Comparez le taux de votre prêt, assurance comprise, au rendement net d’impôt de votre placement. Au 31 octobre 2026, le Livret A rapporte 1,7 % net ; un placement taxé au PFU de 31,4 % doit dépasser 4,37 % brut pour battre un prêt à 3 %. Rembourser est alors souvent gagnant, précaution faite.
Rembourser un prêt immobilier par anticipation revient à placer son argent à un rendement certain : le taux du prêt, sans impôt. C’est le seul calcul qui compte. Voici comment le faire, ce que coûte le remboursement anticipé, comment le demander et quand il vaut mieux garder son épargne.
Comment savoir s’il vaut mieux rembourser son prêt ou placer son épargne ?
La règle tient en une comparaison : le taux du prêt (assurance comprise) contre le rendement net d’impôt de ce que l’argent rapporterait ailleurs. Un euro remboursé économise des intérêts qui ne seront jamais taxés. Un euro placé rapporte un gain qui, hors livrets réglementés, l’est.
Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus de placement est de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr). Pour battre un prêt, un placement imposable doit donc rapporter le taux du prêt divisé par 0,686.
| Taux du prêt | Rendement brut qu’un placement taxé au PFU doit dépasser |
|---|---|
| 1.5% | 2.19% |
| 2% | 2.92% |
| 2.5% | 3.64% |
| 3% | 4.37% |
| 3.5% | 5.10% |
| 4% | 5.83% |
| 4.5% | 6.56% |
Ce seuil ne tient compte que du rendement. Un placement qui dépasse le seuil ne garantit rien : il ne le dépasse qu’en moyenne et avec un risque de perte, alors que le remboursement du prêt rapporte son taux avec certitude.
Les livrets réglementés (Livret A et LDDS à 1,7 % depuis le 1er août 2026, LEP à 2,5 %) sont exonérés d’impôt, mais leurs plafonds de 22 950 €, 12 000 € et 10 000 € limitent les sommes concernées. Notre page sur les livrets réglementés détaille ces plafonds.
Quel taux comparer exactement : celui du contrat ou le coût réel du prêt ?
Le taux nominal du contrat ne suffit pas. Le coût réel d’un prêt inclut l’assurance emprunteur et les frais, ce que mesure le TAEG. Lisez le taux de votre prêt sur votre tableau d’amortissement et sur votre offre, puis ajoutez le coût de l’assurance. Notre page sur le TAEG et le taux d’usure explique comment lire ces chiffres.
Un point à vérifier dans votre contrat : la façon dont l’assurance est calculée (sur le capital initial ou sur le capital restant dû). Elle détermine si un remboursement partiel allège aussi l’assurance. Et si l’assurance pèse lourd, la changer est souvent plus rentable que rembourser : voir notre article sur la loi Lemoine et le changement d’assurance de prêt.
Que coûte un remboursement anticipé de prêt immobilier ?
Le Code de la consommation autorise le remboursement anticipé, total ou partiel (article L313-47). Le contrat peut prévoir une indemnité, mais elle est plafonnée par l’article R313-25 : elle ne peut dépasser le plus faible de deux montants.
- six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
L’article L313-48 supprime l’indemnité quand le remboursement résulte de la vente du bien à la suite d’un changement de lieu d’activité professionnelle, d’un décès ou de la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint. Pour un prêt à taux variable, les indemnités peuvent être majorées d’intérêts compensatoires (service-public.gouv.fr). Le contrat peut aussi fixer un montant minimal pour les remboursements partiels : il peut interdire ceux qui sont inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial, sauf pour solder le prêt. Notre page détaille les indemnités plafonnées.
Dans le calcul, l’indemnité se retranche du gain. Elle est un coût unique : plus la durée restante est longue, plus l’économie d’intérêts l’écrase.
Comment demander un remboursement anticipé ?
- Adresser la demande au prêteur. Faites-la par écrit, en précisant s’il s’agit d’un remboursement partiel ou total.
- Demander le décompte. Pour les offres émises à partir de juillet 2016, le prêteur doit vous informer gratuitement et sans délai des conséquences du remboursement : montant à rembourser, frais. Pour les offres antérieures à juin 2016, il peut facturer ce décompte.
