Le taux d’endettement maximum est de 35 % de vos revenus nets avant impôt, pour un crédit immobilier d’une durée de 25 ans au plus. Cette norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), applicable depuis le 1er janvier 2022, s’impose aux banques et reste en vigueur au 30 octobre 2026. Chaque banque peut y déroger pour 20 % de ses nouveaux crédits.
Le HCSF ne parle pas de « taux d’endettement » mais de « taux d’effort » : c’est la part de vos revenus qui part chaque année dans le remboursement de vos emprunts. Ce chiffre décide de la taille du bien que vous pouvez acheter, et il se travaille avant de pousser la porte d’une banque.
Quel est le taux d’endettement maximum en 2026 ?
La règle vient de la décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, publiée au Journal officiel le 10 octobre 2021. Elle fixe deux critères qui se cumulent : un taux d’effort qui n’excède pas 35 % et une durée de crédit de 25 ans au maximum. La Banque de France rappelle toujours ces deux normes dans sa page consacrée au HCSF, mise à jour le 24 septembre 2026.
| Critère | Règle en vigueur |
|---|---|
| Taux d’endettement maximum (taux d’effort) | 35 % du revenu net avant impôt |
| Durée maximale du crédit | 25 ans |
| Durée avec différé d’amortissement | 27 ans au plus, dont 25 ans d’amortissement |
| Marge de flexibilité des banques | 20 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits |
| Part de la marge pour les résidences principales | 70 % au moins, soit 14 % de la production |
| Dont part pour les primo-accédants | 30 % au moins de la marge, soit 6 % de la production |
La répartition 70 % / 30 % de la marge date d’une décision du 29 juin 2023. Avant, la règle réservait 80 % de la marge aux résidences principales. Fin 2023, le HCSF a aussi décidé de mesurer l’usage de la marge sur trois trimestres glissants.
Comment se calcule le taux d’endettement ?
Le calcul est un simple ratio : les charges annuelles d’emprunt divisées par les revenus annuels. Le texte du HCSF (article 4) précise les deux termes.
- Au numérateur : le prêt demandé et tous vos emprunts en cours, « quelle qu’en soit leur nature » : crédit immobilier, crédit auto, crédit consommation. Sont comptés les intérêts et le capital remboursés sur un an, sur la base des charges maximales de la période d’amortissement.
- Au dénominateur : votre revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net global défini aux articles 156 et 156 bis du CGI, majoré des abattements forfaitaires non déjà pris en compte et diminué des revenus exceptionnels.
- Pour les loyers : le texte retient le revenu brut avant abattements et charges, y compris intérêts d’emprunt, puis applique des décotes pour tenir compte du risque locatif.
En pratique : taux d’endettement = (somme de toutes vos mensualités ÷ revenus mensuels nets avant impôt) × 100. Le texte détaille les intérêts et le capital ; demandez à votre banque si elle ajoute l’assurance emprunteur à son calcul, car la pratique varie d’un établissement à l’autre.
Quelle somme pouvez-vous emprunter avec un taux d’endettement de 35 % ?
Le plafond de 35 % donne une mensualité maximale, et la durée la transforme en capital. Le tableau ci-dessous part d’une hypothèse d’école : un taux de 3,5 %, aucun autre crédit en cours, un seul foyer. Ce n’est pas un taux de marché, c’est un outil de comparaison entre niveaux de revenus.
| Revenu net mensuel avant impôt | Charges maximales à 35 % | Capital empruntable sur 25 ans | Capital empruntable sur 20 ans |
|---|---|---|---|
| 3 000 € | 1 050 € | 210 000 € | 181 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 280 000 € | 241 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 350 000 € | 302 000 € |
| 6 400 € | 2 240 € | 447 000 € | 386 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 559 000 € | 483 000 € |
Chaque tranche de 1 000 € de revenu net mensuel ajoute environ 70 000 € de capacité sur 25 ans, et environ 60 000 € sur 20 ans. Dans l’autre sens, chaque crédit en cours retire de la capacité : une mensualité de 200 € de crédit consommation supprime environ 40 000 € de capital empruntable sur 25 ans.
Une banque peut-elle prêter au-delà de 35 % ?
Oui, dans la marge de flexibilité. L’article 2 de la décision autorise chaque établissement à s’écarter des critères pour 20 % au plus de sa production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Ces dérogations doivent être justifiées par une politique écrite de la banque.
Deux points à retenir. D’abord, cette marge est une enveloppe de la banque, pas un droit de l’emprunteur : l’établissement décide dossier par dossier. Ensuite, la décision précise que 70 % au moins de la marge doit servir des achats de résidence principale : un projet d’investissement locatif passe par la fraction libre, soit 6 % de la production.
