Pour un résident fiscal français, acheter un bien à Dubaï ne fait pas disparaître l’impôt en France : la convention fiscale franco-émirienne du 19 juillet 1989 prévoit que les revenus immobiliers et les plus-values immobilières sont imposables dans l’État où se situe le bien, et la France élimine la double imposition par un crédit d’impôt. Les revenus et plus-values doivent donc être déclarés en France, et la condition d’application du crédit mérite une vérification avant l’achat. Voici les points à connaître, d’après les textes officiels : convention du 19 juillet 1989, BOFiP BOI-INT-CVB-ARE, notice 2047, brochure pratique de l’impôt sur le revenu.
Ce que prévoit la convention France–Émirats
- Résidence (article 4) : si une personne est résidente des deux États, le foyer d’habitation permanent départage, puis le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel et la nationalité.
- Revenus immobiliers (article 5) : imposables dans l’État de situation du bien.
- Gains en capital immobiliers (article 11, 1, a) : même règle.
- Élimination de la double imposition en France (article 19) : crédit d’impôt. Les Émirats figurent dans la liste de la notice 2047 des conventions prévoyant un crédit d’impôt égal à l’impôt français.
La brochure pratique précise que, pour ce mécanisme, les revenus restent imposables en France mais l’impôt français correspondant est neutralisé, que ces revenus entrent dans le calcul de l’impôt sur les autres revenus, et que « le crédit n’est accordé que si un impôt a été effectivement acquitté à l’étranger ». Or les Émirats ne lèvent pas d’impôt sur le revenu des particuliers (portail officiel u.ae). Pour les loyers, la question à trancher avant d’acheter est donc de savoir si le crédit pourra jouer, ou si l’impôt français restera dû.
Côté émirien, le guide de la Federal Tax Authority (octobre 2024) indique que le revenu locatif d’une personne physique issu d’un investissement immobilier n’est pas soumis à l’impôt sur les sociétés lorsque l’activité ne requiert pas de licence.
Résident fiscal français : l’article 4 B du CGI
Est domicilié en France, au sens de l’article 4 B du Code général des impôts, celui qui y a son foyer, son lieu de séjour principal, son activité professionnelle principale ou le centre de ses intérêts économiques. Un seul critère suffit. Acheter à Dubaï ne change rien à ce statut. Pour le détail des critères, voir notre article sur la résidence fiscale française et l’article 4 B ; pour l’installation sur place, notre article sur la résidence fiscale à Dubaï pour les Français.
Les déclarations en France
| Sujet | Démarche |
|---|---|
| Revenus locatifs | Formulaires 2044 (réel) et 2047 ; report en ligne 4BL (réel) ou 4BK (micro-foncier) lorsqu’ils ouvrent droit au crédit d’impôt égal à l’impôt français |
| Plus-value de cession | Cadre 3 de la 2047 et formulaire 2048-IMM dans le mois suivant la cession ; taux forfaitaire de 19 % pour les plus-values immobilières de source étrangère imposables en France (notice 2047) |
| Comptes et contrats détenus à l’étranger | Formulaire 3916 et case 8UU (articles 1649 A et suivants du CGI) |
| Amende en cas d’oubli | 1 500 € par compte non déclaré ; 10 000 € par compte situé dans un État sans convention de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales avec la France |
Le formulaire 3916 vise les comptes bancaires, les contrats d’assurance-vie et les comptes d’actifs numériques ouverts à l’étranger ; le bien immobilier ne figure pas dans cette liste. En revanche, un compte ouvert à Dubaï pour encaisser les loyers ou payer les charges doit être déclaré. Les loyers perçus à Dubaï ne sont pas exonérés pour autant : ils se déclarent.
L’IFI
Un résident fiscal français est imposé à l’IFI sur ses biens immobiliers situés en France et hors de France, dès que son patrimoine immobilier net imposable dépasse 1,3 million d’euros (article 964 du Code général des impôts, BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20). Le domicile s’apprécie au 1er janvier. Un bien à Dubaï entre donc dans l’assiette. L’article 16 A de la convention concerne l’ancien ISF ; le BOFiP ne décrit pas d’effet de ce texte sur l’IFI. Voir notre article sur l’IFI : seuil, barème et déclaration.