- Caler la date sur l’échéance. Un remboursement qui coïncide avec l’échéance mensuelle ne génère pas d’intérêts intercalaires supplémentaires.
- Choisir l’effet. Précisez à la banque l’effet souhaité : durée plus courte ou mensualité plus basse.
Faut-il réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée économise plus d’intérêts, parce que vous continuez à payer la même somme chaque mois sur un capital plus petit. Réduire la mensualité allège le budget mensuel, mais le prêt dure aussi longtemps. Sur un prêt de 180 000 € à 3 % sur 15 ans dont on rembourse 40 000 € :
| Choice | Mensualité | Fin du prêt | Intérêts économisés |
|---|---|---|---|
| Garder la mensualité, réduire la durée | €1,243.05 | Après 133 mois au lieu de 180 | €19,121.47 |
| Réduire la mensualité, garder la durée | €966.81 | Après 180 mois | €9,721.88 |
Si votre priorité est le gain, gardez la mensualité. Si votre priorité est la souplesse du budget (revenus variables, projet à venir), la mensualité réduite donne de l’air, au prix d’un gain divisé par deux.
Quand vaut-il mieux garder son épargne que rembourser ?
- Quand la précaution n’est pas constituée. Une somme remboursée ne revient pas : la banque ne la rend pas. Gardez d’abord 2 à 6 mois de revenus disponibles.
- Quand le prêt coûte moins que ce que l’argent rapporte net. Un prêt à 1,5 % ne se rembourse pas en priorité : un Livret A à 1,7 % rapporte davantage.
- Quand un projet approche. Un apport, des travaux ou un second achat dans les deux ans peuvent justifier de conserver la trésorerie.
- Quand l’indemnité absorbe le gain. Sur un prêt presque terminé, quelques mois d’intérêts économisés ne couvrent pas une indemnité qui peut aller jusqu’à six mois d’intérêts.
Peut-on rembourser une partie et garder de la liquidité ?
Oui, et c’est souvent la bonne réponse. Le remboursement partiel donne le gain du taux du prêt sur la somme remboursée, et vous gardez le reste en réserve. La démarche tient en trois étapes : isoler la précaution, isoler les projets des deux prochaines années, rembourser le surplus. Le seuil minimal de 10 % du contrat s’applique : un remboursement partiel plus petit peut être refusé par le contrat.
Notre article sur la situation d’un crédit immobilier en cours quand on quitte la France montre un autre cas où le remboursement entre dans l’arbitrage.
Cas concret : 40 000 € de côté et un prêt à 3 %
- Situation : Marc, 50 ans, chef d’entreprise lyonnais, doit encore 180 000 € sur son prêt immobilier, à 3 % (hors assurance), sur 15 ans. La mensualité est de 1 243,05 €. Il a 40 000 € disponibles en plus de sa précaution.
- Problème : garder ces 40 000 € sur un livret à 1,7 % ou sur un placement taxé qui rapporte 1,338 % net (hypothèse : 1,95 % brut, taxé à 31,4 %) coûte plus d’intérêts qu’il ne rapporte.
- Strategy : il rembourse 40 000 € en gardant la même mensualité. L’indemnité maximale prévue par la loi serait de 600 € (six mois d’intérêts sur 40 000 € à 3 %, inférieurs à 3 % du capital restant dû, soit 5 400 €), si son contrat en prévoit une.
- Result : le prêt se termine en 133 mois au lieu de 180, soit 47 mois plus tôt. Les intérêts économisés sont de 19 121,47 €, soit 18 521,47 € après indemnité. Au bout de 15 ans, son patrimoine financier est supérieur de 8 244,66 € à celui d’un placement à 1,7 % net, et de 10 513,94 € à celui d’un placement à 1,338 % net, indemnité de 600 € déduite.
Ces chiffres supposent des taux constants et l’épargne des mensualités libérées placée au même rendement. Si Marc choisit de réduire la mensualité à 966,81 € plutôt que la durée, l’économie d’intérêts tombe à 9 721,88 €. Réduire la durée rapporte donc davantage.
Cas concret : un prêt à 1,6 %, mieux vaut ne pas rembourser
- Situation : Sophie, 45 ans, profession libérale à Lyon, doit encore 150 000 € sur un prêt à 1,6 % (hors assurance), pour 12 ans. La mensualité est de 1 145,56 €. Elle a 30 000 € sur un Livret A et un LDDS, en plus de sa précaution.
