Un artisan doit-il acheter son atelier en nom propre, par une SCI ou par sa société ?

1. Quatre façons de détenir un local, quatre régimes

Un artisan (bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC) qui exerce en entreprise individuelle peut acheter son atelier de quatre manières. Le tableau reprend les règles de 2026 lues sur le BOFiP, service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr.

Le choix de l’inscription se fait dès l’achat. L’abattement de l’article 151 septies B ne compte que les années pendant lesquelles le local est affecté à l’exploitation : une période passée dans le patrimoine personnel avant l’inscription à l’actif n’est pas retenue (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 390). Seuls les biens exclusivement affectés à l’exploitation sont éligibles (paragraphe 240).

2. Les loyers : ce que l’artisan déduit et à quelle condition

Le loyer des locaux professionnels dont l’exploitant n’est pas propriétaire est une charge déductible de son bénéfice (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 120). Quand le propriétaire et le locataire ont une « étroite communauté d’intérêts », l’excédent du loyer sur la valeur locative réelle de l’immeuble est réintégré dans le bénéfice imposable (paragraphe 130). Ce paragraphe ne vise pas expressément une SCI dont l’artisan est associé : la règle sûre est de fixer le loyer à la valeur de marché et d’en garder la justification.

Dans le cas type, le loyer de 12 000 € représente 6,0 % du prix d’achat. C’est une hypothèse, pas une référence de marché : un loyer au-dessus de la valeur locative perd la déduction de l’excédent chez l’artisan, tout en restant imposé chez la SCI.

Le local en nom propre inscrit à l’actif ne produit aucun loyer déductible : l’artisan « se paie » le loyer en ne le versant plus, et ce loyer économisé augmente son bénéfice. Sous le régime des particuliers, un revenu foncier n’entre pas dans le bénéfice ; c’est la différence de base entre ces deux montages.

3. La plus-value à la revente : trois régimes

Nom propre : plus-value professionnelle et abattement de 10 % par an

Un local détenu depuis au moins deux ans et amortissable produit une plus-value à court terme à hauteur des amortissements déduits (BOI-BIC-PVMV-20-10, paragraphe 170) ; un bien non amortissable donne une plus-value entièrement à long terme. La plus-value à court terme s’ajoute au résultat et peut être répartie par parts égales sur l’année de sa réalisation et les deux années suivantes, mais pas en fin d’exploitation (BOI-BIC-PVMV-20-30-10, paragraphes 10, 30, 50 et 490). La plus-value nette à long terme est imposée à 12,8 % (BOI-BIC-PVMV-20-40-10, paragraphe 80).

L’article 151 septies B réduit la plus-value à long terme d’un immeuble d’exploitation de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième : « l’exonération définitive intervient après 15 années de détention révolues » (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 300). Il vise les activités commerciales, industrielles et artisanales (paragraphes 90 et 100) et tous les biens immobiliers affectés à l’exploitation, à l’exception des terrains à bâtir. Les prélèvements sociaux se calculent sur la plus-value après cet abattement (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, paragraphe 20, exemple).

SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value des particuliers

Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés qui n’exerce pas d’activité professionnelle relève du régime des particuliers pour la vente de ses immeubles (BOI-RFPI-PVI-10-10, paragraphe 30). Taux de 2026 : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Abattements par année de détention : 6 % de la 6e à la 21e année (4 % la 22e) pour l’impôt ; 1,65 % de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par année pour les prélèvements sociaux. À 15 ans : 60 % et 16,5 %. Exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Société d’exploitation : impôt sur les sociétés, puis distribution

L’impôt sur les sociétés est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis de 25 %, pour une société qui réalise au plus 10 millions d’euros de chiffre d’affaires et dont le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La plus-value du local est la différence entre le prix et la valeur nette comptable : l’amortissement déjà déduit est donc repris dans le résultat de l’année de vente. Les dividendes subissent ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou, sur option, le barème avec un abattement de 40 %.

Pour l’artisan gérant de son entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) à l’impôt sur les sociétés, les dividendes qui dépassent 10 % du capital social s’ajoutent à la base des cotisations sociales (service-public.gouv.fr, F37777). Cette règle n’est pas chiffrée ici.

4. Les hypothèses du calcul

Revenu net annuel pendant la détention

Impôt à la revente et gain net après 15 ans, revente à 260 000 €

Détail de la SCI à l’impôt sur le revenu : plus-value de 60 000 € ; après abattements de 60 % et 16,5 %, bases de 24 000 € et 50 100 €, sous le seuil de 50 000 € de la taxe supplémentaire. Détail de la société d’exploitation : plus-value de 187 500 € (prix 260 000 € moins valeur nette comptable 72 500 €), résultat de l’année de vente 189 500 €, impôt de 46 125 € ; les bénéfices après impôt distribués en 15 ans (167 175 €) supportent 52 493 € à 31,4 %.