Jusqu’à quelle durée peut-on emprunter ?
La durée maximale est de 25 ans, différé compris. Une exception porte la maturité à 27 ans, avec 25 ans d’amortissement au maximum, quand l’entrée dans le bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit. Le texte vise deux situations :
- un achat en vente en l’état futur d’achèvement, un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat de promotion immobilière ;
- un achat dans l’ancien accompagné d’un programme de travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération, par exemple pour créer des surfaces habitables ou rénover sur le plan énergétique.
Quels crédits échappent à la norme ?
L’article 3 de la décision exclut les prêts relais, les renégociations, les rachats de crédit entre établissements et les regroupements de crédits. Elle vise les crédits consentis à des consommateurs, pour un emprunteur en France ou pour financer un bien situé en France.
Comment faire baisser son taux d’endettement avant de demander un prêt ?
- Solder les petits crédits. Un crédit auto ou un crédit consommation pèse dans le ratio au même titre que le prêt immobilier. Le solder libère de la capacité.
- Prendre la durée maximale autorisée. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité, donc le taux d’effort, au prix d’un coût total plus élevé.
- Ajouter un co-emprunteur. Ses revenus entrent au dénominateur, et ses crédits au numérateur.
- Augmenter l’apport. Un capital emprunté plus faible réduit la mensualité.
- Documenter les revenus locatifs. Ils comptent, après décote, dans le calcul.
Quelles erreurs font échouer un dossier proche des 35 % ?
- Oublier un emprunt en cours. Le texte du HCSF compte tous vos emprunts « quelle qu’en soit leur nature » : un crédit auto de 220 € par mois pèse autant qu’une mensualité immobilière de même montant.
- Compter un revenu exceptionnel. Le dénominateur est diminué des revenus exceptionnels. Une prime isolée ou une plus-value ne fait pas monter votre capacité d’emprunt.
- Compter 100 % des loyers. Les revenus locatifs entrent après décote, jamais à leur montant brut.
- Comparer des taux sans comparer la base de calcul. Deux banques peuvent annoncer un taux d’endettement différent pour le même dossier si l’une ajoute l’assurance emprunteur et l’autre non. Demandez à chacune sa méthode. Sur le prix de l’assurance elle-même, notre article sur le changement d’assurance de prêt détaille vos droits.
- Attendre le refus pour agir. Solder un petit crédit, ajouter un co-emprunteur ou allonger la durée se décide avant le dépôt du dossier, pas après la réponse.
Dans quel ordre préparer son dossier ?
- Listez tous vos crédits en cours avec leur mensualité et leur capital restant dû.
- Calculez votre revenu net avant impôt mensuel à partir de votre avis d’imposition, en retirant les revenus exceptionnels.
- Calculez le plafond : revenu × 0,35, moins les mensualités déjà engagées.
- Testez deux durées (20 et 25 ans, ou 27 ans si le bien est en VEFA ou en travaux) pour voir laquelle passe sous le plafond.
- Agissez sur le numérateur ou le dénominateur : solder un crédit, augmenter l’apport, ajouter un co-emprunteur.
- Déposez le dossier seulement quand la simulation passe sans dépendre de la marge de flexibilité de la banque.
Cas concret : un couple lyonnais refusé à 36,8 %
Situation. Un couple de Lyon dispose de 6 400 € de revenus nets avant impôt par mois. Il veut acheter une résidence principale et emprunter 400 000 € sur 25 ans. Pour le calcul, nous retenons un taux de 3,5 % : c’est une hypothèse d’école, pas un taux de marché. Il rembourse aussi un crédit auto de 350 € par mois.
Problème. La mensualité du nouveau prêt est de 2 002 €. Avec le crédit auto, les charges atteignent 2 352 € par mois, soit 36,8 % des revenus : au-dessus de 35 %. Le plafond mensuel de charges pour ce foyer est de 0,35 × 6 400 = 2 240 €.
Stratégie. Le couple solde le crédit auto avec 14 000 € d’épargne disponible, avant le dépôt du dossier.
Résultat. Le taux d’endettement passe de 36,8 % à 31,3 % (2 002 € ÷ 6 400 €). Le dossier rentre dans la norme avec 238 € de marge mensuelle sous le plafond. Sans ce crédit auto, la capacité d’emprunt maximale du couple est d’environ 447 000 € sur 25 ans à 3,5 %. Avec lui, elle tombe à environ 378 000 €, soit près de 70 000 € de moins.
Deuxième cas : un cadre lyonnais célibataire qui ne passe qu’en allongeant la durée
Situation. Un cadre de 38 ans, célibataire, vit à Lyon avec 4 200 € de revenus nets avant impôt par mois. Il veut acheter sa résidence principale et emprunter 260 000 € à 3,5 % (hypothèse d’école). Il rembourse un crédit consommation de 220 € par mois. Son plafond mensuel de charges est de 0,35 × 4 200 = 1 470 €.
