Au 30 octobre 2026, l’abandon d’usufruit au profit du nu-propriétaire éteint l’usufruit et fait du nu-propriétaire le plein propriétaire. Fiscalement, une renonciation purement abdicative relève du droit fixe de l’article 680 du CGI, mais l’administration peut la requalifier en donation si elle révèle une intention de gratifier : l’usufruit abandonné est alors taxé.
Qu’est-ce que l’abandon d’usufruit au profit du nu-propriétaire ?
L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus ; le nu-propriétaire n’a pas ces droits. Quand l’usufruitier renonce à son usufruit, les deux droits se réunissent sur la tête du nu-propriétaire, qui devient plein propriétaire, tout de suite et sans attendre le décès. Le cas typique : un conjoint survivant, usufruitier de la maison ou de l’appartement hérité, qui veut en faire profiter ses enfants nus-propriétaires.
L’abandon est en principe irrévocable. L’usufruitier perd les loyers, le droit d’occuper le bien et le droit d’en décider la location. En contrepartie, il ne supporte plus la taxe foncière ni les charges liées au bien : elles passent au nouveau plein propriétaire. Pour un immeuble, l’acte se signe devant notaire et se publie au service de la publicité foncière.
L’abandon d’usufruit est-il une donation ?
Tout dépend de l’intention. La réponse du ministre à une question écrite du Sénat (publiée au Journal officiel le 20 mars 2008) distingue deux situations :
- La renonciation purement extinctive ou abdicative est soumise au droit fixe de l’article 680 du CGI. Mais des droits de mutation deviennent exigibles si le nu-propriétaire entre en jouissance du droit abandonné.
- La renonciation qui révèle l’intention de faire une libéralité au nu-propriétaire peut être analysée comme une donation. L’acceptation peut être tacite : percevoir les loyers suffit.
Le ministre conclut au cas par cas, en relevant que la requalification en donation « ne peut être exclue » dans le cas qui lui était soumis : un conjoint survivant qui renonce à son usufruit au profit des enfants du défunt. La Cour de cassation l’a confirmé le 21 juin 2011 (chambre commerciale, pourvoi n° 10-20.461) : une mère avait renoncé par acte notarié à son usufruit sur des actions dont ses enfants étaient nus-propriétaires et avait payé le droit fixe. L’administration a requalifié l’acte en donation et la Cour a validé le redressement, en constatant que les enfants avaient accepté en déclarant les actions en pleine propriété.
Retenez la leçon : dans une famille, un abandon d’usufruit sans contrepartie peut très bien être traité comme une donation. Mieux vaut la déclarer et en chiffrer le coût que d’espérer le droit fixe. Les parties à l’acte sont tenues solidairement des droits d’enregistrement (article 1705 du CGI) : l’administration peut les réclamer à l’une ou à l’autre.
Combien coûte un abandon d’usufruit requalifié en donation ?
La base taxable est la valeur de l’usufruit abandonné. Elle se calcule avec le barème de l’article 669 du CGI, selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit vaut cher, donc moins l’abandon coûte. On applique ensuite l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, puis le barème en ligne directe, d’après impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr :
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Pour le détail du barème, lisez notre page sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété et notre article sur les droits en ligne directe.
Le coût selon l’âge de l’usufruitier, sur un même appartement
Le tableau suivant chiffre l’abandon d’un usufruit sur un appartement de 420 000 € en pleine propriété, au profit d’un seul enfant, dont l’abattement de 100 000 € est intact.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Valeur de l’usufruit | Base après abattement | Droits |
|---|---|---|---|---|
| 55 ans | 50 % | 210 000 € | 110 000 € | 20 194,35 € |
| 65 ans | 40 % | 168 000 € | 68 000 € | 11 794,35 € |
| 75 ans | 30 % | 126 000 € | 26 000 € | 3 394,35 € |
| 85 ans | 20 % | 84 000 € | 0 € | 0 € |
| 92 ans | 10 % | 42 000 € | 0 € | 0 € |
L’écart est net : le même abandon coûte 20 194,35 € à 55 ans et rien à partir de 85 ans, tant que l’abattement n’a pas servi dans les 15 dernières années. L’âge à la date de l’acte fixe la valeur de l’usufruit : un usufruitier de 80 ans qui attend de passer 81 ans change de tranche.
