Une SCP (société civile professionnelle) sert à exercer ensemble une profession libérale réglementée ; une SCI (société civile immobilière) sert à détenir et gérer un immeuble. Au 31 octobre 2026, les deux ne se remplacent pas : un professionnel peut exercer dans une SCP et posséder ses locaux dans une SCI qui les loue à cette SCP, avec un bail professionnel d’au moins 6 ans.
Les deux sociétés sont civiles, relèvent par défaut de l’impôt sur le revenu et engagent leurs associés sur leur patrimoine. Elles ont pourtant des rôles opposés : l’une porte l’activité, l’autre porte les murs. Les relier correctement permet de préparer la retraite et la transmission ; les mélanger expose à deux risques au lieu d’un.
Quelle différence entre une SCP et une SCI ?
| SCP | SCI | |
|---|---|---|
| Objet | Exercer en commun une profession libérale réglementée | Acquérir, gérer et louer un immeuble |
| Associés | Au moins 2 personnes physiques exerçant la profession | Au moins 2 associés, personnes physiques ou morales |
| Responsabilité financière | Indéfinie : la société paie d’abord, puis chaque associé sur son patrimoine | Indéfinie, non solidaire, à proportion des parts, après poursuite de la société |
| Impôt par défaut | Impôt sur le revenu, bénéfices non commerciaux, selon les droits de chaque associé | Impôt sur le revenu, revenus fonciers, selon la quote-part de chaque associé |
| Option pour l’IS | Oui, avant la fin du 3e mois de l’exercice | Oui, avant la fin du 3e mois de l’exercice |
| Cession à un tiers | Agrément des associés représentant au moins 3/4 des voix | Agrément de tous les associés, sauf cession à un ascendant ou descendant ; statuts modifiables |
| Décès d’un associé | Pas de dissolution ; les héritiers ne deviennent pas associés mais peuvent céder les parts | Les parts passent aux héritiers selon les statuts, sans indivision sur l’immeuble |
La SCP est un outil d’exercice : sa raison d’être est la profession. La SCI est un outil de patrimoine : sa raison d’être est l’immeuble. Les confondre conduit à mélanger deux risques qu’il vaut mieux séparer.
Qui peut créer une SCP ?
Seules les professions libérales réglementées autorisées par décret : avocats, notaires, médecins, experts-comptables, par exemple. Les associés sont des personnes physiques, un associé ne peut appartenir qu’à une seule SCP et doit y exercer. Avant l’immatriculation, la SCP doit être inscrite au tableau de l’ordre dont elle relève ou avoir reçu l’agrément de l’autorité compétente. Une assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire. Le régime de la SCP résulte de l’ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 sur l’exercice en société des professions libérales réglementées, dont l’article 131 a abrogé la loi du 29 novembre 1966.
Le nombre d’associés n’est en principe pas plafonné, mais certaines professions fixent un maximum, par exemple 10 infirmiers ou 6 masseurs-kinésithérapeutes.
Quel capital et quels apports pour une SCP ?
Le capital est librement fixé, avec un minimum de 1 €, divisé en parts égales. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature (matériel, clientèle). Les apports en nature sont entièrement libérés à la constitution. Pour le numéraire, la part à libérer dépend de la profession : la moitié du nominal pour les avocats, le tiers pour les architectes, le quart pour les notaires, le solde étant payé dans un délai de 2 à 5 ans selon le cas. Un associé peut aussi apporter son savoir-faire, ce qui lui donne droit à une part des bénéfices et l’oblige à contribuer aux pertes, sans former le capital.
Comment une SCP prend-elle ses décisions ?
Les statuts organisent la gérance. Par défaut, tous les associés sont gérants, et ils peuvent confier la gestion à l’un d’entre eux. Pour les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant, la règle est en principe une voix par associé. Le quorum est généralement fixé aux 3/4 des associés présents ou représentés, et une modification des statuts (augmentation de capital, transfert du siège, fusion) demande 3/4 des voix. Le gérant relève du régime des travailleurs non-salariés. Pour une SCI, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant demandent l’unanimité, sauf majorité fixée par les statuts : notre page sur le fonctionnement d’une SCI détaille ce point.
Pourquoi combiner une SCP et une SCI ?
- Séparer l’exercice et les murs. L’associé qui prend sa retraite vend ses parts de SCP ; la SCI, elle, continue de louer les locaux à la SCP, donc à son successeur.
- Transmettre l’immeuble sans toucher à la SCP. Les parts de SCP ne peuvent être détenues que par des associés exerçants. Les parts de SCI peuvent être données ou réparties entre enfants.
- Se constituer un patrimoine avec le loyer. La SCP déduit le loyer de son bénéfice ; la SCI le perçoit et rembourse son prêt avec.
Pour comparer avec l’achat en nom propre, voir nos articles pour un médecin et pour un artisan.
Quelle fiscalité pour la SCI qui loue à la SCP ?
Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers, même non distribuée. La SCI dépose chaque année une déclaration 2072-S (simplifiée) ou 2072-C (complète) : voir qui dépose quoi. L’option pour l’IS se notifie au service des impôts avant la fin du 3e mois de l’exercice concerné. Elle est révocable jusqu’au 5e exercice suivant, puis irrévocable. Le taux de l’IS est de 25 %, réduit à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions. Le passage à l’IS entraîne l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés.
Un point d’entrée à connaître : l’apport d’un immeuble à une SCI à l’IR est enregistré gratuitement. À l’IS, l’enregistrement est de 5 % de l’apport, sauf si l’immeuble sert à l’activité professionnelle et que l’apporteur garde ses parts au moins 3 ans.
Faut-il facturer de la TVA sur le loyer ?
La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA par principe. La SCI peut opter pour soumettre le loyer à la TVA. Cette option n’a d’intérêt que si la SCP peut récupérer la TVA qui lui est facturée : sinon, elle la supporte comme un coût. La location de locaux aménagés à usage professionnel est toujours soumise à la TVA. Faites ce calcul avant de signer le bail.
Que doit contenir le bail professionnel ?
Le bail professionnel s’applique aux activités ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles, donc aux professions libérales. Il doit être écrit. Il est rédigé par un notaire s’il dure plus de 12 ans. Sa durée minimale est de 6 ans (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986), avec reconduction tacite pour la même durée. Le loyer est libre. Sans clause de révision, il reste identique pendant tout le bail ; le contrat peut prévoir un indice, par exemple l’ILAT ou l’ICC. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Un état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie. La sous-location est autorisée sauf interdiction du contrat, avec information écrite du bailleur. Fixez ces clauses avec la même rigueur qu’avec un tiers : un successeur reprendra le bail.
Quels sont les pièges de la combinaison SCP et SCI ?
Premier piège : la SCI ne protège pas du risque professionnel. Chaque associé de SCP répond indéfiniment des dettes de la société et de ses actes professionnels. Ses parts de SCI font partie du patrimoine qui répond. Les créanciers ne saisissent pas l’immeuble de la SCI directement, mais ils peuvent saisir les parts.
Deuxième piège : le loyer. Il est libre, mais il doit rester cohérent avec les loyers du quartier, et sans clause de révision il reste fixe pendant tout le bail.
Troisième piège : l’option IS de la SCI. Sous l’impôt sur le revenu, les travaux d’amélioration sur un immeuble commercial ne sont pas déductibles des revenus fonciers, alors qu’ils sont amortissables à l’IS. Le choix entre IR et IS se chiffre avant d’être fait, sur la durée de détention prévue.
Quatrième piège : les prélèvements sociaux. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026 pour un résident fiscal français.
Cinquième piège : la sortie. Un associé qui vend ses parts de SCP ne sort pas automatiquement de la SCI. Prévoyez dans les statuts de la SCI qui rachète les parts et à quelle valeur.
Cas concret : une SCP de deux médecins et sa SCI
Situation. Un médecin lyonnais de 52 ans exerce dans une SCP de deux associés à parts égales. Avec son associé, il crée une SCI à l’IR qui achète les locaux pour 600 000 € : 120 000 € d’apport, 480 000 € de prêt sur 20 ans à 3,5 % (hypothèse). La SCI loue les locaux à la SCP 36 000 € par an dans le cadre d’un bail professionnel.
Problème. Sans SCI, la SCP paierait un loyer à un tiers et les associés ne se constitueraient aucun patrimoine immobilier.
Stratégie. La SCI conserve le loyer, déduit les intérêts d’emprunt (16 531 € la première année), la taxe foncière (4 000 €, hypothèse) et l’assurance (600 €, hypothèse). Chaque associé déclare la moitié du résultat foncier.
Résultat. Le résultat foncier de la SCI est de 14 869 €, soit 7 434 € par associé. Chaque associé déduit 18 000 € de loyer de son bénéfice de SCP et ajoute 7 434 € de revenus fonciers : son revenu imposable baisse de 10 566 €. À une tranche marginale de 30 %, l’impôt sur le revenu recule de 3 170 €, tandis que 1 279 € de prélèvements sociaux (17,2 %) sont dus sur les revenus fonciers. Chaque associé rembourse aussi 8 437 € de capital la première année et détiendra la moitié des locaux, soit 300 000 € de valeur d’achat, à la fin du prêt. Le cas est fictif ; les taux sont des hypothèses.
Deuxième cas : une associée de SCP part à la retraite
Situation. Claire, 62 ans, avocate à Lyon, détient 30 % d’une SCP (120 parts sur 400) et 50 % de la SCI qui possède les locaux. Un jeune confrère, Thomas, veut la remplacer.
Problème. Thomas n’est pas associé : l’entrée d’un tiers dans la SCP demande l’agrément d’associés représentant au moins 3/4 des voix. Les parts de la SCI, elles, se cèdent avec l’agrément de tous les associés, sauf statuts contraires.
