Vente d’un bien ou de titres en partant en Tunisie : qui impose la plus-value ? L’article 20 de la convention
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il est situé, de même que celle sur des parts de sociétés tirant plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans ce pays. L’article 20 ne prévoit pas de règle pour les autres titres : ils relèvent de l’article 28 et de l’État de résidence.
- Les gains sur des biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 20, paragraphe 1).
- Les gains sur des actions ou droits tirant plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État, à tout moment des 365 jours précédant la vente, y sont imposables (article 20, paragraphe 1, issu de la Convention multilatérale).
- Les gains sur les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 20, paragraphe 2).
- L’article 20 ne vise pas les autres titres ; les éléments de revenu non expressément mentionnés ne sont imposables que dans l’État de résidence (article 28).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers, tels qu'ils sont définis à l'article 5, sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens sont situés. Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l'aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les éléments du revenu d'un résident d'un Etat contractant qui ne sont pas expressément mentionnés dans les articles précédents de la présente Convention ne sont imposables que dans cet Etat. »
Le second alinéa du paragraphe 1 résulte de l’application combinée de l’article 20 de la convention et de l’article 9 de la Convention multilatérale. Texte publié par impots.gouv.fr.
La société à prépondérance immobilière
Depuis la Convention multilatérale, l’article 20 regarde à travers les sociétés :
- 1Quels titres ?Actions et droits ou participations similaires, y compris dans une société de personnes, une fiducie ou un trust.
- 2Quel seuil ?Plus de 50 % de la valeur tirée, directement ou indirectement, d’immeubles situés dans l’autre État.
- 3Quelle période ?À tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la vente.
- 4ConsequenceL’État où sont situés les immeubles peut imposer le gain.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Retraité gérant d'une EURL tunisienne : l'administration qui a imposé l'établissement stable de la société en France ne peut pas taxer les mêmes sommes à son nom par l'article 155 A
Lire la décision →Couple installé dans une villa en Tunisie mais dirigeant toujours des sociétés françaises : domicile fiscal maintenu en France et sommes reçues de l'OFAJ imposées comme rémunérations occultes
Lire la décision →Médecin tunisienne stagiaire associée dans un hôpital francilien : sa rémunération est imposable en France, la clause conventionnelle des étudiants et stagiaires ne s'appliquant pas
Lire la décision →Détenir un immeuble au travers d’une société ne change pas le pays compétent si la société est à prépondérance immobilière. Pour les autres titres, la convention ne contient pas de règle de participation substantielle : c’est la résidence du vendeur au moment de la cession qui devient décisive. Le calendrier d’une cession et celui du départ méritent d’être articulés avec soin.
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Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Résident de Tunisie, je vends un appartement à Paris : qui impose la plus-value ?
La France peut l’imposer, l’immeuble y étant situé (article 20, paragraphe 1). La Tunisie déduit l’impôt payé en France, dans la limite prévue à l’article 29, paragraphe 2.
La convention prévoit-elle une règle pour les participations importantes dans une société ?
Non. L’article 20 ne vise que les immeubles, les sociétés à prépondérance immobilière et les biens d’un établissement stable. Le reste relève de l’article 28.
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ?
Une société dont les titres tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État, à tout moment des 365 jours précédant la vente (article 20, paragraphe 1).
Source : Convention signée à Tunis le 28 mai 1973 (avec son protocole), modifiée par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par la Tunisie le 24 janvier 2018 — Version consolidée de la convention avec la Tunisie modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et les successions – Droits d'enregistrement et de timbre (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er avril 1975 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er novembre 2023 pour la Tunisie. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
