Au 31 octobre 2026, un crédit in fine se rembourse en capital à l’échéance : vous ne payez que des intérêts, déductibles des revenus fonciers au régime réel si une épargne garantit le capital. Dans notre exemple sur 240 000 € pendant 15 ans, il coûte 40 469 € de plus qu’un prêt amortissable, impôt déduit, si l’épargne en face ne rapporte rien. L’écart s’annule quand elle rapporte environ 2,4 % par an net.
Le crédit in fine est souvent présenté comme un levier fiscal. C’est un outil précis, utile à un profil précis. Voici ce que dit l’administration sur la déduction des intérêts, ce que coûte vraiment l’option, le seuil de rendement qui la justifie et les pièges à éviter, avec deux calculs chiffrés.
Comment fonctionne un crédit in fine pour investir en immobilier ?
Pendant toute la durée du prêt, vous payez uniquement les intérêts. Le capital emprunté reste dû en totalité et il est remboursé en une seule fois, à l’échéance. Pour y parvenir, vous constituez ou vous détenez une épargne en face, qui sert de garantie à la banque et dont la valeur doit atteindre le capital à la fin.
Avec un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une part du capital et une part des intérêts, et les intérêts diminuent avec le temps. Avec l’in fine, les intérêts restent constants, parce que le capital emprunté ne baisse pas.
| Criteria | Prêt amortissable | Bullet loan |
|---|---|---|
| Capital | Remboursé progressivement dans chaque mensualité | Remboursé en une fois à l’échéance |
| Interests | Décroissants | Constants |
| Condition de déduction des intérêts | Actual regime | Régime réel et capital garanti par une épargne |
| Épargne à mobiliser | Aucune obligation | Capital emprunté à reconstituer |
Les intérêts d’un crédit in fine sont-ils déductibles ?
Oui, sous conditions. Selon impots.gouv.fr (page modifiée le 10 juillet 2026), les intérêts d’un emprunt contracté pour acheter un logement loué non meublé sont déductibles des revenus fonciers, à condition d’être au régime réel (déclaration 2044) et d’avoir payé les sommes dans l’année. Les frais de dossier, de garantie et les primes d’assurance-décès garantissant le prêt se déduisent de la même façon.
Pour le prêt in fine, le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 290) précise que les intérêts sont déductibles si le capital est remboursé en une fois à terme et garanti par une épargne, les autres conditions étant remplies. En revanche :
- le capital remboursé n’est jamais déductible ;
- les versements qui alimentent l’épargne en garantie constituent un placement, sauf s’ils s’analysent comme un supplément d’intérêt (BOFiP § 200) ;
- en micro-foncier, aucune déduction réelle n’est possible : le régime réel est la condition.
Pour les règles générales de déduction des intérêts, voir notre page sur les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur en revenus fonciers.
Que se passe-t-il quand les intérêts dépassent les loyers ?
Un crédit in fine génère des intérêts élevés et constants. Si ces intérêts dépassent les loyers nets de charges, le résultat foncier est négatif, mais la règle n’est pas celle du déficit foncier classique. Selon le BOFiP, la part du déficit due aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Seul le déficit provenant d’autres dépenses (travaux, par exemple) s’impute sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
Conséquence pour un in fine : l’économie d’impôt ne dépasse pas le montant des loyers à absorber. Un logement qui rapporte 7 200 € de loyers nets de charges par an, avec 9 840 € d’intérêts, laisse 2 640 € d’intérêts non imputables chaque année sur le revenu global. Ils se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Dans l’exemple de Marc ci-dessous, les loyers nets (10 000 €) couvrent les intérêts (9 840 € par an) : toute la déduction est utilisée chaque année.
Combien coûte un crédit in fine comparé à un prêt amortissable ?
Plus d’intérêts, une économie d’impôt plus forte, et un coût net supérieur. Le tableau ci-dessous reprend le cas chiffré plus bas, avec des hypothèses fictives.
| Sur 240 000 € pendant 15 ans | Amortissable à 3,60 % | In fine à 4,10 % |
|---|---|---|
| Intérêts payés au total | €70,955 | €147,600 |
| First-year interests | €8,439 | €9,840 |
| Impôt et prélèvements sociaux économisés | €33,491 | €69,667 |
| Coût net des intérêts après impôt | €37,464 | €77,933 |
L’in fine paie des intérêts plus élevés sur un capital qui ne baisse jamais, et il déduit davantage chaque année. Cette déduction compense une partie du surcoût, pas sa totalité.
