Simulateur de révision du loyer 2026 : votre nouveau loyer avec l’indice de référence des loyers (IRL)

Comment calcule-t-on la révision d’un loyer avec l’indice de référence des loyers (IRL) ?

Le nouveau loyer est égal au loyer actuel multiplié par l’indice de référence des loyers (IRL) du trimestre de référence, divisé par l’IRL du même trimestre un an plus tôt. Le résultat est arrondi au centime le plus proche. L’IRL est publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) : il suit l’évolution des prix à la consommation sur douze mois, hors tabac et hors loyers. La révision ne peut pas dépasser cette variation.

Exemple repris de la fiche officielle de service-public.gouv.fr : un bail signé le 20 juillet 2025 prévoit un loyer de 600,00 € et le 2e trimestre comme trimestre de référence. L’indice était de 146,68 au 2e trimestre 2025 et il est de 148,37 au 2e trimestre 2026. Le calcul : 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,9130, soit 606,91 € après arrondi. La hausse est de 6,91 € par mois, 82,92 € par an, soit 1,15 %.

Exemple fictif : un loyer de 850,00 € dont le bail retient le 3e trimestre. L’indice passe de 145,77 au 3e trimestre 2025 à 148,06 au 3e trimestre 2026, soit 1,57 %. Le calcul : 850 × 148,06 ÷ 145,77 donne 863,35 €, soit 13,35 € de plus par mois et 160,20 € par an. La hausse annuelle est la hausse mensuelle arrondie multipliée par douze.

Quel trimestre de référence et quel indice faut-il retenir ?

Le trimestre de référence est celui que le bail indique. Si le bail n’en mentionne pas, on retient le dernier indice publié à la date de signature du bail. Le nouvel indice est celui du même trimestre, une année plus tard : un bail qui retient le 2e trimestre se révise avec l’indice du 2e trimestre de l’année en cours, divisé par celui du 2e trimestre de l’année précédente.

Tableau 1 : indice de référence des loyers publié par l’Insee, France métropolitaine, et variation sur un an

Source : Insee, publications de l’indice de référence des loyers du 15 avril, du 10 juillet et du 15 octobre 2026, relues le 4 novembre 2026. Base 100 au 4e trimestre 1998. Le 4e trimestre 2026 sera publié le 15 janvier 2027. La Corse et l’outre-mer ont leurs propres indices : saisissez-les dans le simulateur.

Le dernier indice publié est celui du 3e trimestre 2026 : 148,06, soit 1,57 % sur un an. Avec le 2e trimestre, l’indice a augmenté de 1,15 %, avec le 1er trimestre de 0,78 %.

Dans quel délai et à partir de quand le nouveau loyer s’applique-t-il ?

Le loyer ne se révise qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à chaque date anniversaire du contrat. Le bail doit contenir une clause de révision. La révision n’est pas automatique : le propriétaire doit la demander. Il dispose d’un an après la date de révision. Si sa demande arrive dans cette année, le nouveau loyer s’applique à partir de la demande, sans effet rétroactif. Passé un an, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.

Tableau 2 : date de la demande et effet sur le loyer

Source : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et service-public.gouv.fr (fiche F13723), relus le 4 novembre 2026. Le dernier jour pour demander est la veille de la date anniversaire : pour une révision du 13 mars 2026, jusqu’au 12 mars 2027.

Exemple : la révision du 20 juillet 2026 donne 6,91 € de hausse par mois. Si le propriétaire demande le jour même, le nouveau loyer s’applique dès le 20 juillet. S’il demande le 20 octobre 2026, soit 3 mois entiers plus tard, il ne perçoit pas 20,73 € (3 × 6,91 €). Si la demande arrive après le 19 juillet 2027, la hausse de l’année est perdue : le loyer reste à 600,00 €.

Le délai d’un an figure aussi à l’article 7-1 de la loi, qui fixe à un an après la date convenue le délai de l’action du propriétaire en révision du loyer. Gardez la trace de la date de la demande, car c’est elle qui fixe le début du nouveau loyer.

Quand la révision est-elle interdite : les logements classés F et G ?

Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), le loyer ne peut plus être révisé. Une hausse de loyer liée à des travaux d’amélioration est également exclue. La règle vise les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir d’une date qui dépend du territoire. Le loyer reste alors au montant en cours, tant que le logement garde cette classe.

Tableau 3 : la révision du loyer selon la classe énergétique et la date du bail

Source : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 et service-public.gouv.fr (fiche F13723), relus le 4 novembre 2026.

Exemple fictif : un loyer de 600,00 € dans un logement classé G, avec un bail reconduit tacitement en 2025. La formule donnerait 606,91 € avec l’exemple de la première partie, mais la révision est interdite : le loyer reste à 600,00 €. Pour un bail qui n’a été ni signé, ni renouvelé, ni reconduit depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G reste révisable : 606,91 €. Le calendrier des interdictions de louer est détaillé dans notre page sur les logements classés G, F et E.

Sur quel loyer porte la révision : complément de loyer, charges, logement meublé ?

La révision porte sur le loyer de base, augmenté du complément de loyer quand il y en a un. Pour un logement meublé, des charges forfaitaires peuvent être révisées selon les mêmes règles. La formule est la même pour un bail vide ou meublé ; seul l’article de la loi change. La révision est interdite en cours de bail mobilité.

Exemple fictif : un loyer de base de 700,00 € et un complément de loyer de 50,00 €, soit 750,00 € au total, avec les indices de l’exemple de la première partie. Le nouveau loyer est de 758,64 €, soit 8,64 € de plus par mois. Les provisions pour charges et leur régularisation annuelle suivent d’autres règles et ne sont pas traitées par ce simulateur.

Pourquoi le trimestre de référence du bail change-t-il la hausse ?

L’indice ne progresse pas au même rythme d’un trimestre à l’autre. Deux propriétaires qui ont le même loyer, mais pas le même trimestre de référence dans leur bail, n’obtiennent pas la même hausse. Le tableau applique les quatre derniers trimestres publiés à un loyer de 600,00 €.

Tableau 4 : un loyer de 600,00 € révisé avec chacun des quatre derniers trimestres publiés

Calcul du simulateur à partir des indices de l’Insee, France métropolitaine, relus le 4 novembre 2026.

Avec le 3e trimestre 2026, la hausse est de 9,43 € par mois ; avec le 1er trimestre 2026, de 4,66 €. L’écart est de 4,77 € par mois, soit 57,24 € par an, pour un loyer identique. Relisez le trimestre écrit dans votre bail avant de lancer le calcul.

Que ne calcule pas ce simulateur : encadrement des loyers, bail commercial, charges ?

Le simulateur calcule la révision annuelle d’un loyer d’habitation. Les autres situations suivent d’autres règles, et il ne les traite pas.

Tableau 5 : situations non traitées par le simulateur

Source : service-public.gouv.fr (fiches F13723 et F1314), relues le 4 novembre 2026.

L’encadrement des loyers ne change pas la formule de la révision annuelle : celle-ci reste limitée à la variation de l’indice. Pour le détail parisien, voir notre page sur l’IRL 2026 et l’encadrement à Paris. Pour l’effet d’une hausse de loyer sur le rendement du bien, voir la rentabilité locative, brute, nette et après impôt.