Pour vendre un bien loué vide en le livrant libre, le propriétaire envoie un congé pour vendre que le locataire doit recevoir au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois en location meublée). Le congé vaut offre de vente : le locataire a 2 mois pour l’accepter. Au 31 octobre 2026, un congé frauduleux expose à une amende allant jusqu’à 6 000 €.
Un bien locatif se vend de deux façons : occupé, avec son locataire, ou libre, après un congé. Le second cas est encadré par des délais stricts, et une date manquée repousse la vente d’une échéance de bail. Voici la marche à suivre, les protections du locataire, les sanctions, un calendrier daté et trois cas chiffrés.
Peut-on vendre un bien locatif pendant le bail ?
Oui, à tout moment. Mais le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’à son expiration, pour l’un de trois motifs : vendre, reprendre le logement pour l’habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux. Si vous vendez sans congé, le bien reste occupé.
Dans ce cas, le bail se poursuit avec l’acheteur, aux mêmes conditions, et le locataire n’a pas de droit de préemption en cours de bail. Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de son identité et de ses coordonnées. C’est lui qui restitue le dépôt de garantie à la fin du bail. La caution reste engagée, sauf clause contraire.
L’acquéreur d’un bien occupé hérite de la contrainte du bail. Si le bien a été acheté moins de 3 ans avant la fin du bail, il ne peut donner congé qu’à l’expiration du premier renouvellement ou de la première reconduction. Ces délais limitent le nombre d’acheteurs prêts à payer le prix du marché.
Vendre libre ou occupé : que comparer ?
| Vente libre (après congé) | Vente occupée (sans congé) | |
|---|---|---|
| Acheteurs possibles | Tous, y compris ceux qui veulent y habiter | Surtout des investisseurs ou des acheteurs prêts à attendre |
| Loyers jusqu’à la vente | Jusqu’à la fin du bail | Oui, et le bail continue chez l’acquéreur |
| Constraints | Délai de 6 mois, formes strictes, droit de préemption, locataires protégés | Aucune formalité de congé |
| Date de la vente | Fixée par la fin du bail | At any time |
Aucune fiche officielle consultée ne fixe de décote pour un bien occupé : elle se négocie. Comparez le prix net que vous obtiendrez dans chaque cas, les loyers perçus jusqu’à la vente et la date à laquelle vous pouvez réinvestir. Avant de fixer le prix, chiffrez aussi l’impôt de la vente avec notre article sur la plus-value immobilière des particuliers. Pour savoir où replacer le produit de la vente, consultez notre page sur les dispositifs d’investissement locatif encore ouverts en 2026.
Quand et comment donner congé pour vendre ?
Le locataire doit recevoir le courrier au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Un courrier tardif n’est pas valable. Le décompte inclut les week-ends et les jours fériés : pour une expiration le 31 août, le courrier doit être reçu au plus tard le 28 février (le 29 en année bissextile). Un courrier reçu plus tôt est valable.
- Formes valables : lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’un commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.
- Forme non valable : le simple e-mail. Une lettre recommandée électronique est valable seulement si le locataire a accepté au préalable ce mode de notification.
- Destinataires : tous les signataires du bail.
- Contenu obligatoire : le motif, le prix et les conditions de la vente, la description précise du logement, les paragraphes de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 relatifs à l’offre faite au locataire, et la notice d’information annexée.
Comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?
Le congé pour vendre est aussi une offre de vente. Le locataire a un droit de préemption : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis, et il répond par lettre recommandée. S’il accepte, il dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente, ou de 4 mois s’il demande un prêt. Le préavis est alors prolongé jusqu’à la fin de ce délai. Le droit ne joue pas si un proche parent, jusqu’au 3e degré, achète pour y habiter au moins 2 ans.
Le prix doit être sincère. Un congé frauduleux, par exemple avec un prix volontairement très élevé pour décourager le locataire, expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans compter des dommages et intérêts.
Bail vide ou bail meublé : quelles différences pour la vente ?
| Point | Location vide | Furnished rental |
|---|---|---|
| Préavis du congé pour vendre | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Droit de préemption du locataire | Yes | No |
| Locataire protégé (âge et ressources) | Yes | Yes |
| Mobility lease | Not applicable | Pas de congé nécessaire ; vente possible en cours de bail |
Quels locataires ne peuvent pas être congédiés ?
