L’indemnité d’éviction est la compensation financière que le bailleur doit, en principe, verser au locataire d’un bail commercial lorsqu’il refuse de renouveler le bail. Elle compense le préjudice causé par la perte du local.
Comment ça marche
À défaut d’accord entre les parties, le tribunal judiciaire fixe le montant, souvent avec l’aide d’un expert.
Éléments de l’indemnité
- La valeur marchande du fonds de commerce, ou indemnité de perte du fonds, fixée selon les usages de la profession en tenant compte de la clientèle, des résultats d’exploitation et du droit au bail.
- L’indemnité de remploi, qui couvre les frais et droits de mutation liés à l’achat d’un nouveau fonds. Elle peut être réduite si le bailleur prouve que le préjudice est moindre, par exemple parce que le locataire ne s’est pas réinstallé.
- Les frais de déménagement, qui font partie des indemnités accessoires.
- Le trouble commercial, indemnité accessoire que l’article L. 145-14 du code de commerce ne cite pas expressément, destinée à compenser la gêne causée par l’éviction.
Droit de repentir
Le bailleur peut revenir sur sa décision dans les 15 jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée, et accepter le renouvellement du bail, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance. Ce droit n’existe que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre local.
L’indemnité d’éviction est donc un coût à anticiper pour un bailleur qui envisage de ne pas renouveler le bail, et une protection pour un locataire dont l’activité dépend de son emplacement.
À retenir
- Elle est due, en principe, quand le bailleur refuse de renouveler le bail commercial.
- Elle couvre le fonds, le remploi, le déménagement et le trouble commercial.
- Le bailleur peut se repentir dans les 15 jours à compter du moment où la décision du juge est passée en force de chose jugée.
Pour aller plus loin
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