In summary…
Un agent immobilier mandataire qui exerce comme agent commercial est imposé en bénéfices non commerciaux et peut relever de la micro-entreprise ; son taux de cotisations 2026 est de 25.6% des commissions. Avec €60,000 de commissions par an pendant 30 ans (de 37 à 67 ans), il cotise 15 360 € par an, valide 4 trimestres par an (le seuil est de 10 850 €), soit 120 trimestres sur 172, et touche environ 19 900 € bruts par an à 67 ans, soit environ 1 660 € par mois : 13 910 € de retraite de base et 5 980 € de retraite complémentaire. C’est 44,6 % de son revenu après cotisations (44 640 €) : pour retrouver 70 %, il manque environ 11 400 € par an, soit un capital d’environ 198 000 € à constituer en 20 ans. Le plan d’épargne retraite (PER) permet de déduire jusqu’à 4 710 € en 2026, avec une économie d’impôt de 30,0 % du versement à ce niveau de revenu ; le rachat d’un trimestre ajoute environ 116 € de retraite par an.
1. Mandataire immobilier : agent commercial en bénéfices non commerciaux, ou agent en bénéfices industriels et commerciaux ?
La première question n’est pas la retraite mais la catégorie fiscale, car elle décide si la micro-entreprise est ouverte. L’administration fiscale distingue deux situations. L’agent commercial est un mandataire qui négocie des contrats pour le compte d’un tiers, à titre de profession indépendante : en règle générale, ses revenus relèvent des non-commercial benefits (BOFiP, BOI-BNC-CHAMP-10-30-50, paragraphes 110 et 130). L’agent immobilier soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, a la qualité d’agent d’affaires : ses revenus relèvent des industrial and commercial benefits (même BOFiP, paragraphes 150 et 160).
Une réponse ministérielle à la question écrite n° 39967, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 25 janvier 2022, applique cette distinction aux conseillers indépendants en immobilier : le classement dépend des conditions concrètes d’exercice. Un agent commercial relève des bénéfices non commerciaux, déclarés au régime déclaratif spécial sous condition de plafond de recettes. Un agent immobilier indépendant soumis à la loi Hoguet relève des bénéfices industriels et commerciaux, au régime réel, et est exclu de la micro-entreprise (article 50-0 du code général des impôts).
Service-public.gouv.fr décrit le « négociateur indépendant » comme un agent commercial immobilier : entrepreneur individuel imposé en bénéfices non commerciaux, inscrit au registre spécial des agents commerciaux, et qui doit obtenir une attestation de collaborateur délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, à la demande de l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle. C’est le cas du mandataire d’un réseau. Ce qui suit vaut pour ce profil. Si vous détenez vous-même la carte professionnelle, le micro-entrepreneur n’est pas votre régime : le calcul de la retraite change, et votre expert-comptable doit confirmer votre catégorie avant toute décision.
2. Les cotisations d’un mandataire en micro-entreprise en 2026
En micro-entreprise, vous appliquez un taux unique à votre chiffre d’affaires encaissé, sans déduire de frais. Pour un agent commercial, ce chiffre d’affaires est le montant brut total des commissions et non l’ensemble des sommes versées par les clients (BOFiP, BOI-BNC-DECLA-20-10, paragraphe 50). Le seuil du micro-BNC est de 83 600 € hors taxes pour les revenus 2026 ; le régime n’est perdu qu’après un dépassement deux années de suite (service-public.gouv.fr). Avec 60 000 € de commissions, le mandataire du cas type reste sous le seuil.
Le taux 2026 d’une profession libérale non réglementée, hors Cipav, est de 25.6% (24,6 % en 2025). Les sources officielles consultées ne nomment pas les agents commerciaux dans la grille des taux. Nous retenons ce taux parce que leur activité relève des bénéfices non commerciaux et que la liste des professions de la Cipav (architectes, géomètres experts, ingénieurs conseil, psychologues, ostéopathes, guides-conférenciers, entre autres) ne les comprend pas : ils sont donc rattachés à la branche des indépendants du régime général. Votre Urssaf confirme la catégorie à l’immatriculation. La contribution à la formation professionnelle (0,2 % pour une activité libérale) n’est pas intégrée au calcul, la page officielle ne citant pas les agents commerciaux : à 60 000 €, elle représenterait 120 €.
La circulaire n° 2026-12 de la Caisse nationale d’assurance vieillesse (Cnav) répartit le taux global. Sur 15 360 € de cotisations :
| Item | Part des cotisations 2026 | Sur 15 360 € |
|---|---|---|
| Basic pension | 46.40% | €7,127 |
| Supplementary pension | 21.00% | €3,226 |
| Illness-maternity | 4.10% | €630 |
| Disability-Death | 3.30% | €507 |
| Generalized social contribution and contribution for the repayment of social debt | 25.20% | €3,871 |
10 353 € seulement (67,4 %) alimentent la retraite. La part de la retraite complémentaire est passée de 13 % des cotisations en 2025 à 21 % en 2026.