Combien faut-il mettre de côté chaque mois ?
L’in fine ne supprime pas l’effort de remboursement : il le déplace vers l’épargne. Pour reconstituer 240 000 € en 15 ans (180 mois), le versement mensuel dépend du rendement net de l’épargne en face :
| Rendement net annuel de l’épargne | Versement mensuel pour atteindre 240 000 € | Intérêts mensuels | Effort mensuel total |
|---|---|---|---|
| 0% | €1,333 | €820 | €2,153 |
| 2% | €1,146 | €820 | €1,966 |
| 3% | €1,061 | €820 | €1,881 |
| 4% | €981 | €820 | €1,801 |
| Prêt amortissable à 3,60 % (mensualité) | – | – | €1,728 |
Même avec une épargne qui rapporte 4 % net par an, l’effort mensuel de l’in fine reste supérieur à la mensualité du prêt amortissable. L’avantage de l’in fine ne se lit pas dans la trésorerie mensuelle, mais dans le coût global, une fois l’économie d’impôt et le rendement de l’épargne pris en compte.
À partir de quel rendement l’in fine devient-il moins cher ?
On compare le coût total après impôt des deux prêts. Pour le prêt amortissable de Marc, il est de 277 464 € (capital et intérêts, moins 33 491 € d’économie d’impôt). Pour l’in fine, il est de 77 933 € d’intérêts nets, auxquels s’ajoutent les versements d’épargne qui reconstituent le capital. Les deux coûts s’égalisent quand l’épargne rapporte environ 2,4 % par an, net de frais et de fiscalité de sortie :
| Rendement net annuel de l’épargne | Coût total de l’in fine après impôt | Écart avec l’amortissable (277 464 €) |
|---|---|---|
| 0% | €317,933 | + 40 469 € (plus cher) |
| 2% | €284,220 | + 6 756 € (plus cher) |
| 3% | €268,881 | – 8 583 € (moins cher) |
| 4% | €254,507 | – 22 958 € (moins cher) |
Ce seuil est un ordre de grandeur, pas une promesse. Il suppose un rendement constant et net de toute fiscalité, alors que les gains d’une assurance-vie ou d’un compte-titres sont imposés à la sortie. Il suppose aussi que l’épargne ne perd pas de valeur : si elle baisse, vous devez compléter la différence à l’échéance.
Dans quel cas le crédit in fine a-t-il du sens ?
Notre position : un prêt amortissable coûte moins cher tant que l’épargne en face rapporte moins d’environ 2,4 % net par an. L’in fine se défend pour celui qui possède déjà une épargne importante et qui ne veut pas la dénouer : fiscalité de sortie d’un contrat, projet de long terme, volonté de garder le capital investi. Il faut alors que cette épargne rapporte durablement plus que l’écart de taux, ce qui est un pari.
Il faut aussi regarder le risque. Si l’épargne en face baisse ou n’atteint pas le capital à l’échéance, vous devez compléter la différence.
Pour une autre manière d’emprunter sans vendre vos actifs, lisez notre article sur le crédit lombard et notre page sur le financement par crédit lombard.
Cas concret : Marc, 52 ans, compare un prêt amortissable et un prêt in fine
Situation. Marc, chef d’entreprise lyonnais de 52 ans, est dans la tranche à 30 % (de 29 580 € à 84 577 € par part, d’après service-public.gouv.fr). Il achète un appartement de 300 000 € loué nu 12 000 € par an, avec 2 000 € de charges, au régime réel. Il finance 240 000 € sur 15 ans.
Issue. Il hésite entre un prêt amortissable à 3,60 % et un prêt in fine à 4,10 %. Ces taux sont des hypothèses de calcul, pas des taux de marché.
Strategy. Il calcule le coût des intérêts après impôt, avec 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 30 juin 2026), soit 47,2 % sur chaque euro de revenu foncier évité.
