Donation avec réserve d’usufruit : comment la valeur de la nue-propriété est calculée

Quand vous donnez un bien en gardant l’usufruit, les droits de donation se calculent sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur n’est pas estimée au cas par cas : elle est évaluée forfaitairement, comme une fraction de la pleine propriété, selon un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Pour un usufruitier de 62 ans, par exemple, la nue-propriété est évaluée à 60 % de la pleine propriété.

Cette page porte sur la valeur au jour de la donation, et sur rien d’autre.

Le principe : une fraction de la pleine propriété

Le BOFiP précise que la valeur est fixée « forfaitairement à une fraction de la pleine propriété déterminée en fonction du barème figurant à l’article 669 du CGI ». La valeur de la nue-propriété dépend ensuite de « l’âge de l’usufruitier », apprécié à la date de la transmission.

Le démembrement n’ouvre pas d’abattement supplémentaire. Aucun abattement particulier n’est accordé du seul fait que la donation porte sur la nue-propriété.

Le barème selon l’âge de l’usufruitier

Le barème de l’usufruit viager figure dans le BOFiP. La colonne d’âge se lit « moins de … ans révolus », et l’âge retenu est celui de l’usufruitier à la date de la transmission.

Un usufruitier de 62 ans relève de la ligne « moins de 71 ans révolus » : l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. À 55 ans, il relève de la ligne « moins de 61 ans révolus » : 50 % et 50 %. À 72 ans, il relève de la ligne « moins de 81 ans révolus » : 30 % et 70 %.

Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété est valorisée. À l’inverse, plus le donateur est jeune, plus la part de nue-propriété transmise est faible.

Ce barème vise l’usufruit viager. Les autres formes d’usufruit ne sont pas traitées ici.

Ce qui est exclu : la réduction de 50 % pour les titres

La réduction de droits de 50 % prévue pour la donation de titres par un donateur de moins de 70 ans ne s’applique pas à un démembrement. Selon le BOFiP, la transmission portant sur la nue-propriété ou sur l’usufruit est exclue du champ de cette réduction.

Deux précisions de la doctrine :

• en cas de donation mixte, avec des biens en pleine propriété et des biens démembrés, une double liquidation est nécessaire ;
• pour une holding, la réduction ne porte que sur la fraction de valeur qui représente les titres de la société opérationnelle.

La page consacrée à la donation de titres avant 70 ans détaille cette réduction.

Les règles de droit commun qui restent les mêmes

Le barème des droits en ligne directe (de 5 % à 45 %) et la période de 15 ans qui gouverne l’abattement de 100 000 € s’appliquent aux donations en général. La page consacrée à la donation et au rappel de 15 ans les détaille.

La valeur de la nue-propriété est la base sur laquelle ces règles s’appliquent.

Trois lectures à éviter

1. Lire le barème avec l’âge du donataire. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, c’est-à-dire du donateur qui garde l’usufruit.
2. Compter sur un abattement supplémentaire. Le démembrement n’en ouvre aucun du seul fait qu’il porte sur la nue-propriété.
3. Appliquer la réduction de 50 % à une donation de titres démembrée. Le BOFiP exclut la nue-propriété et l’usufruit du champ de cette réduction.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une mère de 62 ans donne à son fils la nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 800 000 € en pleine propriété. Elle en conserve l’usufruit. Elle avait déjà donné 100 000 € à ce fils quatre ans plus tôt. Hypothèse de l’exemple : cette donation antérieure est entièrement couverte par l’abattement de 100 000 €, qui s’apprécie sur 15 ans ; il ne reste donc aucun abattement disponible pour cette donation.

Problème. Sur quelle valeur les droits sont-ils calculés ? Si la donation portait sur la pleine propriété, la base serait de 800 000 €.

Stratégie. Le cabinet fait le point avec la donatrice et son notaire sur l’âge de référence, la valeur des biens et le calendrier des donations.

Résultat. Une donatrice de 62 ans relève de la ligne « moins de 71 ans révolus » : nue-propriété à 60 %.

Détail sur 480 000 € : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + 92 813,60 € = 94 194,35 €.

À la date de la donation, la base taxable est de 480 000 € au lieu de 800 000 €. Cette comparaison ne porte que sur la date de la donation : la donatrice conserve l’usufruit.

Ce profil est fictif. Les chiffres supposent un barème inchangé, un bien donné en ligne directe et l’hypothèse d’abattement épuisé indiquée plus haut. Ils n’annoncent aucun résultat pour votre famille.

Ce qui change selon votre cas

• L’âge de l’usufruitier, qui fixe la valeur de la nue-propriété.
• La nature des biens donnés : immobilier, titres, holding.
• Les donations déjà consenties au même donataire sur les 15 dernières années.
• Le caractère mixte ou non de la donation.
• Les liens familiaux entre le donateur et le donataire.

Cette page ne traite pas ce qui se passe après la donation. Aucun résultat n’est promis : la règle se vérifie sur votre dossier.