THE condominium fees sont les dépenses de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble, réparties entre les copropriétaires. On distingue les charges courantes, appelées chaque trimestre, et les dépenses de travaux, votées séparément. On parle aussi de charges communes.
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Charges générales et charges spéciales
Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : elles se répartissent selon les tantièmes. Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs, comme l’ascenseur ou le chauffage : elles se répartissent selon l’utilité qu’en retire chaque lot.
Le budget et les provisions
L’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel. Le syndic appelle des provisions, souvent par trimestre, pour financer les dépenses. À la clôture des comptes, une régularisation compare les dépenses réelles aux provisions versées : le copropriétaire paie le complément ou reçoit un crédit.
Les travaux et le fonds de travaux
Les travaux importants sont votés par l’assemblée, avec leur propre mode de financement. Un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle, est obligatoire dans la plupart des copropriétés pour anticiper les gros chantiers.
Un exemple fictif
Le budget annuel de l’immeuble est de 60 000 euros. Un lot détient 120 tantièmes sur 1 000. Sa quote-part est 60 000 × 120 ÷ 1 000 = 7 200 euros par an, soit 7 200 ÷ 4 = 1 800 euros par trimestre.
Chaque copropriétaire reçoit avant l’assemblée le budget prévisionnel et les comptes de l’année écoulée. Les lire attentivement permet de comprendre les postes importants : entretien, chauffage, assurance, honoraires du syndic.
Quels sont les points de vigilance ?
- Un propriétaire bailleur ne peut récupérer auprès du locataire que les charges dites récupérables.
- Un impayé de charges peut conduire à une procédure de recouvrement par le syndic.
- Au moment d’une vente, la répartition des charges entre vendeur et acquéreur se règle dans l’acte.
- Les appels de fonds et les comptes se comparent aux budgets votés pour repérer toute erreur.
- Les charges liées à l’usage privatif d’un lot, comme la consommation individuelle d’eau, ne se répartissent pas comme les charges générales.
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
