SCPI en nue-propriété : définition, fonctionnement et risques

The SCPI in bare ownership consiste à acheter des parts de société civile de placement immobilier en renonçant, pour une durée fixée, aux revenus qu’elles produisent. En échange, le prix d’achat est inférieur à celui de la pleine propriété.

Comment fonctionne l’achat en nue-propriété ?

The division of ownership

La propriété des parts est séparée en deux : la nue-propriété, qui reste à l’investisseur, et l’usufruit temporaire, cédé à un autre investisseur, souvent une société. Ce dernier perçoit les loyers pendant la durée convenue.

Un exemple fictif

Des parts valent 100 000 euros en pleine propriété. L’investisseur acquiert la nue-propriété pour 70 000 euros, soit une décote fictive de 30 %. À la fin du démembrement, il retrouve la pleine propriété, sans formalité d’achat supplémentaire. Si la valeur des parts reste stable à 100 000 euros, l’écart de 30 000 euros correspond à son gain potentiel, qui n’est pas garanti.

Que se passe-t-il pendant le démembrement ?

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus et n’a donc pas de revenus fonciers à déclarer. À l’extinction de l’usufruit, il devient plein propriétaire, et les loyers recommencent à lui revenir.

Quel est l’intérêt pour l’investisseur ?

L’investisseur ne cherche pas de revenus immédiats mais un capital futur, financé par la différence entre le prix d’achat et la valeur de pleine propriété. Ce montage convient à ceux qui n’ont pas besoin de revenus actuels et qui acceptent de bloquer leur argent. Il suppose de bien comprendre le calendrier de sortie.

Qui achète l’usufruit ?

L’acheteur de l’usufruit temporaire est souvent une entreprise, qui peut rattacher à ses résultats les revenus et la charge d’acquisition. Pour elle, c’est une façon de percevoir des loyers pendant une période définie, sans acheter les parts en pleine propriété.

Quels points de vigilance ?

• La valeur des parts peut baisser : la décote ne protège pas contre une perte à l’échéance.
• La liquidité est faible pendant le démembrement : revendre avant terme peut se faire à un prix défavorable.
• La fiscalité du démembrement, notamment au regard de l’impôt sur la fortune immobilière, dépend de la structure et doit être vérifiée.
• Des frais d’entrée et de gestion s’appliquent, comme pour toute SCPI.
• Ce montage vise souvent à préparer un capital futur ou à diminuer l’assiette fiscale. Il n’est pas adapté à tous les profils.

À consulter aussi dans le lexique

• Sortie d’indivision
• Saisine héréditaire
• Soulte
• Révocation de testament
• Stratégie de transmission
• Révocation de donation

See also