Le locataire est protégé, et le bail se renouvelle, dans deux cas :
- il a 65 ans ou plus et ses ressources des 12 derniers mois sont inférieures à un plafond ;
- il a moins de 65 ans mais a une personne à charge de plus de 65 ans, avec des ressources sous le plafond.
| Foyer (ressources sur 12 mois) | Paris et communes limitrophes | Autres régions |
|---|---|---|
| 1 personne | €26,920 | €23,403 |
| 2 personnes | €40,233 | €31,254 |
| Par personne supplémentaire | + €9,394 | + €6,710 |
La protection ne joue pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond, ni s’il propose un logement de remplacement à proximité. « À proximité » veut dire dans le même arrondissement ou le même canton, dans un arrondissement ou un canton voisin, ou à moins de 5 km dans les autres communes. Avant de vendre libre, vérifiez l’âge et les ressources de votre locataire.
Que peut contester le locataire ?
Il peut contester le congé, qu’il occupe encore le logement ou non, dans ces cas : lettre simple, mention obligatoire manquante, délai de 6 mois non respecté, congé non adressé à tous les signataires, ou congé donné à un locataire protégé. Il écrit d’abord au bailleur en recommandé, puis tente une conciliation : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (gratuits), ou médiateur (payant). La conciliation est obligatoire avant la saisine du juge pour un litige de 5 000 € ou moins. Le juge des contentieux de la protection tranche ensuite, sans avocat obligatoire.
Quel calendrier suivre pour un bail qui expire le 31 août 2027 ?
| Step | Date |
|---|---|
| Date limite de réception du congé (6 mois avant) | 28 février 2027 |
| Remise en main propre prévue | 15 janvier 2027 (44 jours de marge) |
| Fin de l’offre faite au locataire (2 mois) | March 15, 2027 |
| Signature de l’acte si le locataire accepte le dernier jour | 15 mai 2027, ou 15 juillet 2027 avec un prêt |
| Expiration du bail, bien libre | 31 août 2027 |
Cas concret 1 : Philippe, 61 ans, vend son T3 loué à Lyon
Situation. Philippe, 61 ans, possède un T3 loué vide à Lyon pour 780 € par mois. Le bail expire le 31 août 2027. Il veut vendre 240 000 € et réinvestir.
Issue. Pour livrer le bien libre à l’expiration, son congé doit être reçu au plus tard le 28 février 2027. Un envoi le 1er mars 2027 serait tardif et sans effet.
Strategy. Il remet le congé en main propre contre récépissé le 15 janvier 2027, soit 44 jours avant la date limite. Il joint le prix de 240 000 € et la notice. Il vérifie au préalable que son locataire n’a pas 65 ans ou plus avec des ressources sous le plafond.
Result. L’offre court jusqu’au 15 mars 2027. Si le locataire accepte ce jour-là, il a jusqu’au 15 mai 2027 pour signer, ou jusqu’au 15 juillet 2027 avec un prêt, soit dans tous les cas avant l’expiration du 31 août 2027. S’il refuse, Philippe vend libre le 31 août 2027 à un tiers, avec 44 jours de marge sur la date limite.
Cas concret 2 : Sophie, 58 ans, vend un T2 meublé à Villeurbanne
Situation. Sophie, 58 ans, loue un T2 meublé 650 € par mois. Le bail expire le 30 juin 2027. Elle veut vendre libre.
Issue. En location meublée, le préavis est de 3 mois, pas de 6, et le locataire n’a pas de droit de préemption. Le congé doit être reçu au plus tard le 30 mars 2027.
Strategy. Sophie envoie le congé en recommandé avec accusé de réception le 15 février 2027, soit 43 jours avant la date limite. Elle ne fait aucune offre au locataire : elle peut vendre à l’acquéreur de son choix.
Result. Le bien est libre le 30 juin 2027. Du 1er février au 30 juin, elle perçoit encore 5 mois de loyer, soit 3 250 €. Pour la même date de fin de bail en location vide, le courrier aurait dû être reçu le 30 décembre 2026, soit trois mois plus tôt.
