Mis à jour le 9 novembre 2026 — Alexis Sagnier
Habiter en Suisse ne supprime pas l’impôt français sur un immeuble situé en France. Les loyers et les plus-values immobilières restent en principe imposables en France, sous réserve de la convention franco-suisse et des règles applicables. En 2026, l’impôt sur la plus-value immobilière des non-résidents est en principe de 19 %. Une personne affiliée au régime obligatoire suisse peut, sous conditions, bénéficier de l’exonération de CSG et de CRDS, tout en restant soumise au prélèvement de solidarité de 7,5 %. L’IFI est déclenché au-delà de 1,3 million d’euros d’actifs immobiliers nets imposables.
Chiffres clés 2026
| Indicator | Valeur vérifiée | Source |
|---|---|---|
| Impôt sur plus-value française | 19 % avant abattements | DGFiP |
| Solidarité sous condition d’affiliation suisse | 7.5% | DGFiP |
| Seuil d’entrée IFI | €1,300,000 | DGFiP |
| Taux minimum IR non-résidents | 20 % puis 30 % au-delà du seuil du millésime | DGFiP |
Peut-on conserver et louer un appartement français après le départ?
Un propriétaire domicilié en Suisse peut conserver un logement en France et percevoir ses loyers. Le bien demeure soumis aux obligations françaises liées au bail, à la taxe foncière et aux déclarations de revenus correspondantes. L’article 6 de la convention permet en principe à l’État de situation de l’immeuble d’imposer les revenus immobiliers.
La déclaration suisse peut également demander des informations sur l’immeuble et ses revenus selon les règles cantonales. La méthode destinée à éviter une double imposition doit être étudiée à partir de la situation réelle du foyer.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter le guide Suisse.
Quel régime fiscal français pour les loyers?
Une location nue relève généralement des revenus fonciers, avec des choix ou régimes dépendant des recettes et de la structure; une location meublée relève normalement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime de TVA peut être spécifique à certaines prestations. Les règles des non-résidents ne changent pas automatiquement la nature des revenus.
Il faut rapprocher les loyers effectivement encaissés, les charges déductibles et la situation du propriétaire. Un déficit foncier n’est pas un solde bancaire disponible.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter la convention franco-suisse.
Comment fonctionnent les taux minimums de 20 % et 30 %?
L’article 197 A du CGI instaure, pour certains revenus imposables en France des non-résidents, un taux minimal de 20 % puis de 30 % au-delà du seuil de revenu net imposable applicable à l’année. L’administration indique 29 579 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026. Le contribuable peut demander le taux moyen mondial s’il est inférieur, sous conditions de justification.
Ce dispositif doit être examiné séparément du prélèvement applicable aux plus-values immobilières. Un foyer dont les seuls revenus français sont locatifs peut souhaiter comparer l’effet du taux moyen.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter le lexique international.
L’affiliation suisse modifie-t-elle les prélèvements sociaux?
La DGFiP explique que les personnes relevant d’un régime obligatoire de sécurité sociale suisse, et non à la charge du régime obligatoire français, sont dans certaines conditions dispensées de CSG et CRDS sur les revenus immobiliers français. Elles demeurent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un simple permis B suisse n’établit pas l’affiliation requise.
Il faut conserver l’attestation de couverture suisse et les pièces permettant de prouver la situation de sécurité sociale. La résidence et l’affiliation constituent deux critères différents.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter les critères de résidence.
Quel impôt français sur une vente immobilière?
La plus-value immobilière d’un non-résident est en principe soumise à un prélèvement de 19 %, avant abattements pour durée de détention et exonérations éventuelles. La DGFiP rappelle également les règles de prélèvements sociaux selon le régime d’affiliation. La convention franco-suisse traite la compétence fiscale des plus-values sur les immeubles français.
