Un propriétaire qui loue un logement nu reste au micro-foncier tant que ses revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an : l’administration applique alors un abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire. La location meublée (LMNP) suit d’autres règles, avec un micro-BIC à 50 % d’abattement. Chiffres vérifiés au 31 octobre 2026.
Micro-foncier ou régime réel : quelle différence ?
Les deux régimes ne s’appliquent qu’à la location nue. Le micro-foncier est un forfait. Le régime réel déduit vos charges telles qu’elles sont, justificatifs à l’appui.
| Criteria | Micro-land | Régime réel (déclaration 2044) |
|---|---|---|
| Condition | Revenus fonciers bruts de 15 000 € maximum, charges non comprises | Obligatoire au-delà de 15 000 € ; option possible en dessous |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 %, travaux et charges non déductibles | Charges réelles déduites |
| Deficit | Impossible | Possible |
| Term | Applicable d’office sous 15 000 € | Option irrévocable pendant 3 ans |
| Social charges | 17,2 % sur les revenus fonciers, en plus de l’impôt au barème | |
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?
Le calcul est simple. Le micro-foncier retient 70 % de vos loyers. Le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, ou dès que vous prévoyez des travaux ou un emprunt.
| Loyers annuels | Actual expenses | Impôt + prélèvements sociaux au micro-foncier | Impôt + prélèvements sociaux au réel |
|---|---|---|---|
| €12,000 | €2,000 | €3,965 | €4,720 |
| €12,000 | €4,000 | €3,965 | €3,776 |
Hypothèse : tranche marginale d’imposition de 30 % et prélèvements sociaux de 17,2 %. Dans la première ligne, le micro-foncier économise 755 € par an. Dans la seconde, le réel fait gagner 189 €. Le seuil de bascule se situe à 3 600 € de charges pour 12 000 € de loyers.
Le choix du réel engage pour trois ans. Si vous prévoyez une année creuse en charges, comparez les trois années, pas une seule.
Quelles charges déduire au régime réel ?
Service-public.gouv.fr cite, parmi les charges déductibles :
- les frais de réparation et d’entretien ;
- les travaux d’amélioration, comme la rénovation énergétique ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- les frais de gestion ;
- les primes d’assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur) ;
- les intérêts d’emprunt ;
- certains impôts, comme la taxe foncière ou la taxe d’ordures ménagères.
Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles. Si le bien n’est loué qu’en partie, seule la part louée l’est. Le détail de la déduction des intérêts figure dans notre article sur la déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurance emprunteur.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Au régime réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Les règles de la fiche officielle sont les suivantes :
- la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ;
- le reliquat de cette part peut être reporté sur le revenu global pendant 6 ans ;
- l’excédent au-delà de 10 700 € et la part liée aux intérêts s’imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes ;
- en contrepartie, le bien doit rester loué pendant les 3 ans qui suivent l’année de la déduction, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Le plafond de 10 700 € passe à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La fiche de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 avril 2026) fixe l’achèvement des travaux au 31 décembre 2027 au plus tard, avec un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et des paiements effectués entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Nos articles détaillent les deux situations : le déficit foncier à 10 700 € and le plafond doublé à 21 400 €.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr, avec le détail du calcul. Sur papier, le formulaire 2044 est joint à la déclaration 2042. Le formulaire 2044 « spécial » concerne notamment les monuments historiques, la nue-propriété et les SCPI à amortissement. Le dépôt de garantie se déclare comme une recette s’il sert à compenser des loyers impayés, à remettre le local en état ou à payer des charges locatives. Les revenus des parts de SCPI suivent les mêmes règles : voir la fiscalité des loyers de SCPI.
Location meublée : micro-BIC et LMNP
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le loueur est « non professionnel » (LMNP) si les recettes du foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Au-dessus de 23 000 €, des cotisations sociales s’appliquent pour les statuts professionnels et pour les locations de courte durée.
| Rental type | Plafond micro-BIC, recettes 2025 | Plafond micro-BIC, recettes 2026 | Abatement |
|---|---|---|---|
| Furnished for extended periods | €77,700 | €83,600 | 50% |
| Classified furnished tourist accommodation, bed and breakfast | €77,700 | €83,600 | 50% |
| Unclassified furnished tourist accommodation | €15,000 | €15,000 | 30% |
Au régime réel, vous déduisez vos charges et vos amortissements. L’option est tacitement reconduite chaque année, sauf renonciation. Le déficit BIC d’un loueur non professionnel se reporte pendant 10 ans, uniquement sur des revenus de location meublée. Il ne réduit pas le revenu global.
Les démarches comptent : vous vous inscrivez au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant le premier jour de location (gratuit, avec un numéro SIRET). Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes sur la 2042 C-PRO. Au réel, vous remplissez le formulaire 2031-SD. Demandez aussi à votre service des impôts si vous devez la cotisation foncière des entreprises.