- Problème : faut-il utiliser ces 30 000 € pour réduire le prêt ?
- Strategy : elle compare deux options sur 12 ans. Option 1 : elle garde les 30 000 € sur ses livrets à 1,7 % net. Option 2 : elle rembourse 30 000 €, garde la même mensualité et place chaque mois la mensualité libérée à 1,7 % net, une fois le prêt terminé.
- Result : l’option 2 raccourcit le prêt à 113 mois au lieu de 144 et économise 5 621,38 € d’intérêts. Mais l’option 1 rapporte 6 725,92 €. Au bout de 12 ans, l’option 1 laisse 36 725,92 € et l’option 2 laisse 36 271,36 €, soit 454,56 € de moins, auxquels s’ajoute une indemnité qui peut atteindre 240 € (six mois d’intérêts sur 30 000 € à 1,6 %, inférieurs à 3 % de 150 000 €). Le livret rapporte plus que le prêt ne coûte : elle garde son épargne et elle garde sa liquidité.
Chiffres d’école, à taux constants. La conclusion s’inverse dès que le taux du prêt dépasse nettement le rendement net de l’épargne.
Ce que fait Balmont Conseil
Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, aide les chefs d’entreprise et les familles à arbitrer entre dette et épargne dans l’ensemble de leur patrimoine : précaution, remboursement, projets, placements. Nous pouvons aussi vous mettre en relation avec nos partenaires bancaires lorsqu’un financement doit être revu. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier.
FAQ
Est-il préférable de rembourser son prêt immobilier par anticipation ?
C’est préférable quand le taux du prêt, assurance comprise, dépasse le rendement net de votre épargne et que votre précaution est déjà constituée. Avec un prêt à 3 % et un livret à 1,7 %, l’écart joue en faveur du remboursement.
Quelle est l’indemnité maximale de remboursement anticipé ?
Le plus faible de deux montants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû (article R313-25 du Code de la consommation). Elle n’est due que si le contrat la prévoit.
Dans quels cas l’indemnité n’est-elle pas due ?
Quand le remboursement résulte de la vente du bien après un changement de lieu d’activité professionnelle, un décès ou la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint (article L313-48).
Vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée économise plus d’intérêts. Dans le cas chiffré ci-dessus, 19 121,47 € contre 9 721,88 € pour 40 000 € remboursés. Réduire la mensualité allège le budget mensuel.
Peut-on rembourser une partie seulement du prêt ?
Oui, mais le contrat peut interdire les remboursements partiels inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial, sauf s’ils soldent le prêt (article L313-47).
Comment demander un remboursement anticipé à sa banque ?
Par écrit auprès du prêteur, en précisant s’il est total ou partiel. Pour les offres émises à partir de juillet 2016, la banque doit vous donner gratuitement et sans délai le décompte des conséquences du remboursement.
Faut-il rembourser un prêt à taux très bas ?
Rarement en priorité. Si le taux du prêt est inférieur au rendement net de vos livrets (Livret A et LDDS à 1,7 %, LEP à 2,5 %), garder l’épargne rapporte plus que rembourser, tout en conservant votre liquidité.
L’indemnité peut-elle être plus élevée sur un prêt à taux variable ?
Oui. Pour un prêt à taux variable, les indemnités de remboursement anticipé peuvent être majorées d’intérêts compensatoires, d’après service-public.gouv.fr. Vérifiez la clause de votre contrat avant de décider.
Sources: Code de la consommation, articles L313-47 à L313-49 et R313-25 (legifrance.gouv.fr, consultés le 31 octobre 2026) ; « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » (service-public.gouv.fr, fiche F1669 vérifiée le 16 septembre 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Prélèvement forfaitaire unique » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 12 octobre 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « J’ai des valeurs mobilières, comment sont-elles imposées ? » (impots.gouv.fr, mise à jour du 20 mars 2026, consulté le 31 octobre 2026) ; « Livret A » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; actualité sur les taux de l’épargne réglementée au 1er août 2026 (service-public.gouv.fr, mise à jour du 31 juillet 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Livret d’épargne populaire (LEP) » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Se constituer une épargne de précaution » (amf-france.org, consultée le 31 octobre 2026).