Si l’atelier est revendu à son prix d’achat (200 000 €)

Sans plus-value réelle, l’atelier amorti ressort avec une plus-value comptable de 127 500 € : l’amortissement est repris dans les montages qui l’ont déduit. Dans ce scénario, la société d’exploitation (83 812 €) dépasse légèrement la SCI à l’impôt sur le revenu (83 160 €) : sur le loyer, l’impôt sur les sociétés à 15 % puis 25 % pèse moins que 30 % et 17,2 %.

5. À la retraite : vendre l’entreprise avec ou sans les murs

Le départ en retraite change la question : les deux exonérations de la vente d’entreprise ne s’appliquent pas à l’immeuble.

• Article 151 septies A (départ en retraite). L’activité doit être exercée depuis au moins 5 ans, l’exploitant cesse toute fonction dans l’entreprise cédée et fait valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans avant ou après la cession. L’exonération d’impôt sur le revenu couvre les plus-values à court et à long terme, « à l’exception des plus-values immobilières » (impots.gouv.fr, mise à jour du 27/10/2026). Les prélèvements sociaux restent dus.
• Article 238 quindecies (valeur de transmission). Exonération totale jusqu’à 500 000 €, dégressive jusqu’à 1 000 000 €. Elle ne s’applique pas aux plus-values portant sur des biens immobiliers (BOI-BIC-PVMV-40-20-50, paragraphe 20) et l’immeuble n’entre pas dans la base des seuils : dans l’exemple du BOFiP, une entreprise de 1 400 000 € dont 900 000 € de bâtiment respecte le seuil de 500 000 € une fois le bâtiment retiré (paragraphe 293). La vente de la seule clientèle est exclue.
• La plus-value du local reste imposable selon ses règles propres, avec l’abattement de l’article 151 septies B s’il est inscrit à l’actif (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20, paragraphe 150, exemple).

Les murs sont-ils vendus avec le fonds ?

Le BOFiP admet que le cédant conserve la pleine propriété des immeubles nécessaires à l’exploitation, dès lors que le cessionnaire dispose de l’usage de l’immeuble dans des conditions suffisamment pérennes (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20, paragraphe 130, et BOI-BIC-PVMV-40-20-50, paragraphe 140). Le même paragraphe précise que, lorsqu’un exploitant individuel ne cède pas ses immeubles avec son activité et que l’opération emporte cessation de l’entreprise individuelle, « l’opération aboutit à un retrait de l’actif professionnel de ces éléments », avec imposition de la plus-value, qui ne peut pas bénéficier de l’exonération. Le texte ne dit pas comment ces deux phrases s’articulent pour un local loué à l’acquéreur : c’est à l’expert-comptable de le trancher avant la signature.

Le tableau ci-dessous applique le calcul du cas type, en supposant que le retrait suit le même régime que la vente, sans étalement de la plus-value à court terme (BOI-BIC-PVMV-20-30-10, paragraphes 30 et 490), avec un local valant 260 000 € la 15e année et un revenu courant de 45 000 €.

Deux conséquences se lisent dans le tableau. Un local amorti en nom propre transforme la retraite en facture : les amortissements déduits pendant 15 ans sont repris dans une seule année, au barème. Et une SCI à l’impôt sur le revenu dissocie le local de l’entreprise : l’artisan vend son fonds, garde les murs dans la SCI et perçoit le loyer de l’acquéreur, sans retrait. Le BOFiP ne traite pas expressément le cas d’une SCI dont l’immeuble sert l’entreprise cédée (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20 ne mentionne pas les immeubles détenus par une SCI) : nous ne l’affirmons pas comme une certitude.

Si le local est dans la société d’exploitation

L’abattement fixe de 500 000 € de l’article 150-0 D ter ne joue que sur l’impôt sur le revenu de la plus-value de cession des titres ; les prélèvements sociaux sont dus avant l’abattement (impots.gouv.fr, mise à jour du 27/10/2026). Conditions : société qui exerce depuis 5 ans une activité artisanale (la gestion de son propre patrimoine immobilier est exclue), dirigeant depuis 5 ans détenant au moins 25 % des droits, cession de tous ses titres, cessation de toute fonction et départ en retraite dans les 2 ans avant ou après la cession (la date de retraite est celle du début de la pension de base). Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2031. Le prix des titres intègre alors la valeur du local : l’acquéreur achète murs et exploitation d’un bloc. Si l’acquéreur ne veut pas des murs, les sortir de la société déclenche l’impôt sur les sociétés sur la plus-value, puis la taxation de la distribution (section 4).

