Loan to value (LTV) : définition, formule et points clés

The loan to value (LTV), que l’on traduit par « ratio prêt sur valeur » ou « quotité de financement », mesure la part de la valeur d’un actif qui est financée par un prêt. Il s’exprime en pourcentage : LTV = encours du prêt ÷ valeur de l’actif × 100.

How it works

L’actif peut être un bien immobilier, un portefeuille de titres donné en garantie ou le parc d’un fonds immobilier. Plus le LTV est élevé, moins l’emprunteur apporte de fonds propres et plus le risque pour le prêteur est important.

Mortgage loan

Pour un achat, le LTV compare le montant emprunté au prix ou à la valeur du bien. L’apport personnel représente le complément : apport = 100 % − LTV, hors frais.

Exemple (profil fictif) : bien de 200 000 €, prêt de 160 000 €. LTV = 160 000 ÷ 200 000 × 100 = 80 %. L’apport est de 20 %, soit 40 000 €.

Lombard loan

Un crédit lombard est un prêt garanti par un portefeuille de titres. Le LTV compare le montant avancé à la valeur du portefeuille nanti. La banque fixe un LTV maximum, variable selon la nature des titres : un diversified portfolio d’obligations d’État supporte en général un LTV supérieur à celui d’actions volatiles.

Exemple (profil fictif) : portefeuille de 500 000 €, crédit de 200 000 €. LTV = 200 000 ÷ 500 000 × 100 = 40 %. Si le portefeuille tombe à 400 000 €, le LTV passe à 200 000 ÷ 400 000 × 100 = 50 %.

Fonds et sociétés immobilières

Pour un fonds ou une société détenant des immeubles, le LTV rapporte la dette (parfois nette de la trésorerie) à la valeur des actifs, selon la définition retenue par l’émetteur.

Points to be aware of

• Le dénominateur est une estimation : la valeur du bien ou des titres varie, et le LTV varie avec elle.
• Lorsque la valeur de la garantie baisse, la banque peut demander un complément de garantie ou un remboursement partiel.
• Les définitions diffèrent d’un émetteur à l’autre (dette brute ou nette, valeur d’expertise ou de marché) : vérifier la formule avant toute comparaison.
• Un LTV bas ne suffit pas à rendre un projet prudent : le coût du crédit et la capacité de remboursement comptent aussi.

Termes voisins

Taux d’endettement, apport personnel, hypothèque, crédit lombard, effet de levier, valeur vénale.

À consulter aussi dans le lexique

• Location avec option d’achat (LOA)
• LMNP under the actual regime
• Location-gérance
• Inversion de la courbe des taux
• Location longue durée (LLD)
• Immobilisation financière

See also