Prêt amortissable : définition, fonctionnement et comparaison avec l’in fine

Le prêt amortissable est le crédit classique dans lequel chaque échéance rembourse une partie du capital emprunté et paie les intérêts sur le capital restant dû. La mensualité est en général constante : la part d’intérêts, élevée au début, diminue au fil du temps tandis que la part de capital augmente. Il s’oppose au prêt in fine, dont le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.

How it works

La banque établit un tableau d’amortissement qui détaille, pour chaque échéance, les intérêts, le capital remboursé, l’assurance et le capital restant dû. Pour un prêt de 200 000 € sur vingt ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d’environ 1 160 €, dont 583 € d’intérêts le premier mois et seulement 3 € le dernier. Le coût total des intérêts avoisine 78 000 €.

Le prêt amortissable peut être à taux fixe, à taux variable capé ou à échéances progressives. Un remboursement anticipé réduit le capital restant dû et donc les intérêts futurs, moyennant une indemnité plafonnée à six mois d’intérêts et 3 % du capital remboursé. Il convient à la main residence et à la plupart des investissements locatifs ; l’in fine est réservé aux investisseurs fortement imposés disposant d’une épargne à nantir.

Concrete example

Un couple emprunte 300 000 € sur 25 ans à 3,3 % : mensualité d’environ 1 470 € hors assurance. Après dix ans, il a remboursé près de 90 000 € de capital ; en remboursant 50 000 € par anticipation à ce moment, il économise environ 30 000 € d’intérêts ou raccourcit la durée de cinq ans.

Points to be aware of

• Comparer le APR et le coût total plutôt que le taux nominal : l’assurance et les frais pèsent lourd.
• Les intérêts d’un prêt amortissable locatif sont déductibles des loyers mais décroissent : l’avantage fiscal s’érode avec le temps.
• Une durée plus longue baisse la mensualité mais augmente fortement le coût total.
• Vérifier la clause de modulation des échéances et de report, utiles en cas d’accident de la vie.

Termes voisins

Tableau d’amortissement, Interest-only loan, Depreciation.