6. Comment lire le résultat

• L’amortissement déplace l’impôt, il ne le supprime pas. En nom propre, amortir fait passer le revenu net annuel de 7 350 € à 9 900 €, mais les 127 500 € repris à la revente coûtent 39 435 €. Au total 169 065 € avec amortissement contre 170 250 € sans : le gain de trésorerie annuel de 2 550 € sur 15 ans est repris à la sortie.
• Deux écarts séparent le nom propre de la SCI à l’impôt sur le revenu. Pendant la détention, le nom propre garde 1 806 € de plus par an, soit 27 090 € en 15 ans : le loyer économisé n’est pas un revenu foncier et ne paie pas les 17,2 %. À la revente, l’abattement de 10 % par an ramène à zéro l’impôt sur la plus-value de 60 000 €, alors que la SCI paie 13 177 €. Avant 15 ans, l’exonération est partielle : 50 % à 10 ans.
• La société d’exploitation est le montage le plus cher à la sortie quand le prix de revente dépasse le prix d’achat : l’amortissement est repris à l’impôt sur les sociétés, puis les distributions subissent 31,4 %. La trésorerie de l’amortissement (127 500 € sur 15 ans) reste dans la société sans rendement. Son avantage éventuel est ailleurs : le local reste dans l’entreprise et se transmet avec elle.
• Les cotisations sociales peuvent inverser le classement entre le nom propre et la SCI à l’impôt sur le revenu. Le nom propre garde l’avantage tant que le taux marginal de cotisations (la part du bénéfice supplémentaire prélevée par des cotisations déductibles) reste inférieur à environ 37 % (25 % si l’on ne compte que les 15 années de détention, sans la revente). Service-public.gouv.fr (page vérifiée le 8 octobre 2026) publie les taux 2026 de l’artisan : retraite de base 17,87 % jusqu’à 48 060 €, retraite complémentaire 8,1 %, invalidité-décès 1,30 %, maladie-maternité progressive, contribution sociale généralisée et contribution pour le remboursement de la dette sociale 9,70 %, appliqués à une base diminuée d’un abattement de 26 % depuis avril 2026. Nous ne les additionnons pas : la page ne dit pas comment les seuils s’articulent avec cet abattement. Votre expert-comptable lit votre taux marginal réel sur votre appel de cotisations ; une part de ces cotisations ouvre aussi des droits à la retraite.
• La protection du patrimoine plaide pour la SCI. Un atelier inscrit à l’actif relève du patrimoine professionnel, saisissable par les créanciers professionnels ; les parts d’une SCI sont un bien personnel. Les exceptions de service-public.gouv.fr (F36354) restent : l’administration fiscale peut saisir l’ensemble du patrimoine pour l’impôt sur le revenu, les organismes de sécurité sociale les deux patrimoines pour les cotisations, et une renonciation signée à la demande d’une banque ouvre le bien personnel à ce créancier.

7. Les points de vigilance avant de signer

• Décider de l’inscription à l’actif le jour de l’achat. Sans inscription, la durée de détention privée ne compte pas pour l’abattement de 10 % par an (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, paragraphe 390).
• Fixer le loyer à la valeur locative et le justifier (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 130).
• Choisir la durée de détention avant le montage. L’exonération complète s’acquiert à 15 ans en nom propre, à 22 ans pour l’impôt sur le revenu d’une SCI et à 30 ans pour ses prélèvements sociaux. Refaites le calcul à la durée visée.
• Prévoir les murs de la retraite dès l’achat : cession avec le fonds, location à l’acquéreur ou vente séparée. Chaque option a un coût fiscal différent (section 5).
• Faire valider la structure. Les statuts de la SCI, le bail, le plan d’amortissement par composants et le loyer se règlent avec le notaire, l’avocat et l’expert-comptable de l’entreprise.

8. Que faire de la trésorerie dégagée ?

Le loyer perçu ou économisé alimente un revenu complémentaire. Pour réduire l’impôt de l’année, le plan d’épargne retraite se déduit du bénéfice : voir notre page PER individuel et l’article sur le plafond de déduction du plan d’épargne retraite en 2026. Pour placer du capital sans immobiliser un local, les sociétés civiles de placement immobilier sont une autre voie ; leur fiscalité est celle des revenus fonciers.

Questions fréquentes

Le loyer versé à ma SCI est-il déductible de mon bénéfice d’artisan ?

Le loyer des locaux dont l’exploitant n’est pas propriétaire est une charge déductible (BOI-BIC-CHG-40-20-10, paragraphe 120). En cas d’étroite communauté d’intérêts avec le propriétaire, l’excédent sur la valeur locative réelle est réintégré (paragraphe 130). La SCI à l’impôt sur le revenu impose ensuite le loyer en revenus fonciers chez l’associé, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.

Quel impôt sur la plus-value d’un atelier inscrit à l’actif de mon entreprise ?