Un point change tout à la revente. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux pratiqués avant 2025 (article 84 de la loi de finances pour 2025 ; réponse ministérielle n° 10097, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 24 mars 2026). Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer. Notre article sur l’amortissement LMNP au régime réel détaille la déclaration, et celui sur la plus-value immobilière les abattements.
Location nue ou meublée : un exemple chiffré
Situation. Un couple lyonnais, imposé à 30 % dans sa tranche marginale, loue un appartement nu 20 000 € par an. Les charges déductibles s’élèvent à 8 000 €.
Issue. Le micro-foncier est exclu : les loyers dépassent 15 000 €. Le couple se demande s’il gagne à passer en meublé.
Strategy. Comparer le régime réel en location nue et le micro-BIC en location meublée, à loyers identiques.
| Diet | Taxable income | Tax at 30 % | Social charges | Total annual |
|---|---|---|---|---|
| Location nue, régime réel | €12,000 | €3,600 | €2,064 (17.2%) | €5,664 |
| Location meublée, micro-BIC (50 %) | €10,000 | €3,000 | €1,860 (18.6%) | €4,860 |
Result. Le meublé économise 804 € par an dans ce cas simplifié. Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : rien ne sera réintégré dans la plus-value. Le calcul ne dit pas tout. Un meublé se loue souvent à un autre loyer, avec un bail et un mobilier différents. Le taux de 18,6 % de prélèvements sociaux est celui du cas général des revenus du patrimoine ; celui de la location meublée non professionnelle est à confirmer dans votre situation.
Deuxième cas : des travaux de 25 000 € dans un bien nu
Situation. Un propriétaire loue un studio 9 000 € par an. Il paie 2 500 € de charges courantes et réalise 25 000 € de travaux d’entretien et d’amélioration. Il est imposé à 30 %.
Issue. Au micro-foncier, les travaux ne se déduisent pas. Le revenu imposable serait de 6 300 € (9 000 € moins 30 %).
Strategy. Opter pour le régime réel. Le résultat foncier devient : 9 000 − 2 500 − 25 000 = − 18 500 €.
Result. 10 700 € s’imputent sur le revenu global, soit 3 210 € d’impôt en moins à 30 % (4 387 € à 41 %). Les 7 800 € restants se reportent sur les loyers des 10 années suivantes. Condition : garder le bien loué jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de la déduction. Le premier effet est un gain d’impôt immédiat ; le second, des loyers qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années.
Quelles erreurs éviter ?
- Calculer le seuil de 15 000 € après charges. Il s’apprécie sur les revenus fonciers bruts, charges non comprises.
- Choisir le régime réel pour une seule année creuse : l’option dure trois ans.
- Déduire des travaux de construction ou d’agrandissement.
- Vendre ou cesser de louer dans les trois ans qui suivent une imputation de déficit sur le revenu global.
- Se lancer en meublé sans immatriculation au guichet des formalités des entreprises.
- Oublier la réintégration des amortissements dans la plus-value d’un LMNP au réel.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous comparons vos régimes sur trois ans, avec vos loyers, vos travaux et votre tranche marginale, avant que vous signiez un bail ou un devis. Nous intégrons ensuite le choix dans l’ensemble de votre patrimoine : financement, transmission, retraite. Prenez rendez-vous avec Alexis Sagnier pour un premier échange.
Frequently asked questions
What is the maximum amount for micro-property tax?
15 000 € de revenus fonciers bruts par an, charges non comprises. En dessous, le micro-foncier s’applique automatiquement. Vous pouvez choisir le régime réel, mais l’option est irrévocable pendant 3 ans.
Le déficit foncier réduit-il mes autres revenus ?
Oui, dans la limite de 10 700 € par an pour la part hors intérêts d’emprunt. Le bien doit rester loué pendant les 3 ans qui suivent l’année de la déduction, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
Pour les recettes de 2026, 83 600 € avec 50 % d’abattement pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé. Pour un meublé de tourisme non classé, 15 000 € avec 30 % d’abattement.
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
17,2 % en 2026 (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Les revenus du patrimoine au cas général sont à 18,6 %, mais les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Le LMNP supprime-t-il l’impôt ?
Non. Au réel, les amortissements réduisent le résultat imposable, mais ils sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % au maximum.
Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?
C’est un loueur dont les recettes du foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Il applique le régime des plus-values des particuliers.
Où déclarer ses loyers meublés ?
Sur la déclaration 2042 C-PRO. Au micro-BIC, vous reportez vos recettes brutes. Au réel, vous remplissez d’abord le formulaire 2031-SD. Les revenus de 2026 se déclarent en avril 2027.
Sources : service-public.gouv.fr (fiches F1991, F32744 et F2329) ; loi de finances pour 2025, article 84 ; réponse ministérielle n° 10097 publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale le 24 mars 2026 ; consultés le 31 octobre 2026.