Quelles conséquences pour l’usufruitier, le nu-propriétaire et les créanciers ?
Loyers et impôt sur le revenu. Quand la renonciation est constatée par un acte qui donne lieu à des droits de mutation, les loyers deviennent imposables chez le nu-propriétaire, selon le BOFiP (revenus fonciers, indivision et démembrement). Sans acte, l’abandon des seuls loyers reste une libéralité et les loyers restent imposés chez l’usufruitier.
Logement. Si l’usufruitier occupe le bien, il doit prévoir un bail, un droit d’usage ou une convention écrite avant d’abandonner : après l’acte, il n’a plus aucun droit sur le bien.
Créanciers. Les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler une renonciation faite à leur préjudice (article 622 du Code civil). Abandonner un usufruit alors que l’on est endetté expose l’opération à cette action.
Impôts locaux et patrimoine. La taxe foncière et les charges passent au nouveau plein propriétaire. Pour l’IFI, le bien est déclaré chez l’usufruitier tant que l’usufruit existe et chez le propriétaire après l’abandon : voyez notre page sur le démembrement et l’IFI.
Abandonner son usufruit ou attendre le décès : que choisir ?
Sans abandon, l’usufruit s’éteint de lui-même au décès de l’usufruitier et se réunit à la nue-propriété : voir notre article sur le décès de l’usufruitier. L’abandon permet d’anticiper ce transfert, au prix d’un coût fiscal à chiffrer avant de signer.
- L’abandon se justifie quand l’usufruitier n’a plus besoin des revenus ni du logement, qu’il veut cesser de payer la taxe foncière et les charges, que son âge rend l’usufruit peu coûteux à transmettre et que son abattement n’a pas servi.
- Attendre se justifie quand l’usufruitier vit dans le bien, dépend de ses loyers, ou s’est déjà servi de son abattement dans les 15 dernières années.
Pour mesurer ce qu’un usufruitier peut garder ou transmettre, voyez aussi la différence entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Comment procéder à un abandon d’usufruit, étape par étape ?
- Reconstituer l’historique des donations des 15 dernières années, car elles consomment l’abattement.
- Chiffrer l’usufruit selon l’âge à la date de l’acte, puis les droits.
- Traiter le logement et les revenus de l’ancien usufruitier.
- Signer l’acte notarié, le déclarer en donation si tel est son effet, et le publier.
Cas concret : une usufruitière de 78 ans et un appartement lyonnais
Situation. Jacqueline, 78 ans, est usufruitière d’un appartement du 6e arrondissement de Lyon, valeur en pleine propriété 420 000 €. Son fils Thomas, 50 ans, en est le nu-propriétaire depuis le décès de son père. Jacqueline n’a plus besoin des loyers et veut cesser de payer la taxe foncière et les charges.
Problème. Elle pense qu’abandonner son usufruit est gratuit, au droit fixe. Or, entre une mère et son fils, l’administration peut y voir une donation, avec des droits à la clé.
Stratégie. À 78 ans, l’usufruit vaut 30 % de 420 000 €, soit 126 000 €. Le notaire vérifie ses donations des 15 dernières années : aucune. L’abandon est déclaré en donation, avec l’abattement de 100 000 € entre un parent et un enfant.
Résultat. Base taxable : 126 000 € − 100 000 € = 26 000 €. Droits : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 2 013,60 € = 3 394,35 €, soit 2,7 % de la valeur de l’usufruit abandonné. Si Jacqueline avait déjà utilisé 60 000 € d’abattement dans les 15 dernières années, la base serait de 86 000 € et les droits de 15 394,35 €. D’où l’intérêt de vérifier l’historique avant de signer. Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Deuxième cas : une usufruitière de 68 ans et deux enfants nus-propriétaires
Situation. Monique, 68 ans, est usufruitière d’une maison à Caluire-et-Cuire, valeur en pleine propriété 600 000 €. Ses deux enfants, Claire et Hugo, en sont nus-propriétaires à parts égales. Aucun n’a reçu de donation de Monique depuis 15 ans.
Problème. Monique veut quitter la maison pour un appartement plus petit et laisser les enfants la vendre ou la louer. Elle se demande si l’abandon passe au droit fixe.