Problème. Sur 20 ans, la mensualité est de 1 507,90 €, soit 41,1 % des revenus avec le crédit consommation. Sur 25 ans, elle est de 1 301,62 €, soit 36,2 % : le dossier reste au-dessus de 35 % dans les deux cas.
Stratégie. Il solde le crédit consommation avec son épargne avant le dépôt du dossier et choisit la durée de 25 ans.
Résultat. Le taux d’endettement tombe à 31,0 % (1 301,62 € ÷ 4 200 €), avec 168 € de marge mensuelle sous le plafond. La durée de 20 ans, elle, serait restée à 35,9 % même sans crédit consommation : la durée seule ne suffisait pas, et le crédit seul non plus. Le prix de cette solution : 130 486 € d’intérêts sur 25 ans contre 101 895 € sur 20 ans, soit 28 592 € de plus. Il pourra rembourser par anticipation si ses revenus progressent. Cas fictif, hors assurance et frais de dossier.
Taux d’endettement, capacité d’emprunt et patrimoine : ce qu’il faut regarder
Le taux d’effort ne regarde que vos revenus et vos échéances. Il ignore votre patrimoine financier. Un chef d’entreprise avec 300 000 € placés peut afficher 38 % de taux d’effort et rester solvable. Dans ce cas, la bonne question est de savoir si un crédit adossé à des placements est plus adapté qu’un crédit immobilier classique ; nous en parlons dans notre article sur le crédit lombard. Pour le financement d’une activité, et non d’un logement, la page préparer son dossier de prêt professionnel couvre la même logique de préparation.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Nous reprenons votre situation avant tout dépôt de dossier : revenus, crédits en cours, patrimoine, projet. Nous simulons le taux d’effort selon plusieurs montages, et pour le financement nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires. Pour qu’un refus ne soit pas une surprise, prenez rendez-vous avec Balmont Conseil.
FAQ
Quel est le taux d’endettement maximum pour un prêt immobilier ?
Il est de 35 % des revenus nets avant impôt, selon la décision D-HCSF-2021-7 du HCSF, applicable depuis le 1er janvier 2022. La durée est limitée à 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leurs nouveaux crédits.
Un taux d’endettement de 40 % est-il possible ?
C’est possible, mais seulement dans la marge de flexibilité de la banque, qui représente jusqu’à 20 % de sa production trimestrielle. L’établissement n’a aucune obligation d’accepter.
Les loyers perçus comptent-ils dans les revenus ?
Oui. Le texte du HCSF retient les revenus fonciers bruts, avant abattements et charges, mais applique des décotes pour refléter le risque locatif. Ils augmentent donc votre capacité d’emprunt, sans être comptés à 100 %.
Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ?
La durée maximale est de 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans, avec 25 ans d’amortissement au plus, pour une vente en l’état futur d’achèvement, une maison construite sur contrat ou un achat dans l’ancien avec travaux d’au moins 25 % du coût total.
La norme s’applique-t-elle à un rachat de crédit ?
Non. La décision exclut les prêts relais, les renégociations, les rachats de crédit entre établissements et les regroupements de crédits.
Comment calculer son taux d’endettement ?
Additionnez les mensualités de tous vos crédits, nouvelle mensualité comprise, et divisez par votre revenu mensuel net avant impôt. Exemple : 1 800 € de mensualités pour 5 600 € de revenus donnent 32,1 %. Sous 35 %, le dossier respecte la norme.
Le taux d’endettement de 35 % s’applique-t-il à un investissement locatif ?
Oui, la décision vise les crédits immobiliers consentis à des consommateurs. Mais 70 % au moins de la marge de flexibilité des banques doit servir aux résidences principales : la place laissée à un projet locatif au-delà de 35 % est étroite.
L’assurance emprunteur entre-t-elle dans le taux d’endettement ?
Le texte du HCSF détaille les intérêts et le capital. Les banques n’appliquent pas toutes la même méthode pour l’assurance. Demandez à votre banque si elle l’intègre, et comparez les dossiers sur une base identique.
Sources : décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, Journal officiel du 10 octobre 2021, Légifrance (consultée le 30 octobre 2026) ; Banque de France, « Haut Conseil de stabilité financière : une notoriété inespérée », page mise à jour le 24 septembre 2026 (consultée le 30 octobre 2026) ; economie.gouv.fr, page « Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers » (consultée le 30 octobre 2026) ; HCSF, recommandation R-HCSF-2019-1 et notice révisée d’août 2020 (consultées le 30 octobre 2026).
