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Société à l’IS
Investir par une société à l’IS : moins d’impôt pendant, plus à la sortie.
Une SCI ou une société à l’impôt sur les sociétés paie peu d’impôt tant que les loyers restent dans la société, grâce à l’amortissement de l’immeuble. Le prix se paie plus tard : à la distribution des dividendes et à la revente. Le bon choix dépend de ce que vous ferez des loyers.
IR ou IS
Deux régimes, deux logiques.
| En direct ou SCI à l’IR | Société à l’IS | |
|---|---|---|
| Loyers | Imposés chaque année chez vous, au barème plus 17,2 % | Imposés dans la société, à 15 % puis 25 % |
| Amortissement de l’immeuble | Non | Oui, hors terrain : il réduit le bénéfice imposable |
| Déficit | Imputable sur vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an (article 156 du CGI) | Reporté sur les bénéfices futurs de la société, sans limite de durée |
| Argent disponible pour vous | Immédiatement | Après dividende, taxé à 31,4 % en 2026 |
| Plus-value à la revente | Exonérée d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans | Calculée sur la valeur amortie, sans abattement pour durée |
Cas chiffré
20 000 € de loyers : 500 € d’impôt au lieu de 8 148 €.
Un cadre dans la tranche à 41 % achète un immeuble de 400 000 €, dont 320 000 € de bâti, à crédit. Loyers nets de charges : 20 000 € par an, intérêts : 6 000 €.
14 000 € de revenu foncier après intérêts, taxés à 41 % plus 17,2 % : 8 148 € d’impôt chaque année, payés avec l’argent qui devait rembourser la banque.
L’immeuble s’amortit sur 30 ans : 10 667 € par an. Bénéfice : 20 000 − 10 667 − 6 000 = 3 333 €, taxé à 15 % : 500 €.
Les loyers restent dans la société : s’ils vous sont versés, 31,4 % s’ajoutent. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur amortie. L’IS sert à capitaliser, pas à vivre des loyers.
Les points à connaître
Avant de créer la société.
Une SCI est à l’IR par défaut. L’option pour l’IS se révoque jusqu’au cinquième exercice ; au-delà, elle est définitive (article 239 du CGI).
Détenir l’immobilier par une société à l’IS ne le sort pas de l’IFI : la valeur des parts représentatives de l’immobilier reste taxable au-delà de 1,3 M€ (articles 964 et 965 du CGI).
Un bien occupé par un associé n’a rien à faire dans une société à l’IS. Depuis 2026, dans une société d’au moins 5 M€ à revenus surtout passifs, il est taxé à 20 % par an (article 235 ter C du CGI).
Simulateurs
Faites le calcul avec vos chiffres.
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande.
Peut-on passer une SCI existante de l’IR à l’IS ?
Oui, mais le passage à l’IS est traité comme une cessation d’activité : les plus-values latentes deviennent imposables (article 202 ter du CGI). Le calcul se fait avant d’opter, bien par bien.
Comment sortir l’argent d’une société à l’IS ?
Par le remboursement de votre compte courant d’associé, sans impôt ; par un dividende, taxé à 31,4 % en 2026 ; ou par une rémunération de gérance, soumise aux cotisations sociales. Le compte courant se rembourse en premier.
Le déficit de la société réduit-il mon impôt sur le revenu ?
Non. Le déficit d’une société à l’IS reste dans la société et s’impute sur ses bénéfices futurs, sans limite de durée. C’est l’inverse de la SCI à l’IR, dont le déficit foncier s’impute sur vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an (article 156 du CGI).
Société à l’IS ou location meublée en LMNP ?
Les deux amortissent le bien. Le LMNP garde le revenu chez vous, au barème, et depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (article 150 VB du CGI). La société à l’IS convient mieux à qui réinvestit les loyers.
