La réintégration des amortissements LMNP est le retraitement qui consiste, lors de la revente d’un bien loué en meublé non professionnel, à tenir compte des amortissements déduits des loyers pour calculer la plus-value. Elle augmente en pratique la plus-value imposable. On parle aussi de réintégration des amortissements dans la plus-value.
Comment fonctionne la réintégration des amortissements ?
Le point de départ : un amortissement déduit
Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement, parfois jusqu’à zéro, son bénéfice imposable. Cet amortissement correspond à une usure comptable, pas à une dépense payée.
Ce qui change à la revente
Une réforme récente prévoit que, pour les cessions concernées, le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits. La plus-value augmente donc d’autant. Certaines résidences de services, comme des résidences pour étudiants ou pour personnes âgées, bénéficient de règles particulières.
Un exemple fictif simplifié
Un bien est acheté 200 000 euros, dont une part est amortie. Au fil des années, 60 000 euros d’amortissements sont déduits. Il est revendu 230 000 euros. Sans réintégration, la plus-value brute serait de 230 000 − 200 000 = 30 000 euros. Avec réintégration, le prix d’achat retenu devient 200 000 − 60 000 = 140 000 euros et la plus-value brute passe à 230 000 − 140 000 = 90 000 euros, avant abattements pour durée de détention et avant impôt.
Quels sont les points de vigilance ?
- L’économie d’impôt obtenue pendant la location est en partie reprise à la revente : les deux se comparent avant d’investir.
- Le champ d’application, les dates et les exceptions doivent être vérifiés à la date de la vente.
- Le choix du régime réel apporte des avantages annuels, mais il oblige à tenir une comptabilité.
- La durée de détention agit sur la plus-value : elle se simule avant de décider de vendre.
- Une simulation personnalisée est indispensable, car chaque situation est différente.
- Les mêmes règles ne s’appliquent pas toujours à un bien loué meublé à titre professionnel : le statut du loueur se vérifie.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Voir aussi
Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