Stratégie. Claire cède ses 120 parts de SCP à Thomas pour 180 000 €, après agrément. La SCI continue de louer les locaux à la SCP, donc à Thomas, sans nouveau bail. Elle décide ensuite de la suite pour ses parts de SCI : conservation pour le loyer, ou cession à ses associés.
Résultat. Le droit d’enregistrement sur la cession des parts de SCP est de 3 % du prix après un abattement de 23 000 € proportionnel aux parts cédées. Ici, 23 000 € × 30 % = 6 900 €, donc 3 % × (180 000 € − 6 900 €) = 5 193 €. Il est par défaut à la charge de l’acquéreur, sauf stipulation contraire. Les murs ne bougent pas, la clientèle et le bail passent à Thomas. Le cas est fictif ; la valeur des parts est une hypothèse, et l’impôt sur la plus-value de Claire se calcule à part.
Que deviennent la SCP et la SCI à la retraite ?
La SCP et la SCI se dénouent séparément. L’associé qui part vend ses parts de SCP : entre associés, elles sont librement cessibles ; à un tiers, l’agrément de 3/4 des voix est requis, et les droits d’enregistrement sont de 3 % après un abattement de 23 000 €. La SCI continue de louer. Pour la fiscalité de la vente d’une société d’exercice libéral, voir notre article sur la vente de parts de SELARL à la retraite. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, notre guide de l’IFI 2026.
Si l’associé décède, la SCP n’est pas dissoute. Le retrait, l’incapacité ou l’interdiction définitive d’exercer d’un associé ne la dissolvent pas non plus. Si toutes les parts se retrouvent dans une seule main, la dissolution n’est pas automatique : tout intéressé peut la demander si la situation n’est pas régularisée dans les 2 ans, et le tribunal peut accorder un délai supplémentaire de 3 ans au plus.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous construisons avec les professionnels libéraux l’articulation entre leur société d’exercice, leurs locaux et leur retraite : choix de l’IR ou de l’IS pour la SCI, montage du prêt, bail, transmission des parts. Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, chiffre chaque option avant la signature. Prenez rendez-vous pour étudier votre montage.
Questions fréquentes sur la SCP et la SCI
Combien d’associés faut-il pour créer une SCP ?
Au moins deux, tous personnes physiques exerçant la profession dans la société. Le nombre maximal est en principe illimité, mais la réglementation de certaines professions le plafonne. Un associé ne peut appartenir qu’à une seule SCP.
Quelle responsabilité pour les associés d’une SCP ?
Chaque associé répond indéfiniment des dettes de la société, la société étant poursuivie en premier. Il est aussi personnellement responsable de ses actes professionnels, avec la société solidairement responsable avec lui.
Une SCI peut-elle louer à une SCP ?
Oui, par un bail professionnel, d’au moins 6 ans et reconduit pour la même durée, au loyer libre. Ce montage sépare les murs et l’activité.
Faut-il choisir l’IR ou l’IS pour la SCI ?
L’IR est le régime par défaut : les revenus fonciers sont imposés chez chaque associé. L’IS s’obtient sur option avant la fin du 3e mois de l’exercice (25 %, 15 % sur une fraction des bénéfices) et permet d’amortir les travaux d’amélioration. Le choix se chiffre avec la durée de détention prévue.
Que deviennent les parts de SCP au décès d’un associé ?
La SCP n’est pas dissoute. Les héritiers n’acquièrent pas la qualité d’associé, mais ils peuvent céder les parts. Les parts de SCI, elles, passent aux héritiers selon les statuts, sans indivision sur l’immeuble.
Quel capital faut-il pour une SCP ?
Le capital est libre, avec un minimum de 1 €. Pour les apports en numéraire, la part à libérer à la création dépend de la profession : la moitié pour les avocats, le tiers pour les architectes, le quart pour les notaires.
Quels droits paie-t-on pour céder des parts de SCP ?
Le droit d’enregistrement est de 3 % du prix, après un abattement de 23 000 € proportionnel aux parts cédées, avec un minimum de 25 €. Il est de 5 % pour les sociétés à prépondérance immobilière. Il est par défaut à la charge de l’acquéreur.
Le loyer versé à la SCI est-il soumis à la TVA ?
Pas par principe : la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée, avec une option possible pour la TVA. La location de locaux aménagés à usage professionnel est toujours soumise à la TVA.
Sources : « Société civile professionnelle (SCP) » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F38404, vérifiée le 16 décembre 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; « Société civile immobilière (SCI) » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F38553, vérifiée le 7 octobre 2025, consultée le 31 octobre 2026) ; « Contrat de bail professionnel » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche F24299, vérifiée le 13 mai 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, article 131 (legifrance.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » (service-public.gouv.fr, fiche F2329, consultée le 30 octobre 2026).