Result. Le prêt amortissable coûte 70 955 € d’intérêts et 37 464 € après économie d’impôt. Le prêt in fine coûte 147 600 € d’intérêts et 77 933 € après économie d’impôt. L’in fine est plus cher de 40 469 € sur 15 ans, soit environ 1,1 % par an du capital emprunté, si l’épargne ne rapporte rien.
Le calcul ignore l’assurance, les frais de dossier, la vacance locative et l’épargne à constituer en face : 240 000 € à l’échéance, soit 1 333 € par mois sans aucun rendement. Il montre seulement le coût du crédit lui-même.
Les erreurs fréquentes avec un crédit in fine
- Lire l’in fine comme un gain d’impôt. Chaque euro d’intérêt coûte encore 0,53 € après l’économie d’impôt de 47,2 % (30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux), sans compter l’épargne à constituer.
- Sous-estimer l’épargne à reconstituer. Le capital se rembourse tout de même, mais avec une épargne qui doit exister à l’échéance.
- Compter sur le déficit pour réduire le revenu global. La part due aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Choisir le micro-foncier. Sans régime réel, aucun intérêt n’est déductible.
- Ignorer la fiscalité de sortie de l’épargne. Les gains d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres sont imposés quand vous les retirez pour rembourser le capital.
- Négliger l’effet de la durée. Les intérêts restent constants : sur 15 ans, l’in fine verse 76 645 € d’intérêts de plus que le prêt amortissable de l’exemple (147 600 € contre 70 955 €).
Ce que fait Balmont Conseil
Nous construisons le plan de financement avec vous : l’apport, la durée, le type de prêt et l’épargne à mobiliser, après avoir mesuré ce que votre situation fiscale permet de déduire. Nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires pour obtenir une proposition adaptée à votre dossier. Pour une première estimation, utilisez notre simulateur de crédit in fine. Prenez rendez-vous avec Balmont Conseil pour étudier votre projet.
Frequently asked questions
Un crédit in fine est-il déductible des revenus fonciers ?
Ses intérêts le sont, au régime réel, si le capital est remboursé en une fois à terme et garanti par une épargne, selon le BOFiP. Le capital remboursé, lui, ne l’est jamais.
Faut-il une épargne pour obtenir un crédit in fine ?
Oui. Pour que les intérêts restent déductibles, le BOFiP demande que le capital remboursé en une fois soit garanti par une épargne. Cette épargne doit donc atteindre le capital à l’échéance.
Le crédit in fine est-il plus cher qu’un prêt amortissable ?
Dans notre exemple, oui : 147 600 € d’intérêts contre 70 955 €. Après économie d’impôt, l’écart reste de 40 469 € sur 15 ans si l’épargne ne rapporte rien, et il s’annule autour de 2,4 % de rendement net annuel.
Peut-on déduire les frais de dossier d’un prêt in fine ?
Oui, au régime réel. impots.gouv.fr cite les frais de dossier, les frais de garantie et les primes d’assurance-décès garantissant le prêt, qui se déduisent comme les intérêts.
Le crédit in fine convient-il au micro-foncier ?
Non, car le micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles. La déduction des intérêts suppose le régime réel.
Les intérêts d’un in fine peuvent-ils créer un déficit imputable sur le revenu global ?
Non. Selon le BOFiP, la part du déficit due aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit provenant d’autres dépenses s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Que se passe-t-il si l’épargne en garantie ne suffit pas à l’échéance ?
Vous devez compléter la différence pour rembourser le capital. C’est le risque principal du montage : la valeur de l’épargne en face n’est pas garantie dès lors qu’elle est investie en unités de compte.
Sources: BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80 (version du 1er septembre 2017) ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (règle d’imputation du déficit foncier, versions archivées lues) ; impots.gouv.fr, « J’ai acheté un logement que je loue non meublé. Puis-je déduire les intérêts d’emprunt liés à cet achat ? » (modifiée le 10 juillet 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F2329 (vérifiée le 30 juin 2026) et fiche F1419 (barème, mise à jour du 15 avril 2026) ; consultés le 31 octobre 2026.
