Vivre en Égypte : barème d’impôt de 0 à 27,5 %, dividendes à 10 % et taxe de 2,5 % sur la cession d’un immeuble

Cette page rapporte ce que publient l’administration fiscale égyptienne (Egyptian Tax Authority, ETA), l’autorité de l’investissement et le BOFiP. L’article 8 de la loi n° 91 de 2005, remplacé par la loi n° 7 de 2024, fixe un barème de 0 % (jusqu’à 40 000 livres égyptiennes, EGP) à 27,5 %, avec une exonération personnelle de 20 000 EGP. Les dividendes sont imposés à 10 %, ou 5 % pour les titres cotés à la Bourse égyptienne. La cession d’un immeuble supporte une taxe de 2,5 % sur la valeur totale (article 43, texte modifié par la loi n° 151 de 2026).

Selon l’article 2 de la loi n° 91 de 2005, une personne physique est résidente en Égypte si elle y a un domicile permanent, si elle y séjourne plus de 183 jours sur douze mois, de façon continue ou non, ou si, de nationalité égyptienne, elle exerce ses fonctions à l’étranger et reçoit son revenu du Trésor égyptien. La page signale chaque point que les sources lues ne confirment pas.

Résidence fiscale : ce que les textes lus permettent d’écrire

La loi n° 91 de 2005 distingue les personnes résidentes et non résidentes, notamment pour la retenue sur dividendes et pour les plus-values sur titres. Le texte de l’article 2 précise trois cas : un domicile permanent en Égypte ; un séjour de plus de 183 jours, continus ou non, sur douze mois ; la situation d’un Égyptien qui exerce ses fonctions à l’étranger et reçoit son revenu du Trésor égyptien. Le règlement d’exécution fixe les règles de détermination du domicile permanent ; ces règles ne sont pas détaillées ici. Les lois modificatives lues (n° 199 de 2020, n° 30 de 2023, n° 151 de 2026) ne reprennent pas cette définition.

Entre la France et l’Égypte, l’article 4 de la convention du 19 juin 1980 (texte consolidé publié par l’ETA) départage une double résidence dans cet ordre : le foyer d’habitation permanent, le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel, la nationalité, puis l’accord des autorités compétentes. Le détail figure sur notre page consacrée à la convention.

Impôt sur le revenu : le barème de l’article 8

La loi n° 7 de 2024 (Journal officiel n° 7 bis (A) du 21/02/2024) a remplacé l’article 8. Les taux s’appliquent au revenu net annuel. Pour un revenu net total qui ne dépasse pas 600 000 EGP, le tableau de la loi donne :

Le tableau comporte d’autres colonnes pour les revenus nets totaux supérieurs à 600 000 EGP, jusqu’à une colonne pour plus de 1 200 000 EGP où figure le taux de 27,5 %. Ces colonnes ne sont pas détaillées ici.

L’exonération personnelle est de 20 000 EGP par an (article 13, § 1). Le revenu net annuel est arrondi à la dizaine de livres inférieure. Pour les salaires, la loi s’applique depuis le 1er mars 2024 ; pour les autres revenus, à partir de la période fiscale qui se termine après la publication. La loi n° 151 de 2026, publiée au Journal officiel du 28/07/2026, ne modifie ni l’article 8 ni l’article 13.

Dividendes, intérêts et plus-values sur titres

Dividendes. Selon l’article 46 bis 2 de la loi n° 91 de 2005, tel que rédigé par la loi n° 30 de 2023, les dividendes de source égyptienne perçus par une personne physique résidente sont imposés à 10 % sans déduction de frais, ou 5 % pour les titres cotés à la Bourse égyptienne. L’article 56 bis applique les mêmes taux de 10 % et de 5 % aux personnes physiques non résidentes et aux personnes morales, avec une retenue par l’entité qui exécute l’opération. Les distributions d’actions gratuites sont exclues. La loi n° 151 de 2026 modifie l’article 56 bis et maintient ces deux taux.

Bons du Trésor. L’article 58, alinéa 2 (loi n° 30 de 2023), prévoit une retenue de 20 %, sans déduction de frais, sur les intérêts des bons du Trésor.

Titres non cotés. D’après les articles 46 bis 3 et 46 bis 4 (loi n° 151 de 2026), les plus-values de cession de parts ou de titres non cotés à la Bourse égyptienne sont imposées, qu’elles soient réalisées en Égypte ou à l’étranger. La plus-value est le prix de cession ou la juste valeur, moins le coût d’acquisition et la commission d’intermédiation. Un cédant non résident calcule et verse l’impôt dans les soixante jours. Le taux n’est pas repris dans le texte lu.

