Une maison de 200 000 € n’est pas toujours taxée sur 200 000 €. Si elle était la résidence principale du défunt et si son conjoint, son partenaire de Pacs ou un enfant mineur (ou majeur protégé) y vivait au jour du décès, la valeur retenue tombe à 160 000 € grâce à l’abattement de 20 % de l’article 764 bis du CGI. Chaque enfant dispose ensuite de 100 000 € d’abattement (au 31 octobre 2026).
Comment la valeur d’une maison est-elle calculée dans une succession ?
Les biens immobiliers sont estimés à leur valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix qu’on pourrait obtenir en cas de vente dans des conditions normales de marché. Service-public.gouv.fr indique que vous pouvez demander une estimation à un agent immobilier ou utiliser les bases de données de l’administration fiscale. Le prix payé à l’achat n’est pas retenu.
Pour une maison dont le propriétaire avait l’usage, la doctrine fiscale (BOFiP) précise que la valeur est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. Autrement dit, le fait que le défunt l’habitait ne fait pas baisser la valeur. C’est précisément ce que corrige l’abattement de 20 % pour la résidence principale.
Qui peut bénéficier de l’abattement de 20 % sur la résidence principale ?
L’article 764 bis du Code général des impôts fixe deux conditions cumulatives :
- la maison ou l’appartement constituait la résidence principale du défunt au jour du décès ;
- à la même date, elle était aussi la résidence principale d’au moins une de ces personnes : le conjoint survivant, le partenaire de Pacs, un enfant mineur ou majeur protégé du défunt (ou de son conjoint ou partenaire), ou un enfant majeur du défunt (ou de son conjoint ou partenaire) incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d’une infirmité physique ou mentale.
Le BOFiP précise que la résidence principale est le logement où le défunt résidait de façon effective et habituelle pendant la majeure partie de l’année précédant son décès. Une résidence secondaire ou un bien loué ne bénéficie donc pas de l’abattement. Il s’agit d’une question de fait, que l’administration peut contrôler : justificatifs de domicile, factures, avis d’imposition et attestations aident à la prouver.
Un point à retenir : un enfant majeur en bonne santé qui vit chez ses parents ne déclenche pas l’abattement. La liste est limitative.
Comment prouver que la maison était la résidence principale ?
Les héritiers rassemblent des pièces datées qui montrent où le défunt vivait vraiment et qui occupait le logement le jour du décès : avis d’imposition, factures d’énergie et d’eau, courriers reçus à l’adresse, attestations et, pour un enfant mineur, certificat de scolarité. Ces documents s’obtiennent plus facilement dans les semaines qui suivent le décès qu’un an plus tard. Ils s’ajoutent à ceux demandés pour la déclaration de succession.
Quels droits de succession pour une maison de 200 000 € ?
Les droits dépendent de la part reçue par chaque héritier, pas de la valeur totale de la maison. Le barème en ligne directe, publié sur service-public.gouv.fr, applique 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, puis 20 % jusqu’à 552 324 € de part taxable, après l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent.
| Héritier de la maison seule (200 000 €) | Sans abattement de 20 % | Avec abattement de 20 % (160 000 €) |
|---|---|---|
| Conjoint survivant ou partenaire de Pacs | 0 € (exonéré) | 0 € (exonéré) |
| Un enfant unique | 18 194,35 € | 10 194,35 € |
| Deux enfants, 100 000 € chacun | 0 € | 0 € |
Les montants de l’enfant unique se calculent ainsi : part de 200 000 € moins 100 000 € d’abattement, soit 100 000 € taxables, d’où 18 194,35 € de droits. Avec l’abattement de 20 %, la part est de 160 000 €, soit 60 000 € taxables et 10 194,35 € de droits. L’écart de 8 000 € correspond à 20 % de 40 000 €, la part de la valeur qui sort de l’assiette. Ces calculs ne tiennent pas compte des dettes et frais déductibles ni des donations antérieures.
Et si la maison vaut 150 000 €, 300 000 € ou 400 000 € ?
Pour un enfant unique qui hérite seul de la maison, l’économie procurée par l’abattement de 20 % augmente avec la valeur du bien, car elle se calcule au taux de 20 % :
| Valeur de la maison | Droits sans abattement de 20 % | Droits avec abattement de 20 % | Économie |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 8 194,35 € | 2 194,35 € | 6 000 € |
| 200 000 € | 18 194,35 € | 10 194,35 € | 8 000 € |
| 300 000 € | 38 194,35 € | 26 194,35 € | 12 000 € |
| 400 000 € | 58 194,35 € | 42 194,35 € | 16 000 € |
Le gain est égal à 4 % de la valeur de la maison : 20 % de la valeur sort de la base, et cette part aurait été taxée à 20 %. Il en va ainsi tant que la part taxable de l’héritier reste dans la tranche à 20 %.