Stratégie. À 68 ans, l’usufruit vaut 40 % de 600 000 €, soit 240 000 €. Il se partage entre les deux enfants : 120 000 € chacun. Chaque enfant dispose de son propre abattement de 100 000 € vis-à-vis de sa mère. Le notaire déclare l’abandon en donation à chacun.
Résultat. Base taxable par enfant : 120 000 € − 100 000 € = 20 000 €. Droits par enfant : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 813,60 € = 2 194,35 €. Pour les deux enfants : 4 388,70 €, soit 1,8 % de la valeur de l’usufruit abandonné et 0,7 % de la valeur de la maison. Monique cesse de payer la taxe foncière, et Claire et Hugo peuvent disposer de la maison en pleine propriété. Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Quelles erreurs éviter sur un abandon d’usufruit ?
- Signer en comptant sur le droit fixe, alors que l’acte peut être requalifié en donation.
- Ne pas vérifier les donations des 15 dernières années, qui réduisent l’abattement.
- Abandonner sans prévoir où l’ancien usufruitier habitera et de quoi il vivra.
- Abandonner alors qu’on est endetté : les créanciers peuvent faire annuler l’acte.
- Oublier que le nu-propriétaire devient imposable sur les loyers et redevable de la taxe foncière.
- Se tromper d’âge : la valeur de l’usufruit dépend de l’âge à la date de l’acte.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, aide les familles à décider s’il faut abandonner un usufruit, le conserver ou organiser une autre transmission. Nous chiffrons l’abandon avec votre notaire, replaçons l’opération dans l’ensemble de votre patrimoine et de vos donations passées, et anticipons ses effets sur vos revenus. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier pour étudier votre situation.
Questions fréquentes
Peut-on abandonner son usufruit sans payer d’impôt ?
Une renonciation purement abdicative relève du droit fixe de l’article 680 du CGI. Mais si l’acte révèle une intention de gratifier le nu-propriétaire, l’administration peut le requalifier en donation et réclamer les droits.
L’abandon d’usufruit est-il définitif ?
En principe oui : c’est un acte irrévocable. Les créanciers de l’usufruitier peuvent toutefois le faire annuler s’il leur cause un préjudice (article 622 du Code civil).
Comment est évaluée la valeur de l’usufruit abandonné ?
Avec le barème de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier : 30 % de la valeur du bien entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans.
Qui paie la taxe foncière après l’abandon ?
Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire. Il supporte l’ensemble des charges du bien et perçoit les loyers, qui deviennent imposables chez lui lorsque l’abandon est constaté par un acte.
Faut-il passer par un notaire ?
Pour un immeuble, oui : l’acte est authentique et publié au service de la publicité foncière. Le notaire vérifie aussi vos donations des 15 dernières années et calcule les droits.
L’abattement de 100 000 € s’applique-t-il à un abandon d’usufruit ?
Oui, lorsque l’abandon est traité comme une donation d’un parent à un enfant. L’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, et il s’impute avant le barème en ligne directe.
Que se passe-t-il pour les revenus du bien après l’abandon ?
Les loyers reviennent au nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, et deviennent imposables chez lui lorsque la renonciation est constatée par un acte qui donne lieu à des droits de mutation. L’ancien usufruitier n’y a plus droit.
Vaut-il mieux abandonner son usufruit ou attendre le décès ?
Attendre évite de déclarer une donation, mais l’usufruitier garde la charge du bien jusqu’au bout. L’abandon libère l’usufruitier et donne la pleine propriété aux enfants tout de suite, pour un coût qui dépend de son âge et de ses donations passées.
Sources : réponse du ministre à la question écrite n° 00356 du Sénat, « Régime fiscal des abandons d’usufruit » (senat.fr, réponse publiée le 20 mars 2008) ; Cour de cassation, chambre commerciale, 21 juin 2011, pourvoi n° 10-20.461 (legifrance.gouv.fr) ; article 669 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr) ; BOI-RFPI-CHAMP-30-30 (bofip.impots.gouv.fr) ; impots.gouv.fr, page sur les donations aux enfants et petits-enfants (mise à jour le 13 juillet 2026) ; fiche F14203 sur les droits de donation selon le lien de parenté (service-public.gouv.fr, abattements et barème relus le 31 octobre 2026) ; article 622 du Code civil (résumé). Sources consultées les 30 et 31 octobre 2026.