Cas concret 3 : Claire, 54 ans, et un locataire protégé
Situation. Claire, 54 ans, possède un T3 à Lyon, loué vide à un locataire de 68 ans qui vit seul. Les ressources de ce locataire sur 12 mois sont de 21 500 €. Les revenus de Claire sont supérieurs au plafond.
Issue. Le plafond pour une personne seule hors Paris et communes limitrophes est de 23 403 €. Le locataire est sous le plafond de 1 903 € : il est protégé. Un congé pour vendre serait contestable et le bail se renouvellerait.
Strategy. Claire a deux voies : proposer un logement de remplacement à proximité, ou vendre le bien occupé, avec le bail en cours.
Result. Elle sait avant d’agir que le congé ne passe pas. Elle évite un congé contestable et une procédure perdue d’avance, et choisit la vente occupée en comparant le prix net et les loyers perçus.
Quelles erreurs éviter quand on vend un bien locatif ?
- Compter le délai en jours ouvrés : week-ends et jours fériés comptent.
- Envoyer le congé par e-mail ou par lettre simple.
- Oublier un cosignataire du bail : le congé doit être adressé à tous.
- Fixer un prix irréaliste pour décourager le locataire : c’est un congé frauduleux.
- Ne pas vérifier l’âge et les ressources du locataire avant le congé.
- Oublier la notice d’information annexée au courrier.
- Confondre bail vide (6 mois, préemption) et bail meublé (3 mois, sans préemption).
Un logement classé G, F ou E soulève une autre difficulté : la location est interdite ou le sera selon un calendrier précis, que vous trouverez dans notre page sur le DPE et l’interdiction de louer. Si votre projet est un réinvestissement à Lyon, lisez aussi notre guide investissement immobilier locatif défiscalisant à Lyon.
Frequently asked questions
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vendre ?
6 mois en location vide, 3 mois en location meublée, avant l’expiration du bail. Le locataire doit recevoir le courrier dans ce délai. Un courrier reçu trop tard n’est pas valable. Le décompte inclut les week-ends et les jours fériés.
Le locataire a-t-il le droit d’acheter en priorité ?
En location vide, oui. Le congé pour vendre vaut offre de vente à son profit. Il dispose de 2 mois pour accepter, puis de 2 mois pour signer l’acte, ou de 4 mois s’il emprunte. En location meublée, il n’a pas ce droit.
Peut-on donner congé par e-mail ?
Non. Un simple e-mail n’est pas valable. Utilisez une lettre recommandée avec accusé de réception, un acte de commissaire de justice ou une remise en main propre contre récépissé.
Que risque un propriétaire qui donne un faux congé ?
Une amende pouvant atteindre 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une société, avec d’éventuels dommages et intérêts. Le prix indiqué doit être sincère.
Peut-on vendre un bien loué sans donner congé ?
Oui, mais le bien est vendu occupé. Le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui ne peut donner congé qu’à certaines échéances. Le locataire n’a pas de droit de préemption en cours de bail.
Qui est un locataire protégé contre le congé pour vendre ?
Un locataire de 65 ans ou plus avec des ressources sous le plafond, ou de moins de 65 ans avec une personne à charge de plus de 65 ans et des ressources sous le plafond. Le plafond pour une personne seule est de 23 403 € hors Paris et communes limitrophes.
Que se passe-t-il si le congé est reçu en retard ?
Un congé reçu trop tard n’est pas valable : il ne met pas fin au bail à la date prévue. Le locataire peut le contester, que le délai de 6 mois soit manqué d’un jour ou de plusieurs semaines.
À qui adresser le congé s’il y a plusieurs locataires ?
À tous les signataires du bail. Un congé qui n’est pas adressé à tous les locataires peut être contesté.
Sources : « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » (F929, mise à jour du 1er juin 2026) et « Vente d’un logement loué : quelles sont les règles ? » (F35784, mise à jour du 1er janvier 2026), service-public.gouv.fr, consultées le 31 octobre 2026 ; « Bailleur : comment vendre son logement déjà en location ? » (anil.org, mise à jour du 11 février 2025, consulté le 31 octobre 2026).
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, prépare avec vous la vente d’un bien locatif : calendrier du congé, comparaison vente libre ou occupée, effet sur votre impôt, et placement du produit de la vente selon vos objectifs. Pour étudier votre cas, prenez rendez-vous avec le cabinet.