Et si l’héritier n’est pas un enfant ?
Pour un frère, une sœur, un neveu ou une nièce, les abattements sont bien plus faibles et les taux plus élevés. L’abattement de 20 % ne s’applique pas non plus tant qu’aucune des personnes visées par la loi n’occupait la maison. Pour une maison de 200 000 € transmise seule :
| Héritier | Abattement | Droits sur 200 000 € |
|---|---|---|
| Frère ou sœur (hors exonération) | 15 932 € | 80 387,60 € (35 % jusqu’à 24 430 €, puis 45 %) |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | 105 618,15 € (55 %) |
Un frère ou une sœur est exonéré si trois conditions sont réunies : être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, avoir plus de 50 ans ou une infirmité, et avoir eu son domicile commun avec le défunt pendant cinq ans. Les règles complètes figurent dans notre article succession entre frères et sœurs, neveux, nièces et tiers.
Quelles dettes et quels frais peut-on déduire ?
Les droits se calculent sur l’actif net : on déduit de la valeur des biens les dettes du défunt existant au jour du décès et prouvables, comme les frais de santé, les frais d’Ehpad, les emprunts ou les impôts dus. Les frais funéraires sont déductibles dans la limite de 1 500 €. Ne sont pas déductibles les dettes reconnues par testament et celles échues depuis plus de trois mois avant le décès. Un prêt immobilier en cours sur la maison diminue donc la base taxable, à condition de le justifier.
Cas concret : une maison de 200 000 € dans une succession de 460 000 €
Situation. Philippe, veuf, vit à Caluire-et-Cuire avec ses deux enfants : Léa, 16 ans, et Hugo, 24 ans, qui a son propre logement. À son décès, son patrimoine comprend la maison (200 000 €) et 260 000 € d’épargne, soit 460 000 €.
Problème. Sans précaution, chaque enfant reçoit 230 000 € et paie des droits sur 130 000 € (230 000 € moins 100 000 €), soit 24 194,35 € chacun, 48 388,70 € au total.
Stratégie. La maison était la résidence principale de Philippe, et Léa, enfant mineure, y vivait au jour du décès. L’abattement de 20 % s’applique : la maison compte pour 160 000 €. La preuve de la résidence (justificatifs de domicile, scolarité de Léa) est rassemblée avant la déclaration de succession.
Résultat. L’actif taxable passe à 420 000 €, soit 210 000 € par enfant et 110 000 € taxables, d’où 20 194,35 € de droits par enfant, 40 388,70 € au total. L’économie est de 8 000 €, obtenue sans aucune opération patrimoniale, simplement en documentant la situation au jour du décès.
Deuxième cas : un enfant unique majeur, sans occupant protégé
Situation. Sophie, 38 ans, est la fille unique de Jean, veuf, décédé dans la maison de 200 000 € qui était sa résidence principale. Jean laisse aussi 20 000 € d’épargne, 30 000 € de dettes justifiées et 1 500 € de frais funéraires.
Problème. Personne de la liste de l’article 764 bis ne vivait dans la maison au jour du décès : Sophie est majeure, en bonne santé, et habite ailleurs. L’abattement de 20 % ne s’applique pas.
Stratégie. Sophie ne cherche pas à obtenir un abattement qui n’existe pas. Elle déduit ce qui l’est : 30 000 € de dettes prouvées et 1 500 € de frais funéraires, puis l’abattement de 100 000 € auquel elle a droit en tant qu’enfant.
Résultat. L’actif net est de 188 500 € (200 000 € + 20 000 € − 30 000 € − 1 500 €). Après l’abattement de 100 000 €, la part taxable est de 88 500 € et les droits s’élèvent à 15 894,35 €. Si un partenaire de Pacs de Jean avait habité la maison avec lui, l’abattement de 20 % aurait joué : l’actif net serait tombé à 148 500 € et les droits à 7 894,35 €. La différence de 8 000 € tient uniquement à la situation d’occupation au jour du décès.
Que faire de la maison après le décès ?
Trois options se présentent aux héritiers : la conserver, la vendre ou la laisser en indivision. Conserver la maison suppose de pouvoir financer les droits de succession sans la vendre. Dans certaines situations, un paiement différé ou fractionné des droits est possible, comme l’explique notre page sur le paiement des droits de succession. Si plusieurs héritiers restent propriétaires, la règle du consentement et la sortie d’indivision sont expliquées sur la page indivision successorale.
