Pour un résident fiscal français, investir au Maroc ne supprime aucune obligation en France : les loyers marocains sont imposés au Maroc mais déclarés en France avec le « taux effectif », le bien entre dans l’assiette de l’IFI au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, et les comptes ouverts au Maroc doivent être déclarés. La convention fiscale franco-marocaine (signée le 29 mai 1970, avenant du 18 août 1989) répartit le droit d’imposer, mais elle ne dispense pas de déclarer. Voici le volet français, avec deux calculs chiffrés (au 31 octobre 2026).
Ce que prévoit la convention France-Maroc
| Revenu | Règle de la convention |
|---|---|
| Revenus fonciers (article 9) | Imposables seulement dans l’État où le bien est situé |
| Plus-values immobilières (article 24, § 1) | Imposables dans l’État de situation du bien ; les autres biens relèvent de l’État de domicile |
| Dividendes (article 13) | Retenue à la source plafonnée à 15 % |
| Intérêts (article 14) | Plafonnés à 10 % (hors dépôts à terme et bons de caisse) |
| Pensions (article 17) | Imposables seulement dans l’État de domicile |
Le domicile se détermine d’abord par le foyer permanent d’habitation (article 2). Pour lire le texte article par article, voir notre analyse de la convention fiscale France-Maroc. Cet article traite ce que la France vous demande, une fois la convention appliquée.
Comment la France évite-t-elle la double imposition ?
La France applique l’une de trois méthodes selon le pays. D’après la notice de la déclaration 2047 (revenus 2025), le Maroc fait partie des pays pour lesquels la France exonère les revenus imposables à l’étranger tout en les prenant en compte pour calculer le taux d’imposition : c’est l’exonération avec taux effectif.
| Revenu marocain | Traitement en France | Où le déclarer |
|---|---|---|
| Loyers (revenus fonciers) | Exonérés, mais pris en compte pour le taux effectif | Calcul sur la déclaration 2044 ; report sur la 2042-C, ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (micro) ; ne pas les inscrire sur la 2047 |
| Dividendes | Imposés en France, avec un crédit d’impôt forfaitaire de 25 % du brut pour le Maroc, dans la limite de l’impôt français | Cadre 2 de la 2047 ; ligne 2DC de la 2042 |
| Plus-value de cession d’immeuble | Si elle reste imposable en France : 19 % plus prélèvements sociaux, avec crédit d’impôt | Formulaire 2048-IMM, dans le mois qui suit la cession ; ligne 3VZ de la 2042-C |
Le taux effectif est le point le plus mal compris : les loyers marocains ne sont pas taxés en France, mais ils font monter le taux appliqué à vos autres revenus.
Combien coûte le taux effectif sur des loyers marocains ?
Exemple pour un célibataire (une part) dont le revenu net imposable en France est de 60 000 €, qui perçoit en plus 12 000 € de revenus fonciers nets au Maroc. Barème de l’impôt sur le revenu applicable aux revenus de 2025 (service-public.gouv.fr) : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Impôt sur 60 000 € sans loyers marocains | 11 103,99 € (taux moyen 18,51 %) |
| Impôt théorique sur 72 000 € (60 000 € + 12 000 €) | 14 703,99 € (taux moyen 20,42 %) |
| Impôt français avec taux effectif : 20,42 % × 60 000 € | 12 253,33 € |
| Surcoût dû aux loyers marocains | 1 149,34 € |
Les 12 000 € de loyers ne sont pas taxés en France, mais ils coûtent 1 149 € d’impôt supplémentaire sur vos autres revenus. Cet impôt s’ajoute à celui payé au Maroc.
Un bien au Maroc est-il soumis à l’IFI ?
Oui. Un foyer fiscalement domicilié en France est imposé sur son immobilier situé en France et à l’étranger : la base est mondiale (service-public.gouv.fr, fiche F563, vérifiée le 6 mars 2026). L’IFI s’applique quand la valeur nette taxable du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les parts de sociétés immobilières sont comprises, sauf détention inférieure à 10 % du capital dans certaines conditions.
Barème de l’IFI (service-public.gouv.fr, fiche F138) : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % de 800 001 € à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 001 € à 2 570 000 €, puis 1 %, 1,25 % et 1,50 % au-delà. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette s’applique.
| Situation au 1er janvier | Patrimoine immobilier net taxable | IFI |
|---|---|---|
| Avant l’achat : biens en France | 1 150 000 € | 0 € (sous le seuil de 1 300 000 €) |
| Après l’achat d’un appartement au Maroc de 400 000 € net de dettes | 1 550 000 € | 4 250 € (2 500 € + 1 750 €) |
L’achat au Maroc fait donc basculer ce foyer dans l’IFI : 4 250 € par an. Pour le détail du calcul, lisez notre guide de l’IFI 2026.
Faut-il déclarer son compte bancaire au Maroc ?
Oui. Tout compte bancaire ouvert, détenu, utilisé ou clos à l’étranger dans l’année doit être déclaré avec la déclaration de revenus, y compris les contrats d’assurance-vie souscrits hors de France (service-public.gouv.fr, fiche F34342, vérifiée le 9 juillet 2026). L’obligation vaut pour le titulaire comme pour le bénéficiaire d’une procuration.
| Sanction | Montant |
|---|---|
| Compte non déclaré | 1 500 € d’amende par compte |
| Compte dans un État sans convention de lutte contre la fraude avec la France | 10 000 € d’amende par compte |
| Majoration sur les droits dus sur les sommes des comptes non déclarés | 80 %, en remplacement de l’amende |
Le Maroc a une convention avec la France : l’amende de 1 500 € par compte s’applique à un compte marocain non déclaré. Un compte ouvert uniquement pour acheter un bien et vite clos doit lui aussi être déclaré s’il a existé dans l’année.
