Investissement locatif : définition, rendement et points clés

L'’rental investment est l’achat d’un bien immobilier destiné à être loué, avec deux sources de performance possibles : les loyers perçus et l’évolution de la valeur du bien à la revente. Il peut se faire en direct, par une société civile immobilière ou par des parts de société immobilière.

How it works

L’investisseur acquiert le bien, souvent à crédit, le met en location nue (non meublée) ou meublée, perçoit les loyers et supporte les charges : taxe foncière, assurance, entretien, gestion, éventuelle vacance entre deux locataires.

Mesurer le rendement

• Rendement brut : loyers annuels ÷ prix d’acquisition.
• Rendement net : (loyers annuels − charges non récupérables) ÷ coût total d’acquisition, frais d’acquisition compris. Il s’établit avant impôt.

Numerical example (fictitious profile)

Prix d’achat : 200 000 €. Loyers annuels : 9 600 €. Charges non récupérables : 2 000 €.

• Rendement brut : 9 600 ÷ 200 000 = 4,8 %.
• Rendement net avant impôt : (9 600 − 2 000) ÷ 200 000 = 3,8 %, hors frais d’acquisition et intérêts d’emprunt.

Régimes d’imposition

Les loyers d’une location nue relèvent des revenus fonciers, avec un régime micro-foncier ou un régime réel. Ceux d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, en loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Le choix du régime change le résultat imposable.

Points to be aware of

• Le rendement brut ne dit pas ce que l’investisseur garde : vacance, impayés, travaux et impôt le réduisent.
• Le bien est peu liquide : une revente prend des mois et supporte des frais.
• L’endettement augmente le risque : le loyer doit couvrir l’échéance du crédit, y compris en cas de vacance.
• La concentration sur un seul bien, une seule ville et un seul locataire est un risque de diversification.
• Les avantages fiscaux sont temporaires et conditionnés ; ils ne remplacent pas la qualité de l’emplacement.

Termes voisins

Revenus fonciers, location meublée, déficit foncier, taux d’endettement, société civile immobilière, plus-value immobilière.

À consulter aussi dans le lexique

• Investissement socialement responsable
• Investissement halal
• IRA
• Investissement forestier
• IRCANTEC
• Investissement factoriel

See also