Au réel, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) amortit l’immeuble hors terrain et le mobilier, ce qui réduit fortement son résultat imposable, mais depuis le 15 février 2025 ces amortissements sont retirés du prix d’acquisition à la revente. Dans notre exemple sur 5 ans, le réel impose 6 250 € de résultat contre 30 000 € au micro-BIC (abattement de 50 %). Voici comment amortir, comment déclarer, et ce que coûte la sortie.
Micro-BIC ou réel : seuils et abattements en 2026
| Diet | Seuil de recettes (revenus perçus à compter de 2026) | Ce qui est déduit |
|---|---|---|
| Micro-BIC : location meublée classique, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | €83,600 | Abattement de 50 %, minimum 305 € |
| Micro-BIC : meublé de tourisme non classé | €15,000 | 30% reduction % |
| Real | Obligatoire au-dessus des seuils, sur option en dessous | Charges réelles et amortissements |
Source : BOFiP, actualité du 19 août 2026 (seuils applicables du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028) ; service-public.gouv.fr, fiche F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr (consulté le 30/10/2026).
Le micro-BIC couvre toutes les charges par l’abattement : aucun amortissement n’est possible. Si vous dépassez le seuil deux années de suite, le réel devient obligatoire. Les prélèvements sociaux d’un LMNP sont de 18,6 % en 2026, contre 17,2 % pour une location nue (impots.gouv.fr, consulté le 30/10/2026).
Amortissement LMNP : ce que vous amortissez au réel
Vous amortissez l’immeuble et les meubles qui le garnissent. Le terrain n’est jamais amorti (annexe III au CGI, article 38 sexies). La part de terrain se justifie par des prix de terrains nus comparables ou par le coût de reconstruction (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). L’amortissement suit la durée normale d’utilisation du bien (article 39 C du CGI) : la loi ne fixe pas de durée unique, elle se décide avec votre expert-comptable.
Une limite s’applique : l’amortissement déductible ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges (article 39 C, II-2). L’excédent n’est pas perdu, il se déduit sur les exercices suivants (article 39 C, II-3).
Source : Légifrance, article 39 C du CGI ; BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (consultés le 30/10/2026).
Exemple chiffré d’amortissement sur 5 ans
Hypothèses : studio de 200 000 €, dont 30 000 € de terrain ; immeuble de 170 000 € amorti sur 40 ans (4 250 € par an) ; mobilier de 10 500 € sur 7 ans (1 500 € par an) ; loyers de 12 000 € et charges de 5 000 € par an.
| Year | Rents | Charges | Depreciation | Taxable profit |
|---|---|---|---|---|
| 1 | €12,000 | €5,000 | €5,750 | €1,250 |
| 2 | €12,000 | €5,000 | €5,750 | €1,250 |
| 3 | €12,000 | €5,000 | €5,750 | €1,250 |
| 4 | €12,000 | €5,000 | €5,750 | €1,250 |
| 5 | €12,000 | €5,000 | €5,750 | €1,250 |
| Total | €60,000 | €25,000 | €28,750 | €6,250 |
Calcul : 12 000 − 5 000 − 5 750 = 1 250 € par an, soit 6 250 € sur 5 ans. Au micro-BIC : 12 000 × 50 % = 6 000 € imposables par an, soit 30 000 € sur 5 ans. À un taux marginal de 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux (48,6 %), l’impôt est de 14 580 € au micro-BIC contre 3 037,50 € au réel : 11 542,50 € d’écart sur 5 ans.
Source : calcul sur les hypothèses ci-dessus ; abattement et taux : impots.gouv.fr (consulté le 30/10/2026).