Le notaire calcule la plus-value taxable au moment de la vente. La valeur inscrite dans une ancienne déclaration suisse ne remplace pas les justificatifs français du prix d’acquisition et des dépenses admissibles.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter l’année fiscale du départ.
Quelles durées de détention sont importantes?
Pour les plus-values immobilières françaises relevant du régime général, l’exonération de l’impôt sur le revenu intervient après vingt-deux années de détention, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux intervient après trente ans. Les calculs d’abattement sont progressifs et différents selon la composante fiscale. La date d’acquisition doit être confirmée avec l’acte notarié.
Un résident suisse affilié au régime suisse peut déjà bénéficier de l’exonération de CSG/CRDS sous conditions, sans que cela dispense d’examiner le prélèvement de solidarité. Il ne faut pas additionner des exonérations comme des réductions de prix.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter la convention sur l’immobilier.
À partir de quand faut-il déclarer l’IFI?
La France peut imposer à l’IFI l’immobilier français détenu directement ou indirectement par un non-résident lorsque sa valeur nette imposable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. L’assiette diffère de celle d’un résident fiscal français. Les dettes déductibles et les exemptions professionnelles obéissent à des conditions.
Les biens détenus via une SCI ou une société immobilière doivent être examinés en transparence économique selon les règles de l’IFI. Une structure de détention ne neutralise pas automatiquement l’impôt.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter les pensions transfrontalières.
Faut-il un représentant fiscal lors de la vente?
La désignation d’un représentant accrédité peut être requise pour certaines ventes de non-résidents, sous réserve des dispenses légales tenant notamment au pays de résidence, au montant et à la durée de détention. La situation d’un résident suisse ne doit pas être assimilée automatiquement à celle d’un résident de l’Union européenne. Les conventions d’assistance et les exceptions doivent être vérifiées.
Le notaire doit identifier la formalité applicable suffisamment tôt. Son coût peut influencer la trésorerie effectivement reçue par le vendeur.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter les plus-values immobilières.
Comment gérer un bien détenu avec une SCI française?
Les parts de SCI, les comptes courants d’associés et les revenus immobiliers suivent des traitements distincts. Le résident suisse doit vérifier la déclaration française et les obligations locales relatives à la valeur du patrimoine. Les décisions de distribution ou de cession de titres immobiliers ne se confondent pas avec une vente directe de l’immeuble.
Une SCI à l’IR et une société à l’IS ne conduisent pas à la même fiscalité. Les calculs doivent porter sur la forme juridique et les engagements réels.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter la double imposition.
Quel budget annuel prévoir depuis Genève ou Lausanne?
Le budget doit inclure taxes foncières, assurance, entretien, gestion locative et travaux, en EUR, puis la conversion éventuelle des liquidités en CHF. Les échéances françaises peuvent ne pas coïncider avec le calendrier de déclaration suisse. Un tableau financier à deux monnaies permet de rendre cette différence visible.
La préparation d’une vente doit séparer prix brut, remboursement du crédit, impôt sur la plus-value et autres frais. Le produit réellement transférable en Suisse dépend de tous ces flux.
Pour un foyer français installé en Suisse, il faut confronter cette règle aux documents du canton et aux justificatifs conservés en France. Les démarches de séjour, les affiliations sociales et les obligations fiscales ne s’ouvrent pas toujours au même moment. Un calendrier commun permet de conserver la date effective des événements et de rapprocher les informations transmises aux établissements financiers et aux administrations.
La décision se construit aussi à partir d’une prévision des dépenses en CHF et, lorsque le patrimoine conserve des actifs français, d’un budget en EUR. Il convient de distinguer le montant contractuel, la trésorerie effectivement disponible et les versements futurs. Pour compléter ce point, consulter les comptes bancaires.
Numerical case study
Situation
Un couple résident suisse et affilié au régime obligatoire suisse vend fictivement un appartement français avec une plus-value imposable de 100 000 € après abattements applicables.
