Le taux d’endettement, ou taux d’effort, est le rapport entre les charges de remboursement d’un emprunteur et ses revenus. Pour les crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre ce taux et la durée des prêts.

Comment ça marche

Le HCSF a fixé trois repères pour les banques, formulés dans sa recommandation de janvier 2021 puis repris dans une décision du 29 septembre 2021.

  • Taux d’effort : il ne dépasse pas 35 %.
  • Durée : au maximum 25 ans, avec un différé d’amortissement de 2 ans au plus lorsque l’emménagement est postérieur à l’octroi du prêt.
  • Flexibilité : les banques peuvent déroger à ces limites pour 20 % au plus de leur production trimestrielle de crédits. Au moins 80 % de cette marge doivent bénéficier aux acquéreurs de résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.

Les renégociations, rachats et regroupements de crédits sont exclus de cette marge.

Exemple chiffré

Un ménage dont les revenus sont de 5 000 € par mois peut, avec un plafond de 35 %, consacrer au maximum 5 000 × 35 % = 1 750 € par mois au remboursement de ses crédits.

Au-delà de la règle

La banque apprécie aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus, l’apport et le patrimoine. Un taux inférieur à 35 % ne garantit pas l’accord, et un taux supérieur peut être accepté dans le cadre de la marge de flexibilité. Chaque établissement fixe ensuite sa propre politique.

Les crédits à la consommation, les pensions versées et les loyers en cours sont des charges à intégrer dans l’analyse.

À retenir

  • Le taux d’effort est plafonné à 35 % selon le HCSF.
  • La durée maximale est de 25 ans, avec 2 ans de différé au plus dans certains cas.
  • 20 % des dossiers trimestriels peuvent déroger, en priorité pour les résidences principales.

Pour aller plus loin

Définitions liées

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