La plus-value est à court terme à hauteur des amortissements déduits (imposée au barème, avec un étalement sur 3 ans possible hors fin d’exploitation) et à long terme au-delà (12,8 %). Pour un immeuble d’exploitation, la partie à long terme bénéficie de 10 % d’abattement par année de détention au-delà de la cinquième : exonération d’impôt sur le revenu après 15 ans (article 151 septies B du Code général des impôts, BOI-BIC-PVMV-20-40-30).

L’exonération de la plus-value à la retraite couvre-t-elle l’atelier ?

Non. L’article 151 septies A exonère les plus-values de la vente de l’entreprise « à l’exception des plus-values immobilières » (impots.gouv.fr), et l’article 238 quindecies exclut les biens immobiliers de l’exonération comme de la base des seuils. La plus-value du local reste imposable, avec l’abattement de l’article 151 septies B s’il est inscrit à l’actif depuis assez longtemps.

Puis-je vendre mon fonds et garder les murs ?

Le BOFiP admet que le cédant garde la pleine propriété des immeubles si l’acquéreur en conserve l’usage dans des conditions suffisamment pérennes. Il précise toutefois que l’exploitant individuel qui ne cède pas ses immeubles avec son activité, quand l’opération met fin à l’entreprise individuelle, subit un retrait de l’actif professionnel et l’imposition de la plus-value. Le texte ne tranche pas le cas du local loué à l’acquéreur : faites valider la solution par votre expert-comptable avant de signer.

Quel taux de prélèvements sociaux sur les loyers d’une SCI à l’impôt sur le revenu en 2026 ?

17,2 % sur les revenus fonciers : 9,2 % de contribution sociale généralisée, 0,5 % de contribution pour le remboursement de la dette sociale et 7,5 % de prélèvement de solidarité (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 30 juin 2026).

Notre position

Nous comparons ces montages sur vos chiffres : prix du local, loyer de marché, tranche d’imposition, durée de détention probable, taux marginal de cotisations et projet de départ en retraite. Nous ne rédigeons pas les statuts de la société ni le bail et nous ne donnons pas de conseil juridique ou comptable : le notaire, l’avocat et l’expert-comptable de l’entreprise valident la structure, le loyer et le sort des murs. Pour le financement, nous faisons la mise en relation avec nos partenaires bancaires. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.

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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 28/10/2026.

Sources officielles consultées

• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20, article 151 septies A, cession de l’ensemble des éléments, immeubles (paragraphes 120, 130, 150), version du 23/07/2025 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-50, article 238 quindecies (paragraphes 20, 140, 293), version du 23/07/2025 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, combinaison des régimes d’exonération et d’abattement, assiette des prélèvements sociaux (paragraphe 20, version du 11/05/2022) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-40-30, abattement pour durée de détention sur les immeubles affectés à l’exploitation, article 151 septies B (paragraphes 90 à 140, 240, 300, 390) : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-10, plus-values à court terme (paragraphes 1 et 170), en vigueur depuis le 02/11/2022 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-30-10, plus-values nettes à court terme (étalement, fin d’exploitation), version du 06/07/2016 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-40-10, plus-values nettes à long terme, taux de 12,8 % (paragraphe 80), version du 26/02/2019 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-20-10, loyers et charges locatives (paragraphes 120, 130, 180), version du 17/07/2019 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-30, taux d’amortissement usuels (bâtiments industriels), version du 23/09/2013 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-20, revenus fonciers des associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (paragraphe 145), en vigueur depuis le 12/08/2020 : bofip.impots.gouv.fr
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-10, plus-values immobilières, personnes imposables, sociétés de personnes (paragraphes 30 et 50), version du 06/07/2016 : bofip.impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, « Je cède mon entreprise individuelle pour partir à la retraite : la plus-value réalisée est-elle imposable ? » (mise à jour du 27/10/2026) : impots.gouv.fr
• Direction générale des Finances publiques, « Dirigeant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, je cède mes parts pour partir à la retraite » (article 150-0 D ter, prorogation au 31/12/2031, mise à jour du 27/10/2026) : impots.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Plus-value immobilière des particuliers » (19 %, 17,2 %, abattements, taxe supplémentaire), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements » (17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % en 2026 pour les revenus de placements), vérifié le 30 juin 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Revenus d’épargne et de placements » (prélèvement forfaitaire unique, option pour le barème avec abattement de 40 %), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, « Impôt sur le revenu : barème » (revenus 2025, imposés en 2026), vérifié le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « Impôt sur les sociétés » (25 % et taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €), vérifié le 17 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « EURL » (cotisations du gérant, dividendes au-delà de 10 % du capital), vérifié le 21 février 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « Séparation des patrimoines professionnel et personnel de l’entrepreneur individuel » (immeuble affecté à l’activité, saisies, exceptions), vérifié le 20 janvier 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service-Public Entreprendre, « Protection sociale du commerçant et de l’artisan » (taux de cotisations 2026, abattement de 26 %), vérifié le 8 octobre 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr

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