Déclarer un LMNP au réel : formulaires et cases
| Step | Form |
|---|---|
| Option for the real | Demande au service des impôts des entreprises avant la date limite de la déclaration de revenus de l’année précédente ; elle se renouvelle seule |
| Résultat de l’activité | Liasse 2031 et ses annexes (tableaux 2033-A à 2033-G en régime simplifié), télédéclarée dans l’espace professionnel au plus tard le 2e jour ouvré de mai |
| Report sur la déclaration de revenus | 2042-C-PRO : case 5NA pour le bénéfice, 5NY pour le déficit (déclarant 1) |
| Au micro-BIC | 2042-C-PRO : recettes brutes en 5NI (autres locations meublées), 5NG (chambres d’hôtes, meublés classés) ou 5NH (meublés non classés) |
Source : impots.gouv.fr, « Les régimes d’imposition » (8 avril 2026), brochure IR 2026 et notice 2033 (consultés le 30/10/2026). Cases de la déclaration 2026 sur les revenus 2025 : vérifiez-les chaque année.
Réintégration des amortissements à la revente : ce qui change depuis 2025
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l’article 150 VB, III du CGI : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C. La plus-value augmente d’autant. La règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien ; une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 mars 2026 (question n° 10097) le confirme.
La règle ne s’applique pas aux biens situés dans :
- les résidences pour étudiants, personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation) ;
- certains établissements médico-sociaux et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément prévu ;
- les établissements de soins de longue durée avec hébergement.
Les résidences de tourisme et d’affaires ne figurent pas dans cette liste. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a pas modifié cette règle : elle crée un amortissement réservé à la location nue (article 47), et l’article 150 VB, III vise désormais aussi ces amortissements.
Source : Légifrance, loi n° 2025-127 (art. 84) et article 150 VB ; Assemblée nationale, question n° 10097 ; impots.gouv.fr (10 juillet 2026) ; service-public.gouv.fr, A18817 (consultés le 30/10/2026).
Typical case
Situation. Un couple achète un studio 200 000 € (frais compris), le loue meublé au réel et amortit l’immeuble de 4 250 € par an. Il le revend 225 000 € après 10 ans, hors résidence de services listée par la loi.
Issue. Les amortissements cumulés de l’immeuble (4 250 × 10 = 42 500 €) réduisent le prix d’acquisition à 157 500 €. La plus-value passe de 25 000 € à 67 500 €.
Strategy. Garder le réel, mais chiffrer la sortie avant de choisir : comparer l’impôt économisé chaque année grâce à l’amortissement et l’impôt supplémentaire à la revente.
Result. Après 10 ans de détention, les abattements sont de 30 % pour l’impôt sur le revenu (5 ans × 6 %) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (5 ans × 1,65 %). Avec réintégration : 67 500 × 70 % = 47 250 € × 19 % = 8 977,50 €, plus 67 500 × 91,75 % = 61 931,25 € × 17,2 % = 10 652,17 €, soit 19 629,67 €. Sans réintégration : 3 325 € plus 3 945,25 €, soit 7 270,25 €. Surcoût à la revente : 12 359,42 €. L’amortissement a économisé 42 500 × 48,6 % = 20 655 € pendant la détention. Solde en faveur du réel dans cet exemple : 8 295,58 €, hors mobilier. La base imposable de 47 250 € reste sous le seuil de 50 000 € de la surtaxe sur les plus-values élevées.
Source : service-public.gouv.fr, fiches F10864 (vérifiée le 15 avril 2026) et F2329 (vérifiée le 30 juin 2026) (consultées le 30/10/2026).
Frequently asked questions
Quelle durée d’amortissement retenir pour un LMNP ?
La loi renvoie à la durée normale d’utilisation (article 39 C). Elle ne donne pas de durée unique : l’immeuble et le mobilier s’amortissent séparément et la durée se fixe avec votre expert-comptable.
Can depreciation create a deficit?
Non. Il est limité aux loyers diminués des autres charges. Le surplus se reporte sur les exercices suivants.
Un LMNP échappe-t-il à la réintégration des amortissements ?
Pas pour une vente faite depuis le 15 février 2025, sauf bien situé dans l’une des résidences listées à l’article 150 VB, III.
Quand le réel devient-il plus avantageux que le micro-BIC ?
Dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % des loyers, avant frais de comptabilité. Dans l’exemple, ils représentent près de 90 %.