La déclaration de succession et ses délais sont détaillés dans la page déclaration de succession : délais et formulaires. Pour le barème complet et les abattements, voir l’article sur les droits de succession en ligne directe, et la page sur le barème selon le lien de parenté.
Comment réduire les droits sur une maison avant le décès ?
L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue : service-public.gouv.fr indique que les donations consenties depuis plus de 15 ans ne sont pas rapportées à la succession. Une donation anticipée d’une part de la maison, ou de sa nue-propriété en gardant l’usufruit, peut donc sortir de la base taxable à terme, à condition d’anticiper. L’abattement de 20 % ne concerne, lui, que les successions : il ne s’applique pas aux donations. Les dons familiaux de sommes d’argent déclarés dans le mois suivant le don sont également exclus du rappel.
Quelles erreurs éviter quand on hérite d’une maison ?
- Supposer que l’abattement de 20 % est automatique. Il suppose une résidence principale et un occupant visé par la loi, à prouver.
- Appliquer l’abattement à une résidence secondaire ou à un bien loué. Il est refusé.
- Confondre prix d’achat et valeur vénale. La base est la valeur au jour du décès, pas le prix payé.
- Oublier les dettes et les frais funéraires. Les dettes justifiées et jusqu’à 1 500 € de frais funéraires réduisent la base.
- Oublier le rappel des donations de moins de 15 ans. Elles consomment l’abattement de 100 000 € avant la succession.
- Attendre pour réunir les justificatifs. La preuve de résidence se constitue au moment du décès, pas au moment du contrôle.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil accompagne les familles dans la préparation de leur transmission : lecture du patrimoine, choix entre donation, démembrement et assurance-vie, coordination avec le notaire. Nous aidons à rassembler les éléments qui comptent le jour venu, comme la preuve de résidence. Pour faire le point sur votre situation, prenez rendez-vous sur la page Contact.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de succession pour une maison de 200 000 € ?
Les droits de succession dépendent de chaque héritier : le conjoint et le partenaire de Pacs sont exonérés, un enfant unique paie 18 194,35 € sur 200 000 € (10 194,35 € avec l’abattement de 20 %). S’y ajoutent la rémunération du notaire et les frais de formalités.
L’abattement de 20 % s’applique-t-il à une résidence secondaire ?
Non. Le BOFiP indique que les résidences secondaires et les immeubles donnés en location ne bénéficient pas de l’abattement de 20 %. Le logement doit avoir été la résidence habituelle et effective du défunt, et être occupé par une des personnes prévues par la loi.
Un enfant majeur qui habite la maison ouvre-t-il droit à l’abattement de 20 % ?
Non, sauf s’il est incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d’une infirmité physique ou mentale. L’article 764 bis du CGI vise le conjoint, le partenaire de Pacs, les enfants mineurs ou majeurs protégés et ces enfants majeurs infirmes.
La maison est-elle estimée au prix d’achat ou à sa valeur actuelle ?
À sa valeur vénale au jour du décès, soit le prix de vente probable dans des conditions normales de marché. Une estimation d’agent immobilier ou les bases de données de l’administration fiscale servent de référence. Le prix payé à l’achat n’est pas retenu.
Faut-il vendre la maison pour payer les droits de succession ?
Pas nécessairement. Les héritiers peuvent utiliser l’épargne du défunt, et un paiement différé ou fractionné des droits existe sous conditions. La vente reste une option quand la maison n’est pas conservée ou que l’indivision pose problème.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur la maison ?
Non. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession. L’abattement de 20 % reste utile aux autres héritiers, par exemple les enfants, qui reçoivent tout ou partie de la maison quand le conjoint ou le partenaire l’occupait au jour du décès.
Les dettes du défunt réduisent-elles les droits sur la maison ?
Oui. Les dettes existantes au jour du décès et prouvables sont déduites de l’actif, par exemple un emprunt, des frais de santé ou des impôts dus. Les frais funéraires sont déductibles dans la limite de 1 500 €. Les dettes échues depuis plus de trois mois avant le décès ne le sont pas.
Peut-on donner la maison de son vivant pour éviter les droits ?
Oui, sous conditions. Les donations de plus de 15 ans ne sont pas rappelées à la succession, ce qui reconstitue l’abattement de 100 000 € par enfant. L’abattement de 20 % pour la résidence principale ne vaut en revanche que pour les successions.
Sources : Légifrance, Code général des impôts, article 764 bis (consulté le 30 octobre 2026) ; BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, évaluation des immeubles (consulté le 30 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, « Droits de succession : évaluation de la succession et calcul des droits » (fiche F14198, vérifiée le 9 février 2026, consultée le 31 octobre 2026).