Les frais d’achat à Dubaï
| Frais | Montant |
|---|---|
| Enregistrement de la vente (Dubai Land Department) | 4 % de la valeur du contrat de vente |
| Émission du titre de propriété (title deed) | AED 250 |
La résolution n° 30 de 2013 du Conseil exécutif de Dubaï fixe le barème. Son article 3 partage les frais d’enregistrement à parts égales entre vendeur et acquéreur, sauf accord contraire : la répartition se négocie. Exemple : pour un contrat de vente de AED 1 000 000, les frais d’enregistrement sont de AED 40 000.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
- Zone d’achat : le Dubai Land Department distingue la propriété étrangère en zones « freehold » ; vérifiez que la zone du bien est ouverte aux acquéreurs étrangers.
- Vente sur plan : les ventes sur plan sont inscrites au registre provisoire des biens (Interim Property Register, loi n° 13 de 2008). Une cession qui n’y est pas inscrite est nulle (article 3). Ce registre provisoire n’est pas le titre définitif : le bien est inscrit au nom de l’acquéreur après l’achèvement, sous réserve du respect de ses obligations contractuelles (article 8).
Cas type : un couple qui envisage un investissement locatif
Situation. Un couple résident fiscal français hésite à acheter un appartement de AED 1 500 000 à Dubaï pour le louer.
Problème. Il croit que l’absence d’impôt sur le revenu aux Émirats rend les loyers non imposables, et il n’a pas chiffré les frais d’achat.
Stratégie. Lire la convention, déclarer les loyers avec les formulaires 2044 et 2047, vérifier avec un conseiller si le crédit d’impôt peut jouer sans impôt payé aux Émirats, intégrer le bien dans l’IFI s’il est concerné, et déclarer sur la 3916 tout compte ouvert sur place.
Résultat. Les frais d’enregistrement s’élèvent à AED 60 000 (4 % × AED 1 500 000), soit AED 30 000 par partie si le partage est égal. Avec le titre de propriété à AED 250, l’acquéreur règle AED 30 250, soit 2,02 % du prix. Le couple décide en connaissance de cause. Cas illustratif, sans rendement chiffré.
Questions fréquentes
Les loyers perçus à Dubaï sont-ils imposables en France ?
Un résident fiscal français doit les déclarer. La convention prévoit un crédit d’impôt, dont l’application suppose, selon la brochure pratique, qu’un impôt ait été acquitté à l’étranger.
Faut-il déclarer un bien à Dubaï sur le 3916 ?
Le 3916 concerne les comptes, contrats d’assurance-vie et comptes d’actifs numériques ouverts à l’étranger. Un compte bancaire ouvert à Dubaï doit y figurer.
Qui paie les 4 % de frais d’enregistrement ?
Ce n’est pas une règle fixe : l’article 3 de la résolution 30/2013 partage les frais à parts égales sauf accord contraire.
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, accompagne les résidents fiscaux français dans leurs projets d’investissement à l’étranger.
Sources : « Convention entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement des Emirats arabes unis en vue d’éviter les doubles impositions » (impots.gouv.fr) ; « INT – Convention fiscale entre la France et les Émirats Arabes Unis », BOI-INT-CVB-ARE (bofip.impots.gouv.fr) ; « Notice revenus 2025 : revenus de source étrangère ou encaissés à l’étranger par un contribuable domicilié en France », 2047-NOT, et brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2025, section sur les revenus de source étrangère, pages 357 à 360 (impots.gouv.fr) ; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-20 ; « Avez-vous bien déclaré vos comptes domiciliés à l’étranger ? » (service-public.gouv.fr, publié le 18 mai 2026) ; « Taxation » (u.ae) ; « Real Estate Investment for Natural Persons », Corporate Tax Guide CTGREI1 (tax.gov.ae, octobre 2024) ; « Executive Council Resolution No. (30) of 2013 Approving Fees of the Land Department » et « Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai » (dlp.dubai.gov.ae) ; « Frequently Asked Questions » (dubailand.gov.ae) ; consultés le 30 octobre 2026.
