La société civile immobilière, ou SCI, est une société constituée de deux associés au moins pour acquérir, gérer et administrer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a la personnalité morale, une gestion confiée à un gérant et un objet civil.

Comment ça marche

Les associés peuvent être des personnes physiques, des personnes morales ou deux époux. Le capital est libre, avec un minimum de 1 €, constitué d’apports en numéraire ou en nature, comme un immeuble. Le gérant, associé ou non, est nommé dans les statuts ou par une décision ultérieure, à la majorité des parts.

Responsabilité des associés

Les associés répondent indéfiniment des dettes de la société, mais sans solidarité entre eux : chacun supporte une part proportionnelle à ses parts, et les créanciers doivent d’abord poursuivre la société.

Fiscalité

  • Impôt sur le revenu : régime par défaut. Les résultats sont imposés entre les mains des associés, selon leurs parts.
  • Impôt sur les sociétés : sur option, ou de plein droit si l’activité commerciale n’est pas accessoire (l’administration retient un seuil de 10 % du chiffre d’affaires).

Usages

La SCI sert à acheter à plusieurs sans indivision, à organiser la transmission progressive de parts (par donation ou démembrement) ou à regrouper plusieurs biens. Une SCI qui se limite à la gestion d’un patrimoine immobilier n’est en principe pas éligible au pacte Dutreil, dont les conditions ont évolué avec la loi de finances pour 2026 : à vérifier avant toute opération de transmission.

Exemple : deux frères reçoivent ensemble un immeuble ; une SCI clarifie leurs droits, fixe un mode de décision et permet de transmettre des parts plutôt que l’immeuble lui-même.

À retenir

  • Au moins deux associés, capital libre à partir de 1 €, gérance confiée à un ou plusieurs gérants.
  • Responsabilité indéfinie mais non solidaire des associés, au prorata de leurs parts.
  • Impôt sur le revenu par défaut, impôt sur les sociétés sur option.

Pour aller plus loin

Définitions liées

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