DSCR : définition, formule et lecture

The DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ratio de couverture du service de la dette) mesure la capacité d’un emprunteur à rembourser sa dette avec les flux qu’il génère. Il rapporte la trésorerie disponible d’une période aux échéances de crédit de cette même période.

How it works

The formula

DSCR = flux de trésorerie disponible pour le service de la dette ÷ service de la dette.

• Au numérateur : l’excédent d’exploitation ou les loyers encaissés, après charges d’exploitation et impôts, avant remboursement de la dette.
• Au dénominateur : les intérêts plus le capital remboursés sur la période, c’est-à-dire les échéances du crédit.

Numerical example (fictitious profile)

Une société détient des immeubles loués. Sur l’année, ses loyers nets de charges sont de 150 000 €. Ses échéances de crédit (intérêts et capital) s’élèvent à 100 000 €. DSCR = 150 000 ÷ 100 000 = 1,5. Si les loyers baissent à 90 000 €, le DSCR tombe à 0,9 : les flux ne couvrent plus les échéances.

Comment le lire

• Un DSCR égal à 1 : les flux couvrent exactement les échéances, sans marge.
• Un DSCR supérieur à 1 : les flux couvrent les échéances, avec une marge.
• Un DSCR inférieur à 1 : il faut puiser dans la trésorerie ou les fonds propres pour rembourser.

Où on le rencontre

Les banques l’emploient pour accorder un crédit à une société patrimoniale, à une société civile immobilière ou à une entreprise. Les contrats de financement fixent souvent un seuil minimal à respecter, appelé engagement financier ou covenant. Si le ratio passe sous ce seuil, la banque peut exiger des garanties supplémentaires ou un remboursement anticipé.

Points to be aware of

• Les définitions du numérateur varient selon les prêteurs : le contrat précise ce qui est compté.
• Un DSCR calculé sur des loyers prévisionnels dépend de l’hypothèse d’occupation retenue.
• Le DSCR ne se confond pas avec le taux d’endettement d’un particulier, calculé à partir de ses revenus et de ses charges de crédit.
• Un ratio correct à l’instant T peut se dégrader si les taux ou les loyers évoluent.

Termes voisins

Taux d’endettement, effet de levier, prêt in fine, rachat de crédit.

À consulter aussi dans le lexique

• Équivalence de garanties
• Droit temporaire au logement du conjoint survivant
• Établissement de crédit
• Droit de rétractation du crédit à la consommation
• Euribor
• Divorce pour altération du lien conjugal

See also