Plus-value immobilière : la surtaxe au-delà de 50 000 €, seuil, barème et calcul

Une taxe supplémentaire s’ajoute à l’impôt lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 %. Elle se calcule sur le montant total de la plus-value imposable, dès le premier euro, et non sur la seule part qui dépasse le seuil. Le seuil s’apprécie après les abattements. En pratique, le notaire la calcule (service-public.gouv.fr) et, selon la notice 2026, elle est versée lors du dépôt de la déclaration.

Cette page détaille le seuil, le barème et les formules. Elle ne reprend pas le calcul complet de la plus-value, traité dans la page sur les plus-values des résidents.

Ce que vise la taxe

La taxe figure à l’article 1609 nonies G du CGI. Elle porte sur les plus-values immobilières imposables à l’impôt sur le revenu, ou soumises au prélèvement de l’article 244 bis A pour les non-résidents. La notice 2048-IMM de mai 2026 s’applique aux cessions intervenues à compter du 21 février 2026.

Service-public.gouv.fr précise qu’elle ne s’applique ni aux ventes exonérées ni aux ventes de terrains à bâtir.

Le seuil de 50 000 € s’apprécie après les abattements

Le seuil ne se compare pas à la plus-value brute. Selon le BOFiP (BOI-RFPI-TPVIE-20, version du 18/07/2023) et la notice 2026, il s’apprécie :

• après l’abattement pour durée de détention (6 % par année au-delà de la 5e pour l’impôt sur le revenu) ;
• après les exonérations de remploi et de cession à des organismes de logement social ;
• après l’abattement exceptionnel, lorsqu’il s’applique. Les taux de cet abattement ne sont pas repris ici : les sources lues ne concordent pas entre elles.

Les moins-values ne sont en principe pas prises en compte. Une exception existe pour la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions.

Le barème

Les formules ci-dessous sont celles de la notice 2048-IMM de mai 2026 ; le BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20 (§ 70) présente le même barème. PV désigne la plus-value imposable.

Le taux s’applique au montant total. Une plus-value imposable de 80 000 € supporte 2 % de 80 000 €, soit 1 600 €.

Un autre BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-10-20 (version de 2019, consacré aux non-résidents), contient un exemple chiffré qui ne concorde pas avec ce barème. Cette page ne le reprend pas : le barème de référence est celui de la notice 2048-IMM de mai 2026, à relire le jour de votre vente.

Les tranches de transition, chiffre à l’appui

Cinq tranches de 10 000 € utilisent une formule de transition ; chacune précède un palier à taux plein (2 %, 3 %, 4 %, 5 % et 6 %). Leur effet se voit au calcul :

Au franchissement du seuil, la taxe passe de 0 à environ 500 €, et non à 1 000 € (2 % de 50 001 €). À 60 000 €, les deux formules donnent le même résultat : 1 200 €.

Qui apprécie le seuil

Le seuil est de 50 000 € par cédant, avec des règles propres à chaque situation.

• Indivisaires et concubins : chacun est un cédant unique, le seuil s’apprécie sur sa quote-part.
• Époux : ils sont considérés comme des co-cédants. Il est admis (BOFiP et notice 2026) d’apprécier le seuil comme en matière d’indivision, c’est-à-dire par quote-part de chaque époux et non sur le total du couple.
• Partenaires de PACS : traités comme des indivisaires, avec un seuil individuel.
• Sociétés de personnes (SCI à l’IR, par exemple) : selon le BOFiP, la taxe est due par la personne morale qui réalise la plus-value ; la notice 2048-IMM vise les personnes physiques ou les sociétés et groupements concernés. Le seuil s’apprécie au niveau de la société, et il est admis de ne retenir que la quote-part des associés soumis à l’impôt sur le revenu. Voir la vente d’un immeuble par une SCI à l’IR.
• Non-résidents bénéficiant de l’exonération de 150 000 € pour un logement en France : le seuil porte sur la fraction de plus-value supérieure à 150 000 €. Le BOFiP donne deux exemples : 190 000 € de plus-value nette imposable ne donnent pas lieu à la taxe (assiette de 40 000 €) ; 220 000 € donnent lieu à la taxe sur 70 000 €.

Déclaration et paiement

En pratique, le notaire calcule la taxe (service-public.gouv.fr). La notice 2026 précise : « La taxe est versée lors du dépôt de la déclaration. » À défaut de paiement, le dépôt et la formalité sont refusés. Le BOFiP cite les formulaires 2048-IMM-SD, 2048-M-SD et 2048-M-BIS-SD. Si la plus-value ne dépasse pas 50 000 €, aucune liquidation de la taxe ne figure sur ces déclarations.

Trois exemples du BOFiP

• Vente à 200 000 €, achat à 90 000 €, plus-value brute de 110 000 €, abattement de 6 % : plus-value nette de 103 400 €. Taxe : 3 % × 103 400 − (110 000 − 103 400) × 1/10 = 2 442 €.
• Couple, plus-value nette de 122 000 € soit 61 000 € par époux (seuil apprécié par quote-part, selon la tolérance admise) : 1 220 € par époux, 2 440 € au total.
• SCI, plus-value nette de 210 000 € : seule la quote-part d’un associé à 25 %, soit 52 500 €, entre dans l’assiette. Taxe : 675 €.

Un bien détenu 12 ans, vendu seul ou à deux : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un bien détenu depuis 12 ans est vendu. La plus-value brute est de 150 000 €. Premier cas : un propriétaire unique. Second cas : deux indivisaires à parts égales.

Problème. Savoir si la taxe s’applique, et combien elle représente.

Stratégie. Appliquer l’abattement de 6 % de la 6e à la 12e année, soit 7 années et 42 %. Comparer la plus-value imposable au seuil de 50 000 €, par personne. Appliquer la formule de la tranche concernée.

Résultat.

La taxe s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le profil, la plus-value et la durée sont fictifs. L’exemple ne détaille ni les frais, ni les travaux, ni les prélèvements sociaux. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Surtaxe sur la plus-value immobilière : ce qui change selon votre cas

• Le nombre de cédants et la quote-part de chacun.
• Le mode de détention : propriétaire unique, indivision, couple marié, PACS, société de personnes.
• La durée de détention, qui fixe l’abattement avant le seuil.
• Les exonérations applicables (résidence principale, remploi) : elles se retirent avant le seuil.
• Le statut de résident ou de non-résident, notamment pour l’exonération de 150 000 €.
• La nature du bien : les terrains à bâtir sont exclus selon service-public.gouv.fr.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.