Plus-value immobilière d’un non-résident : qui est concerné, et pourquoi tout se joue le jour de la vente
Le prélèvement de l’article 244 bis A vise les personnes non domiciliées en France au sens de l’article 4 B qui vendent un bien immobilier français ou des titres de sociétés à prépondérance immobilière. La non-résidence s’apprécie au jour de la vente : quelques semaines d’écart changent tout le régime.
- Sous réserve des conventions, le prélèvement s’applique aux personnes physiques domiciliées hors de France qui vendent un immeuble, un droit immobilier ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière. (§ 1)
- La non-résidence se définit par l’article 4 B du CGI et s’apprécie au jour de la cession. (§ 10, § 20)
- Les sociétés de personnes françaises et les fonds de placement immobilier y sont soumis au prorata des droits de leurs associés ou porteurs non résidents. (§ 50, § 60)
- L’exonération des retraités et invalides de l’article 150 U s’applique aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE sous conditions, et à d’autres ressortissants pouvant invoquer une clause de non-discrimination. (§ 90)
What the text says
« Sous réserve des conventions internationales, le prélèvement mentionné à l'article 244 bis A du code général des impôts (CGI) est applicable lorsque les cédants d'un immeuble, d'un droit assimilé, de parts ou actions de sociétés cotées ou non cotées à prépondérance immobilière sont : des personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France ; des personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ; des sociétés de personnes dont le siège est situé en France et qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ; des fonds de placement immobilier, au prorata des parts détenues par des porteurs qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège est situé hors de France. »
« Lorsque les personnes ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l'article 4 B du CGI, y compris lorsqu'elles ont leur domicile fiscal en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Martin, à Saint-Barthélémy, à Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie, les plus-values qu’elles réalisent à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, de droits relatifs à ces biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilières, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l'article 244 bis A du CGI. La non-résidence fiscale s'apprécie au jour de la cession. »
« Le 2° du II de l'article 244 bis A du CGI prévoit que l'exonération visée au III de l'article 150 U du CGI en faveur des titulaires de pensions vieillesse ou d'une carte d'invalidité ou d'une CMI portant la mention « invalidité » s'applique lorsque les plus-values sont réalisées par des ressortissants d'un État membre de l'UE ou d'un autre État partie à l'accord sur l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. Les conditions d'application de cette exonération sont exposées au BOI-RFPI-PVI-10-40-90. Par ailleurs, il est admis que l’exonération soit applicable aux ressortissants d’un État tiers à ceux mentionnés au premier alinéa du II-C § 90 qui remplissent cumulativement les deux conditions suivantes : pouvoir invoquer le bénéfice d’une clause conventionnelle de non-discrimination ; être dans une situation identique à celle où un ressortissant français pourrait prétendre à une exonération de plus-value immobilière sur le fondement du III de l’article 150 U du CGI. »
Texte officiel recopié mot pour mot · BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVINR-10-10-20220629, § 1, 20 et 90. Lire le document complet sur bofip.impots.gouv.fr
Une famille rentre de Montréal en juillet et vend en septembre l’appartement lyonnais qu’elle louait pendant son expatriation. Le jour de la vente, elle est de nouveau domiciliée en France : c’est le régime des résidents qui s’applique, pas le prélèvement des non-résidents.
Si elle avait signé en juin, avant son retour, la vente aurait relevé de l’article 244 bis A. Le calendrier du retour et celui de la vente se pilotent ensemble.
Les décisions des juges sur ce point
TA Lille · 2 mars 2023 · n° 2005918Résidents suisses cédant les parts d'une SCI française : sans déclarations complètes, impossible de corriger la plus-value déclarée par leur représentant fiscal
CAA Paris · 17 janvier 2025 · n° 23PA03681Résident belge cédant les parts d'une SCI française à l'impôt sur les sociétés : prélèvement de l'article 244 bis A, prélèvements sociaux et amende de 25 % confirmés
CAA Paris · 14 février 2023 · n° 21PA03871
Les conventions concernées
Avant de vendre un bien en France autour d’un départ ou d’un retour, fixez d’abord votre situation au jour prévu de la signature : régime applicable, exonérations possibles, imposition dans l’autre pays. La date de l’acte peut valoir plus qu’une négociation de prix.
Caler ma vente sur mon calendrierVisio · 30 min · sans engagementSource : BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVINR-10-10-20220629 (Licence ouverte). Explication : Balmont Conseil, à jour de la version du 29/06/2022. Cette page ne se substitue pas au texte qui fait foi. Information générale, pas un conseil personnalisé.
