Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat de longue durée par lequel un organisme de foncier solidaire consent des droits réels à un ménage, pour qu’il acquière un logement sans acheter le terrain. Le ménage devient propriétaire des murs et paie une redevance pour le foncier. Cette formule s’appelle aussi accession sociale dissociée.
Comment ça marche concrètement ?
Qui possède quoi ?
L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire du terrain. Le ménage achète les droits sur le bâti, ce qui rend le prix d’achat inférieur à celui d’un logement classique. Il paie en plus une redevance modeste pour l’usage du terrain.
Quelles conditions ?
Le logement doit servir de résidence principale. Les ménages doivent respecter des plafonds de ressources, et le prix de vente est plafonné. Le bail est de longue durée, plusieurs décennies, et il se rénove en cas de revente.
Que se passe-t-il à la revente ?
La revente est encadrée : le prix est limité et l’acquéreur doit remplir les mêmes conditions. Le nouvel acheteur reçoit un nouveau bail de longue durée, ce qui protège la valeur du droit.
Un exemple fictif
Un logement vaut 300 000 euros avec son terrain, dont 100 000 euros pour le foncier. En BRS, le ménage finance 200 000 euros pour le bâti et paie une redevance de 80 euros par mois, soit 80 × 12 = 960 euros par an. L’effort d’achat est réduit de 100 000 euros, contre une redevance annuelle de 960 euros.
Quels sont les points de vigilance ?
- Le ménage ne devient pas propriétaire du terrain. Ses droits durent le temps du bail, et la valeur du logement dépend de la durée restante.
- La revente encadrée limite la plus-value possible. Cette formule est conçue pour un logement durablement abordable, pas pour spéculer.
- Les banques tiennent compte de la durée restante du bail et de la redevance dans l’étude du crédit. Il faut les consulter tôt.
- Les frais d’acquisition, la taxe foncière et les charges de copropriété suivent des règles propres. À examiner avant de signer.
- L’éligibilité se vérifie auprès de l’organisme de foncier solidaire, qui contrôle les ressources et l’occupation.
Termes voisins
Organisme de foncier solidaire, bail emphytéotique, démembrement de propriété, droit de préemption urbain, compromis de vente, hypothèque.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
