The cession de parts de SCI est la vente, par un associé, de tout ou partie de ses parts de la société civile immobilière. Les parts changent de propriétaire, tandis que l’immeuble reste dans la société.
Comment se déroule une cession de parts de SCI ?
Le contrat et l’agrément
La cession se constate par un écrit. Les statuts prévoient souvent un agrément : les autres associés doivent accepter le nouvel arrivant, selon une majorité fixée à l’avance. Entre associés ou au profit de proches, l’agrément est parfois allégé. En l’absence de clause, la loi pose des règles par défaut.
The formalities
Pour être opposable à la société, la cession est signifiée à celle-ci ou acceptée par elle dans un acte. Pour être opposable aux tiers, elle est publiée selon les règles en vigueur et le dépôt de l’acte accompagne la mise à jour des documents de la société. L’acte est enregistré auprès de l’administration fiscale, qui perçoit des registration fees.
Le régime fiscal du vendeur
Le traitement de l’éventuelle plus-value dépend de l’option de la société. Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention. Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la cession de titres suit un autre régime.
Un exemple fictif
Un associé vend ses parts 100 000 euros. Il les avait acquises ou souscrites pour 60 000 euros. La plus-value brute est de 100 000 − 60 000 = 40 000 euros, avant abattements et prélèvements éventuels. Le notaire ou l’administration fiscale calcule l’impôt selon le régime applicable à la société.
Quels points de vigilance ?
- Vérifier la clause d’agrément avant de signer, faute de quoi la vente peut être inopposable à la société.
- Le prix des parts tient compte de la valeur de l’immeuble et du compte courant d’associé, à traiter séparément.
- La cession entre époux ou à un enfant mérite un examen du régime matrimonial et de la donation éventuelle.
- Le démembrement des parts change la répartition des droits de vote et de revenus.
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
