La SPPICAV, société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, est une société d’investissement ouverte au grand public qui place l’essentiel de ses fonds dans l’immobilier. C’est l’une des formes juridiques que peut prendre un OPCI, organisme de placement collectif immobilier.
Comment fonctionne une SPPICAV ?
Une poche immobilière et une poche liquide
La société détient des immeubles, directement ou par des sociétés, et conserve en parallèle des actifs financiers facilement vendables, comme des titres liquides ou des liquidités. Cette seconde poche sert à rembourser les actionnaires qui souhaitent sortir.
Un capital variable
Le capital augmente quand de nouveaux investisseurs souscrivent et diminue quand des actionnaires demandent le rachat de leurs actions. Le prix de l’action correspond à la valeur liquidative, calculée régulièrement à partir de la valeur des actifs détenus.
Un exemple fictif
Un investisseur fictif détient 100 actions d’une SPPICAV dont la valeur liquidative est de 150 euros. Sa participation vaut 100 × 150 = 15 000 euros. Si la valeur liquidative passe à 145 euros, elle vaut 14 500 euros : la valeur peut baisser comme monter.
Qui la contrôle ?
Elle est gérée par une société de gestion agréée et placée sous la supervision de l’Autorité des marchés financiers. Un dépositaire et un expert immobilier externe contribuent à sécuriser la valorisation des actifs.
Quelle différence avec une société civile de placement immobilier ?
Une société civile de placement immobilier détient des immeubles et distribue l’essentiel de ses loyers. Une SPPICAV mêle immobilier et actifs financiers, et sa valeur est calculée à intervalles réguliers. Cette poche financière rend la sortie plus fluide, mais elle peut diluer le rendement lié à l’immobilier.
Quels points de vigilance ?
- La liquidité n’est pas garantie en toutes circonstances : les conditions de rachat dépendent de la poche liquide et des règles du fonds.
- La valeur de l’action peut baisser, y compris à cause de l’évolution des marchés immobiliers et financiers.
- Les frais d’entrée, de gestion et de performance réduisent le rendement. Ils se lisent dans le document d’informations clés.
- La SPPICAV est souvent proposée comme support d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte-titres : l’enveloppe de détention change la fiscalité.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
