Un logement classé G n’est plus louable en l’état depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, ceux classés E le 1er janvier 2034. Le mécanisme ne passe pas par une amende : un logement qui n’atteint pas la classe exigée est juridiquement « non décent », et le locataire peut obtenir des travaux, une baisse de loyer ou des dommages et intérêts. Une réforme d’assouplissement est en discussion au Parlement, mais elle n’est pas en vigueur.
Quel est le calendrier d’interdiction de location du diagnostic de performance énergétique ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G. La loi fixe une classe minimale pour qu’un logement soit décent à la location, en métropole :
| Date | Requirement | Effet concret |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers des classes F et G | Aucune hausse de loyer, y compris par révision annuelle |
| 1er janvier 2023 | Moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an | Premier seuil de décence énergétique |
| January 1, 2025 | Classe F au moins | Les logements G ne sont plus louables en l’état |
| 1er janvier 2028 | Classe E au moins | Les logements F ne sont plus louables en l’état |
| 1er janvier 2034 | Classe D au moins | Les logements E ne sont plus louables en l’état |
Outre-mer, le calendrier est décalé : classe F au moins en 2028, puis classe E au moins en 2031.
Quels textes fondent l’interdiction ?
Trois niveaux de règles s’empilent. La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019 (loi n° 2019-1147, article 17) a introduit le seuil de consommation. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104, article 160) a remplacé ce seuil par les classes du DPE. Le tout s’insère dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le bailleur à remettre un logement décent. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 précise les niveaux minimaux et les exceptions que le juge peut retenir.
Mon bail en cours est-il concerné aujourd’hui ?
Seulement à partir de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Les nouveaux baux sont soumis à la règle dès la date d’effet. Un bail de trois ans signé le 1er janvier 2024 pour un logement G doit être mis aux normes avant le 1er janvier 2027, date de son renouvellement. La règle vise les résidences principales louées nues ou meublées sous le régime de la loi de 1989, y compris le bail mobilité. Les meublés touristiques sont exclus.
Que risque un bailleur qui ne fait rien ?
Le bail n’est pas annulé et le locataire n’est pas expulsé. En revanche, le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Le juge peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer, indemniser le locataire. La caisse d’allocations familiales peut aussi conserver l’aide au logement versée. En copropriété, le juge ne peut pas ordonner de travaux si le propriétaire prouve qu’il n’a pas obtenu le vote de l’assemblée générale malgré ses diligences.
Comment la classe d’un logement est-elle déterminée ?
Le DPE croise deux critères : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Le logement reçoit la plus mauvaise des deux lettres. Un DPE est valable dix ans. Trois évolutions récentes changent des classements :
- Depuis le 1er juillet 2024, de nouveaux seuils s’appliquent aux logements de moins de 40 m² : environ 140 000 logements ne sont plus classés F ou G.
- Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Le ministère estime à environ 850 000 le nombre de logements, surtout chauffés à l’électricité, qui sortent des classes F et G.
- Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader, et les DPE antérieurs n’ont pas à être refaits : une attestation de nouvelle étiquette s’obtient sur l’observatoire de l’agence de la transition écologique (Ademe).
Avant d’engager des travaux, vérifiez donc si votre étiquette n’a pas déjà changé.
Une réforme va-t-elle repousser l’interdiction ?
Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit qu’un logement F ou G reste louable si le bailleur signe un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030, ou s’il justifie d’un obstacle technique, patrimonial ou d’un refus de la copropriété. À la date de notre dernière vérification, en novembre 2026, ce texte était encore en discussion à l’Assemblée nationale. Tant qu’il n’est pas voté en termes identiques puis promulgué, le calendrier du tableau s’applique. Ne bâtissez pas un investissement sur une dérogation qui n’existe pas encore.
Quelle aide fiscale pour rénover un logement classé E, F ou G ?