Et pour les placements financiers au Maroc ?
Un portefeuille d’actions ou des dépôts à la banque marocaine suivent d’autres règles que l’immobilier. Les dividendes subissent au Maroc une retenue plafonnée à 15 % par la convention, puis sont imposés en France avec le crédit d’impôt forfaitaire de 25 % du brut, limité à l’impôt français. Les intérêts sont plafonnés à 10 % à la source, hors dépôts à terme et bons de caisse. Dans tous les cas, le compte qui porte ces placements est à déclarer chaque année, avec le même risque d’amende de 1 500 € par compte omis. Les plus-values sur titres suivent la règle de l’article 24 de la convention : les biens autres qu’immobiliers relèvent de l’État de domicile, donc de la France pour un résident français.
Quelles démarches faire, dans quel ordre ?
- Avant l’achat : faire chiffrer au Maroc, par un notaire ou un professionnel local, les frais d’acquisition et la fiscalité locale du bien.
- Le jour de l’achat : conserver l’acte, le prix, les justificatifs de financement et la valeur du bien, car l’IFI se calcule au 1er janvier de chaque année.
- Au printemps suivant : déclarer le compte étranger, les loyers (déclaration 2044 puis 2042-C) et le bien à l’IFI (déclaration 2042-IFI si vous dépassez le seuil).
- À la revente : déposer le formulaire 2048-IMM dans le mois qui suit la cession si la plus-value reste imposable en France.
Quelles erreurs éviter ?
- Croire que des loyers imposés au Maroc n’ont aucune conséquence en France : ils majorent le taux appliqué à vos autres revenus.
- Oublier le bien dans le calcul de l’IFI parce qu’il est étranger.
- Omettre le compte marocain : l’amende est due par compte non déclaré.
- Reporter les loyers exonérés sur la mauvaise ligne : la notice demande la 2042-C, lignes 4EA ou 4EB, et non la 2047.
- Attendre la revente pour s’occuper de la plus-value : le formulaire 2048-IMM se dépose dans le mois qui suit la cession.
Si vous envisagez de vous installer au Maroc plutôt que d’y investir depuis la France, voir quitter la France pour le Maroc ; pour une autre destination, lisez l’article sur l’île Maurice.
Cas type : un achat locatif à Casablanca
Situation. Karim, 49 ans, ingénieur à Lyon et résident fiscal français, a 1 150 000 € de patrimoine immobilier net en France. Il achète un appartement de 400 000 € à Casablanca pour le louer.
Problème. Il pense que les loyers ne concernent que le fisc marocain et il ignore l’effet sur ses impôts français.
Stratégie. Il fait chiffrer la fiscalité locale auprès d’un notaire marocain, déclare le compte ouvert au Maroc, reporte les loyers en 2042-C (lignes 4EA ou 4EB) et inscrit le bien à l’IFI.
Résultat. Avec 12 000 € de loyers nets et 60 000 € de revenu imposable, le taux effectif lui coûte 1 149 € d’impôt français en plus, et l’IFI passe de 0 € à 4 250 € par an. Soit 5 399 € de charge française annuelle induite par l’achat, avant l’impôt marocain.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous mesurons avant l’achat l’effet réel d’un investissement à l’étranger sur votre impôt sur le revenu et sur l’IFI, puis nous organisons la détention du bien et le financement. Nous coordonnons ensuite le travail avec un notaire et un fiscaliste au Maroc. Prendre rendez-vous avec Balmont Conseil.
Questions fréquentes
Où sont imposés les loyers d’un bien au Maroc ?
Au Maroc, selon l’article 9 de la convention. En France, ils sont déclarés mais exonérés, avec prise en compte pour le taux effectif, ce qui peut augmenter l’impôt sur vos autres revenus.
Un bien au Maroc entre-t-il dans l’IFI ?
Oui, pour un résident fiscal français. L’IFI porte sur l’immobilier situé en France et à l’étranger, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net taxable.
Faut-il déclarer un compte bancaire marocain ?
Oui, chaque compte ouvert, utilisé ou clos à l’étranger dans l’année. L’amende est de 1 500 € par compte non déclaré.
Comment sont imposés les dividendes marocains ?
Le Maroc peut prélever une retenue plafonnée à 15 % selon la convention. En France, ils sont imposés avec un crédit d’impôt forfaitaire de 25 % du brut, dans la limite de l’impôt français.
Où déclarer les loyers exonérés avec taux effectif ?
Sur la déclaration 2042-C, ligne 4EA pour le régime réel ou 4EB pour le micro, après calcul sur la déclaration 2044. Ils ne figurent pas sur la 2047.
Que faire à la revente du bien ?
Si la plus-value reste imposable en France, déposer le formulaire 2048-IMM dans le mois qui suit la cession. Elle est imposée à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec un crédit d’impôt.
À quelle date le bien est-il évalué pour l’IFI ?
Au 1er janvier de chaque année, pour sa valeur à cette date, nette des dettes déductibles. La déclaration 2042-IFI se dépose avec la déclaration de revenus.
Sources : convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, BOI-INT-CVB-MAR) ; impots.gouv.fr, notice 2047 « revenus 2025 » et page « Comment sont imposés mes revenus perçus de l’étranger » (modifiée le 20 juillet 2026) ; service-public.gouv.fr, fiches F563 (IFI, vérifiée le 6 mars 2026), F138 (barème de l’IFI, vérifiée le 6 mars 2026), F34342 (comptes à l’étranger, vérifiée le 9 juillet 2026) et F1419 (barème de l’impôt sur le revenu 2026) ; consultés le 31 octobre 2026.
