The cash-flow immobilier, ou flux de trésorerie d’un bien locatif, est la différence entre les sommes encaissées et les sommes décaissées sur une période. Il mesure l’effort d’épargne réel que demande un logement loué.
How it works
Comment est calculé le cash-flow ?
On part des loyers encaissés. On retire les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion et les travaux d’entretien. On retire enfin la mensualité du crédit, assurance comprise. Le solde est le cash-flow avant impôt.
Quelle différence avec la rentabilité ?
La rentabilité compare un revenu au prix du bien. Le cash-flow, lui, répond à une question de trésorerie : combien faut-il sortir de sa poche chaque mois, ou combien reste-t-il ? Un bien très rentable sur le papier peut avoir un cash-flow négatif si le crédit est élevé.
Faut-il compter l’impôt ?
Oui, pour une vision complète. On distingue le cash-flow avant impôt et après impôt. Les revenus fonciers ou les loyers meublés sont taxés, et l’impôt réduit la trésorerie réellement disponible.
Quels frais faut-il ne pas oublier ?
Au-delà du loyer et du crédit, il faut prévoir la vacance entre deux locataires, l’entretien courant, les condominium fees non récupérables et les frais de gestion. Un calcul prudent les intègre sous forme de provision, plutôt que de les découvrir au fil des mois.
Un exemple fictif
Un studio rapporte 900 € de loyer par mois. Les charges non récupérables coûtent 150 €, la taxe foncière et l’assurance 80 € par mois, et la mensualité du crédit 700 €. Calcul : 900 − 150 − 80 − 700 = − 30 €. Le cash-flow est négatif de 30 € par mois, avant impôt.
Quels sont les points de vigilance ?
- Un cash-flow négatif n’est pas forcément mauvais, mais il doit être financé par l’épargne de l’investisseur.
- Les périodes de vacance locative et les impayés ne figurent pas dans un calcul théorique : il faut les anticiper.
- Les travaux importants, comme une toiture, créent des dépenses irrégulières qui faussent un calcul mensuel.
- Le cash-flow évolue avec les loyers, les taux du crédit et les charges : il faut le recalculer chaque année.
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