La convention franco-égyptienne, d’après son texte consolidé, prévoit ceci :

La mise en œuvre côté égyptien de l’article 10 (justificatifs, remboursement éventuel) n’est pas détaillée ici.

Immobilier : une taxe de 2,5 % sur la cession

L’article 43 de la loi n° 91 de 2005, dans la rédaction de la loi n° 151 de 2026, soumet à une taxe de 2,5 % la valeur totale de la cession d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir, bâti ou non, en tout ou partie, y compris un logement. Le texte écarte les « villages » (« عدا القرى »). Le texte lu précise les points suivants :

• la valeur retenue est celle du contrat, sauf preuve de sous-évaluation par l’administration ;
• la taxe est payée dans les soixante jours de la cession ;
• elle s’applique aussi à l’héritier qui cède des biens reçus en succession ;
• l’apport en nature d’un immeuble au capital d’une société anonyme est exonéré si les actions sont conservées cinq ans ;
• le texte ne distingue pas selon la résidence du cédant.

Le guide de l’ETA (première édition 2026) indique que le vendeur déclare l’opération sur l’application dédiée, que l’impôt est calculé sur le prix et sa part dans le bien, et que des pénalités de retard (article 110) sont calculées par mois à partir de trente jours après la cession, dans la limite de 100 % de l’impôt. Ce délai de trente jours diffère du délai de paiement de soixante jours que fixe l’article 43 de la loi n° 151 de 2026 (Journal officiel du 28/07/2026) ; le guide ne dit pas lequel s’applique.

Les revenus locatifs relèvent aussi de la loi n° 91 de 2005 ; la page de l’ETA sur ce sujet date de septembre 2023, avant le barème de 2024, et n’est pas reprise. L’achat d’un logement par un étranger n’est pas détaillé ici.

Succession et donation

L’article 43 vise les cessions à titre onéreux ou gratuit : vente, legs, donation, usufruit ou bail de plus de cinquante ans, sauf au profit d’ascendants, de descendants ou du conjoint. Les textes lus ne décrivent pas d’impôt successoral distinct, et ce point n’est pas détaillé ici. La convention vise les impôts sur le revenu et sur la fortune ; les successions n’y sont pas mentionnées, d’après le BOFiP (version du 04/11/2016).

Investisseurs étrangers : séjour et accès à l’immobilier d’activité

La loi n° 72 de 2017 sur l’investissement, dans la traduction anglaise publiée par l’autorité de l’investissement (présentée comme non officielle, l’original arabe faisant foi), définit l’investisseur comme toute personne, égyptienne ou étrangère (article 1). L’article 55 lui reconnaît le droit d’obtenir les biens immobiliers nécessaires à son activité. L’article 3 prévoit que l’État accorde aux investisseurs non égyptiens la résidence en Égypte pour la durée du projet, sous réserve des autres lois et du règlement d’exécution. Le texte lu s’arrête avant l’article 64 et ne dit pas si un étranger peut acquérir un logement à titre privé.

Articulation avec la France

La convention vise les impôts sur le revenu et sur la fortune ; elle a été signée à Paris le 19 juin 1980 et complétée par un avenant du 1er mai 1999. Selon le texte consolidé, la convention multilatérale s’applique pour l’Égypte aux retenues à la source depuis le 1er janvier 2021, et aux autres impôts depuis le 1er juillet 2021. Le départ de France relève du domicile fiscal et de l’exit tax : voir les pages liées plus bas.

Ce que cette page ne traite pas

Elle ne détaille ni les règles du règlement d’exécution sur le domicile permanent, ni les tranches supérieures du barème, ni le taux d’imposition des plus-values sur titres non cotés, ni la taxe sur les immeubles bâtis, ni la sécurité sociale, ni les droits de timbre, ni les titres de séjour. Balmont Conseil n’est pas un cabinet d’avocats ni un fiscaliste local : la fiscalité locale se valide avec un professionnel installé en Égypte. Ce qui relève de la France, notamment la déclaration de départ et les comptes à déclarer, est traité dans nos pages sur le domicile fiscal et l’exit tax.

Ce qui change selon votre cas

• La nature de vos revenus : salaire, dividendes, intérêts, loyers, plus-value.
• Le niveau de votre revenu net annuel, qui détermine la colonne du barème applicable.
• Le type de titres (cotés ou non) et la qualité de résident ou de non-résident pour les dividendes et les plus-values.
• Votre situation de résidence en France et en Égypte, année par année.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.