Vous louez un bien en France en vivant à Chypre, ou l’inverse : qui impose les loyers ? L’article 6 de la convention
Les loyers d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où se trouve le bien. Le protocole étend la règle, pour la France, aux revenus de parts de sociétés immobilières traitées comme des revenus fonciers.
- Les revenus qu’un résident d’un État tire de biens immobiliers situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État (article 6, paragraphe 1).
- La règle vise la location, l’affermage, l’exploitation directe et toute autre forme d’exploitation (article 6, paragraphe 3).
- Les revenus de parts d’une société possédant des immeubles en France, soumis en France au régime des revenus immobiliers, sont imposables en France (protocole, point 2).
- Un résident de France qui loue un bien à Chypre est exonéré en France sur ces loyers, qui comptent pour calculer le taux de l’impôt (article 25, B, a et d).
Qui impose les revenus du bien ?
Le texte de la convention
« Les revenus qu'un résident d'un Etat tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l'autre Etat, sont imposables dans cet autre Etat. »
« En ce qui concerne l'article 6, les revenus d'actions, de parts ou de participations dans une société ou une autre personne morale possédant des biens immobiliers situés en France, qui, selon la législation française, sont soumis au même régime fiscal que les revenus de biens immobiliers, sont imposables en France. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Pilote d'hélicoptère salarié d'une société chypriote et mis à disposition de la société Heli-Union : ses revenus sont des salaires, l'administration ne pouvait les imposer en bénéfices non commerciaux
Lire la décision →Compte bancaire letton d'une société chypriote : le dirigeant français qui l'utilise doit le déclarer, et les sommes non justifiées sont imposables
Lire la décision →Société chypriote sans moyens à Chypre et dirigée depuis la France : ses bénéfices sont imposables en France et réputés distribués à son seul maître de l'affaire, avec la majoration de 80 %
Lire la décision →Partir à Chypre ne fait pas sortir de France les loyers d’un bien français : la France garde le droit de les imposer, et Chypre accorde un crédit d’impôt plafonné à son propre impôt. À l’inverse, un résident de France qui loue à Chypre n’est pas imposé en France sur ces loyers, mais ils augmentent le taux appliqué à ses autres revenus. Détenir le bien en direct ou via une société ne change pas la logique pour la France.
Faire le point sur mon immobilierVisio · 30 min · sans engagementVous détenez un bien loué en France et vous vivez à Chypre, ou l’inverse ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Mes loyers français seront-ils imposés deux fois ?
La France peut les imposer (article 6). Chypre accorde alors un crédit égal à l’impôt français, limité à l’impôt chypriote correspondant (article 25, A, a).
Et si le bien est détenu via une SCI ?
Les revenus de parts d’une société possédant des immeubles en France, soumis en France au même régime que les revenus immobiliers, sont imposables en France (protocole, point 2).
Un résident de France qui loue à Chypre paie-t-il l’impôt français sur ces loyers ?
Non : ils sont exonérés en France (article 25, B, a), mais l’impôt français est calculé au taux correspondant à l’ensemble des revenus (article 25, B, d).
Source : Convention du 18 décembre 1981 et son protocole, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec Chypre modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (1981) (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (entrée en vigueur le 1er avril 1983 ; Convention multilatérale en vigueur pour Chypre depuis le 1er mai 2020). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