The land deficit (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite peut être relevée jusqu’à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027 (article 156, I-3° du code général des impôts). Il faut justifier de deux DPE, avant et après travaux, et louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. La part de déficit qui dépasse la limite se reporte sur les rental income des dix années suivantes.
Cas type : un appartement classé F loué 900 € par mois
Situation
Un couple, 2 parts, déclare 100 000 € de revenu net imposable hors revenus fonciers. Il possède un appartement de 65 m² classé F, loué 10 800 € par an. Les charges déductibles hors travaux sont de 1 800 €. Résultat foncier : 9 000 €. Le bail se renouvelle en 2028.
Issue
Sans travaux, le logement ne sera plus louable en l’état au renouvellement, et le loyer est gelé depuis 2022. L’impôt de l’année, sur 109 000 € de revenu imposable, est de 18 907,98 €.
Strategy
Le couple engage 40 000 € de travaux en 2027 (isolation, menuiseries, chauffage) pour atteindre la classe C, avec deux DPE. Le résultat foncier devient 10 800 − 1 800 − 40 000 = −31 000 €. Il impute 21 400 € sur son revenu global. Les 9 600 € restants se reportent sur ses revenus fonciers futurs.
Result
Revenu imposable : 100 000 − 21 400 = 78 600 €, soit 39 300 € par part, toujours dans la tranche à 30 %. Impôt : 9 787,98 €, contre 18 907,98 €. L’écart est de 9 120 €. Avec la seule limite ordinaire de 10 700 €, l’impôt aurait été de 12 997,98 €. Le relèvement à 21 400 € apporte donc 3 210 €, soit 10 700 × 30 %. Ces chiffres excluent les prélèvements sociaux. Les 40 000 € de travaux restent décaissés : l’économie d’impôt en finance une partie, le logement reste louable.
Ce que nous constatons dans les dossiers
La date qui compte pour un bailleur n’est pas 2028, c’est celle du prochain renouvellement de son bail. C’est elle qui déclenche l’obligation. Notre position est tranchée : acheter un logement classé F ou G sans budget de travaux chiffré et sans calendrier est une erreur d’investissement, même à prix décoté. À l’inverse, un bien à rénover peut devenir un bon dossier fiscal, à condition de caler les travaux, les deux DPE et le niveau de revenu du foyer.
Immobilier et défiscalisation : ce que fait le cabinet
Chez Balmont Conseil, nous chiffrons d’abord votre parc : étiquette réelle après les évolutions de 2024 et 2026, date de renouvellement de chaque bail, budget de travaux. Puis nous mesurons l’effet fiscal du déficit foncier sur votre tranche d’imposition. Quand le projet demande un financement, nous vous mettons en relation avec nos partenaires bancaires. Nous comparons enfin la rénovation, la vente et la conservation, avec un chiffre net pour chaque option.
Frequently asked questions
Puis-je augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Non, le gel s’applique depuis le 24 août 2022. Il n’est levé qu’après des travaux atteignant au moins la classe E, attestés par un nouveau DPE.
Mon DPE de 2025 est-il à refaire ?
Non. Il reste valable dix ans, et son étiquette peut être mise à jour sans le refaire pour tenir compte du nouveau coefficient de l’électricité.
Un meublé touristique est-il concerné ?
Non, les meublés touristiques sont exclus. Les locations meublées qui servent de résidence principale sont, elles, concernées.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?
Non. Il reste tenu de payer son loyer tant que le juge n’a pas ordonné une baisse ou une suspension. Il peut en revanche demander les travaux.
Le déficit foncier majoré est-il ouvert à tous les travaux ?
Non. Il faut que les travaux fassent passer le bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec deux DPE à l’appui.
Conclusion
Un calendrier se lit à l’échelle de chaque bail, pas à l’échelle du pays. Si vous détenez un logement classé E, F ou G, échangeons-en avec le cabinet pour chiffrer vos options avant la prochaine échéance.
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