Question à résoudre
Il applique automatiquement les 17,2 % de prélèvements sociaux ordinaires aux 19 % d’impôt français sans examiner son affiliation.
Approach
Il vérifie l’attestation suisse et distingue 19 % d’impôt de plus-value et 7,5 % de solidarité dans le cas admissible.
Result
La somme de ces prélèvements représenterait 26 500 € sur 100 000 €, hors éventuelle surtaxe, frais et cas particuliers.
Frequently asked questions
Peut-on conserver et louer un appartement français après le départ?
Un propriétaire domicilié en Suisse peut conserver un logement en France et percevoir ses loyers. Le bien demeure soumis aux obligations françaises liées au bail, à la taxe foncière et aux déclarations de revenus correspondantes. L’article 6 de la convention permet en principe à l’État de situation de l’immeuble d’imposer les revenus immobiliers. La documentation doit être étudiée selon la situation individuelle, notamment le canton, la résidence fiscale, les droits sociaux et la date de l’opération.
Quel régime fiscal français pour les loyers?
Une location nue relève généralement des revenus fonciers, avec des choix ou régimes dépendant des recettes et de la structure; une location meublée relève normalement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime de TVA peut être spécifique à certaines prestations. Les règles des non-résidents ne changent pas automatiquement la nature des revenus. La documentation doit être étudiée selon la situation individuelle, notamment le canton, la résidence fiscale, les droits sociaux et la date de l’opération.
Comment fonctionnent les taux minimums de 20 % et 30 %?
L’article 197 A du CGI instaure, pour certains revenus imposables en France des non-résidents, un taux minimal de 20 % puis de 30 % au-delà du seuil de revenu net imposable applicable à l’année. L’administration indique 29 579 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026. Le contribuable peut demander le taux moyen mondial s’il est inférieur, sous conditions de justification. La documentation doit être étudiée selon la situation individuelle, notamment le canton, la résidence fiscale, les droits sociaux et la date de l’opération.
L’affiliation suisse modifie-t-elle les prélèvements sociaux?
La DGFiP explique que les personnes relevant d’un régime obligatoire de sécurité sociale suisse, et non à la charge du régime obligatoire français, sont dans certaines conditions dispensées de CSG et CRDS sur les revenus immobiliers français. Elles demeurent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un simple permis B suisse n’établit pas l’affiliation requise. La documentation doit être étudiée selon la situation individuelle, notamment le canton, la résidence fiscale, les droits sociaux et la date de l’opération.
Quel impôt français sur une vente immobilière?
La plus-value immobilière d’un non-résident est en principe soumise à un prélèvement de 19 %, avant abattements pour durée de détention et exonérations éventuelles. La DGFiP rappelle également les règles de prélèvements sociaux selon le régime d’affiliation. La convention franco-suisse traite la compétence fiscale des plus-values sur les immeubles français. La documentation doit être étudiée selon la situation individuelle, notamment le canton, la résidence fiscale, les droits sociaux et la date de l’opération.
Les ressources utiles pour approfondir
Les pages suivantes permettent de relier la situation suisse aux questions fiscales et patrimoniales françaises, en complément des références officielles citées dans ce dossier.
- Suisse: hub pays
- Convention fiscale France–Suisse
- Lexique de l’expatriation
- Résidence fiscale conventionnelle
- Real estate income
- Pensions et retraite
- Capital gains
- Elimination of double taxation
- Départ et arrivée en France
- French-source income
- Impôt sur la fortune suisse
- Comptes et échanges bancaires
Official sources
- DGFiP, plus-value immobilière non-résident
- DGFiP, prélèvements sociaux des non-résidents
- DGFiP, IFI et résidence
- DGFiP, impôt sur le revenu non-résident
Préparer une décision patrimoniale
Pour articuler les actifs conservés en France, les besoins en CHF et les échéances fiscales du foyer, prendre rendez-vous avec Balmont Conseil. La préparation repose sur l’examen des situations réelles et sur la coordination des documents nécessaires.
