Le loyer d’un bail se révise une fois par an, à hauteur maximale de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) sur un an, à condition que le bail contienne une clause de révision. Le dernier IRL publié (3e trimestre 2026) est de 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an. Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an avant, arrondi à deux décimales (au 31 octobre 2026).
Quels sont les IRL publiés par l’Insee ?
| Trimestre | IRL | Variation sur un an |
|---|---|---|
| T1 2025 | 145.47 | +1.40% |
| T2 2025 | 146.68 | +1.04% |
| T3 2025 | 145.77 | +0.87% |
| T4 2025 | 145.78 | +0.79% |
| T1 2026 | 146.60 | +0.78% |
| T2 2026 | 148.37 | +1.15% |
| T3 2026 (publié le 15 octobre 2026) | 148.06 | +1.57% |
| T4 2026 | Non publié | — |
La prochaine publication de l’Insee est fixée au 15 janvier 2027. Notez que l’indice du T3 2026 (148,06) est inférieur à celui du T2 2026 (148,37) : seule la comparaison avec le même trimestre un an plus tôt compte pour la révision, jamais la comparaison avec le trimestre précédent.
Comment calculer la révision d’un loyer avec l’IRL ?
La formule est la même pour tous les baux d’habitation : nouveau loyer = loyer mensuel actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale.
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail, souvent celui de la date anniversaire de signature. À défaut, c’est le dernier IRL publié à la date de signature du bail. Si le bail prévoit un complément de loyer, la révision porte sur la somme du loyer de base et du complément.
Le tableau ci-dessous donne la hausse maximale pour un loyer de 800 € selon le trimestre de référence du bail.
| Trimestre de référence | Calculation | Nouveau loyer | Hausse mensuelle |
|---|---|---|---|
| T1 | 800 × 146.60 ÷ 145.47 | €806.21 | +€6.21 (+0.78%) |
| T2 | 800 × 148.37 ÷ 146.68 | €809.22 | +€9.22 (+1.15%) |
| T3 | 800 × 148.06 ÷ 145.77 | €812.57 | +€12.57 (+1.57%) |
Pour un trimestre de référence T4, l’indice 2026 sera publié le 15 janvier 2027 : la révision attend cette publication.
Un autre exemple publié par l’administration : un bail signé le 20 juillet 2025 pour 600 €, avec l’IRL du T2 2025 (146,68) comme référence, passe à 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 € à compter du 20 juillet 2026.
Que faut-il pour que la révision soit valable ?
- Une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
- Une seule révision par an. Le bailleur ne peut pas réviser plusieurs fois dans l’année.
- Le bon trimestre de référence. Celui du bail, à défaut le dernier IRL connu à la signature.
- Une demande au locataire. La révision n’est pas automatique : le bailleur informe le locataire par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception.
Pour un bail meublé, les mêmes principes s’appliquent : clause dans le bail, IRL, formule, délai d’un an. Si les charges sont forfaitaires, ce forfait peut aussi être révisé chaque année selon les mêmes règles. Pour un bail mobilité, la révision du loyer en cours de bail est interdite.
Peut-on rattraper une révision oubliée ?
La hausse n’est pas rétroactive. Le bailleur dispose d’un an après la date de révision pour la demander. Passé ce délai, la révision est perdue. Dans le délai, le nouveau loyer s’applique à partir de la date de la demande, pas de la date de révision.
Exemple chiffré : un bail à 800 € a pour date de révision le 1er septembre 2026 (trimestre de référence T3). Le bailleur n’écrit au locataire que le 1er décembre. Le loyer passe à 812,57 € à partir du 1er décembre : les trois mois de septembre à novembre ne sont pas rattrapés, soit 3 × 12,57 = 37,71 € perdus. Si la demande n’est pas faite avant le 31 août 2027, la révision de 2026 est perdue en totalité.
Un logement classé F ou G peut-il voir son loyer révisé ?
Non. La révision est interdite pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole. Dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), la date retenue est le 1er juillet 2024.
Au renouvellement du bail en zone tendue, la hausse est aussi interdite pour les logements F et G depuis le 22 août 2024. Le calendrier complet des interdictions de louer est détaillé dans notre page sur le DPE et l’interdiction de louer.
Comment le loyer évolue-t-il à la relocation et au renouvellement en zone tendue ?
Dans les zones tendues (agglomérations de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande), un décret encadre chaque année l’évolution des loyers. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit ce dispositif pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.
- Relocation. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le locataire précédent. Si ce loyer n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois, il peut être révisé selon l’IRL. S’il l’a été, le nouveau loyer doit être identique.
- Renouvellement. Le loyer évolue seulement selon l’IRL. Une réévaluation n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage ou si des travaux ont été réalisés. Sans sous-évaluation démontrée, les travaux seuls ne suffisent pas.
- Loyer sous-évalué. La hausse ne peut pas dépasser la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage.
- Works. La hausse est plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec la décence.
- Exceptions à la relocation. Première mise en location, logement vacant depuis plus de 18 mois ou travaux récents d’un montant suffisant : le loyer est alors libre, sous réserve de l’encadrement du niveau des loyers.
