Sûreté réelle immobilière : définition, mécanisme et points clés

A sûreté réelle immobilière est une garantie qui porte sur un immeuble. Le code civil définit la sûreté réelle comme l’affectation d’un bien ou d’un ensemble de biens, présents ou futurs, à la garantie d’une obligation : le créancier peut se faire payer sur ce bien en priorité si le débiteur ne rembourse pas.

How it works

Les trois familles

Le code civil range les sûretés sur les immeubles en trois catégories, aux articles 2373 et suivants.

• Les privilèges immobiliers, spéciaux ou généraux, qui donnent un rang de priorité à certaines créances.
• The gage immobilier, par lequel le bien est remis au créancier.
• Les hypothèques, légales, judiciaires ou conventionnelles, qui grèvent un immeuble sans dépossession du propriétaire.

L’effet pour le créancier

Si le débiteur ne paie pas, le créancier peut faire saisir et vendre l’immeuble, puis se faire payer sur le prix avant les créanciers sans garantie. La sûreté est en général publiée au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers.

Un exemple courant

Pour un prêt immobilier, la banque obtient souvent une garantie sur le bien financé : hypothèque conventionnelle, ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Elle reste inscrite jusqu’à la fin du crédit, puis disparaît ou fait l’objet d’une mainlevée.

Exemple chiffré (cas fictif)

Un immeuble est vendu 280 000 € après saisie. Le créancier garanti est dû de 200 000 €. Il est payé en priorité à hauteur de 200 000 €. Il reste 280 000 − 200 000 = 80 000 € pour les autres créanciers.

Points to be aware of

• La sûreté se paie : frais de notaire et d’inscription, frais de mainlevée selon le cas.
• Plusieurs sûretés sur un même bien se classent par rang ; le rang détermine qui est payé en premier.
• Le bien garanti ne peut pas être vendu sans régler ou transférer la dette garantie, sauf accord du créancier.

Termes voisins

Hypothèque, privilège de prêteur de deniers, mainlevée d’hypothèque, caution bancaire, sûretés réelles mobilières.

À consulter aussi dans le lexique

• Sûretés réelles mobilières
• Société de capitaux
• Taux actuariel
• SIIC (société d’investissement immobilier cotée)
• Taux d’actualisation
• Service à règlement différé (SRD)

See also