- Logements F et G. Le décret ne s’applique pas : le loyer à la relocation ne peut jamais dépasser le dernier loyer du locataire précédent, et aucune réévaluation n’est possible au renouvellement.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Paris ?
À Paris, un arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable à partir du 1er juillet 2026, fixe trois valeurs en euros par m² selon la catégorie du logement et le secteur : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré. Les mêmes dispositifs existent dans d’autres territoires : Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, le Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole.
- À la signature, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
- Au renouvellement, le bailleur qui veut réévaluer le loyer doit notifier sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail ; la saisine de la commission de conciliation intervient au plus tard 4 mois avant.
- Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, et si le loyer de base est égal au loyer de référence majoré. Il est interdit pour les baux signés depuis le 18 août 2022 si le logement présente un défaut listé, dont un DPE F ou G.
- Les amendes administratives atteignent 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Ne confondez pas ce plafonnement du niveau des loyers, propre à certaines communes, avec l’encadrement de l’évolution des loyers décrit plus haut, qui vaut dans toutes les zones tendues. Les simulateurs officiels donnent les valeurs par quartier et par catégorie de logement.
Que devient l’IRL dans la fiscalité du bailleur ?
L’IRL fixe le loyer encaissé, donc le revenu imposable. Une hausse de 1,57 % sur 800 € mensuels ajoute 150,84 € de loyers par an : l’impôt dépend ensuite du régime. En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers, au-delà il faut passer au régime réel. THE prélèvements sociaux s’ajoutent. En meublé, la logique est différente : voir LMNP ou LMP and l’amortissement au régime réel.
Cas concrets : trois baux, trois trimestres de référence
Situation. Un bailleur lyonnais de 52 ans possède trois appartements loués nus : 640 € (référence T1), 900 € (référence T2) et 1 100 € (référence T3).
Issue. Il applique chaque année la même hausse de 1,57 % à tous ses baux, en prenant le dernier IRL publié.
Strategy. Appliquer à chaque bail son propre trimestre de référence et vérifier le DPE de chaque logement avant d’envoyer la demande.
Result.
| Loyer actuel | Trimestre | Nouveau loyer | Gain annuel |
|---|---|---|---|
| €640 | T1 (146,60 ÷ 145,47) | €644.97 | €59.64 |
| €900 | T2 (148,37 ÷ 146,68) | €910.37 | €124.44 |
| €1,100 | T3 (148,06 ÷ 145,77) | €1,117.28 | €207.36 |
Le gain total est de 391,44 € par an. En appliquant 1,57 % partout, le bailleur aurait dépassé la hausse légale sur les deux premiers baux (+0,78 % et +1,15 % seulement) : une hausse qui dépasse la variation de l’IRL du trimestre de référence du bail excède la limite légale. Cas illustratif.
Pour le premier cas, un bail à 800 € de trimestre T3 donne 812,57 € (+12,57 €), soit 150,84 € de plus sur l’année (12,57 × 12). Si le logement est classé F ou G, la révision est interdite.
Frequently asked questions
Quel est l’IRL du 3e trimestre 2026 ?
148,06, publié par l’Insee le 15 octobre 2026. Il progresse de 1,57 % sur un an par rapport au T3 2025 (145,77). C’est la hausse maximale pour un bail dont le trimestre de référence est le T3.
Quand sera publié le prochain IRL ?
Le 15 janvier 2027, avec l’indice du 4e trimestre 2026. Les baux dont le trimestre de référence est le T4 attendent cette publication pour calculer leur révision.
Un bailleur peut-il réviser le loyer sans clause dans le bail ?
Non. Sans clause de révision, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail, même si l’IRL augmente. Le loyer ne peut évoluer qu’au renouvellement, dans les limites de la loi.
Peut-on rattraper une révision oubliée ?
Oui, dans l’année suivant la date de révision. La hausse s’applique alors à partir de la date de la demande, sans rétroactivité. Au-delà d’un an, la révision est perdue.
Un logement F ou G peut-il voir son loyer révisé ?
Non, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 outre-mer). Au renouvellement en zone tendue, la hausse est aussi interdite depuis le 22 août 2024.
Le bail meublé suit-il les mêmes règles ?
Oui : clause obligatoire, IRL, même formule, délai d’un an, interdiction pour les logements F et G. Seul le bail mobilité exclut toute révision en cours de bail.
Quel loyer fixer à la relocation en zone tendue ?
Le loyer du locataire précédent, révisable selon l’IRL s’il n’a pas été révisé depuis 12 mois. Des exceptions existent : première mise en location, vacance de plus de 18 mois, travaux importants.
Quelle amende en cas de dépassement du loyer encadré ?
Jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par amende administrative, dans les communes où le niveau des loyers est encadré.
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Sources : Insee, indice de référence des loyers (série T1 2025 à T3 2026, publication du 15 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr, fiches F1311 (révision annuelle du loyer) et F1314 (encadrement des loyers en zone tendue, vérifiée le 1er août 2026) ; ANIL, analyse du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; arrêté préfectoral du 12 juin 2026 relatif à l’encadrement des loyers à Paris, consultés le 31 octobre 2026.