3. Combien de trimestres pour 60 000 € de commissions ?
La méthode est celle de service-public.gouv.fr. Vous multipliez le chiffre d’affaires par le taux global, puis par la part affectée à la retraite de base. Cette cotisation est divisée par 17,87 % pour retrouver un revenu cotisé ; ce revenu est divisé par 1 803 € (150 fois le salaire minimum horaire de 12,02 €), le résultat est arrondi à l’entier inférieur, dans la limite de 4 trimestres par an. Il faut être à jour de ses cotisations pour que les trimestres soient validés.
Pour 60 000 € : 15 360 € × 46,40 % = 7 127 € de retraite de base ; ÷ 17,87 % = 39 883 € de revenu cotisé (sous le plafond de la Sécurité sociale de 48 060 €) ; ÷ 1 803 € = 22,1 trimestres, soit 4 trimestres validés. Le seuil de chiffre d’affaires pour valider les 4 trimestres est de €10,850 de commissions, calculé avec la formule publiée : il correspond à une cotisation de retraite de base de 1 289 € (4 × 1 803 € × 17,87 %), soit le chiffre de 1 289 € de la circulaire Cnav n° 2025-33. Un mandataire qui encaisse 60 000 € est très au-dessus : les trimestres ne sont pas son problème.
| Commissions annuelles minimales | 1 trimestre | 2 quarters | 3 trimestres | 4 quarters |
|---|---|---|---|---|
| Profession libérale non réglementée (25,6 %) | €2,713 | €5,425 | €8,138 | €10,850 |
Le vrai écart est ailleurs : avec 30 ans de cotisation, soit 120 trimestres, il manque 52 trimestres pour atteindre les 172 de la durée de référence des personnes nées à partir de 1966. À 67 ans, le taux plein est acquis quelle que soit la durée, mais la retraite de base reste proratisée.
4. La pension : retraite de base et retraite complémentaire
- Basic pension : 50 % du revenu cotisé moyen des 25 meilleures années (plafonné à 48 060 €), multiplié par le nombre de trimestres validés et divisé par la durée de référence de 172 trimestres (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 13 mai 2026).
- Age : le taux plein est acquis à 67 ans quel que soit le nombre de trimestres. L’âge légal de départ est de 64 ans pour les personnes nées à partir du 1er janvier 1969. Avant 67 ans, chaque trimestre manquant retire 1,25 % de pension, dans la limite de 20 trimestres.
- Supplementary pension : 21,00 % des cotisations sont convertis en points, à 21,726 € le point (arrondi à l’entier inférieur), et chaque point verse 1,347 € par an en 2026 (circulaire Cnav n° 2025-31, régime complémentaire des commerçants, artisans et professions libérales non réglementées), soit 6,2 % par an du montant cotisé.
| Étage (30 ans, 4 trimestres par an) | Calculation | Gross annual pension |
|---|---|---|
| Basic pension | 50 % × 39 883 € × 120 trimestres ÷ 172 | €13,913 |
| Supplementary pension | 148 points par an × 30 ans = 4 440 points × 1,347 € | €5,981 |
| Total | 1 658 € par mois, soit 33,2 % des commissions | €19,893 |
La retraite de base est amputée du prorata : avec 120 trimestres sur 172, soit 69,8 %, elle est de 13 913 € au lieu de 19 941 € avec 172 trimestres, soit 6 029 € par an de moins. La pension suit les commissions, pas les frais : un mandataire qui reverse une part de ses commissions à son réseau, ou qui finance sa publicité et ses déplacements, cotise sur le chiffre d’affaires entier mais dispose d’un revenu réel plus faible.
| Commissions annuelles (30 ans) | Membership fees | Trimestres par an | Contributed income | Gross annual pension | En % des commissions |
|---|---|---|---|---|---|
| €20,000 | €5,120 | 4 | €13,294 | €6,618 | 33.1% |
| €40,000 | €10,240 | 4 | €26,588 | €13,235 | 33.1% |
| €60,000 | €15,360 | 4 | €39,883 | €19,893 | 33.2% |
| €83,600 | €21,402 | 4 | €48,060 | €25,090 | 30.0% |
Le dernier palier, 83 600 €, est le plafond du micro-BNC en 2026 : le revenu cotisé y atteint le plafond de 48 060 € et la retraite de base plafonne avec lui.
5. Combien manque-t-il par rapport à 70 % du revenu ?
Le revenu à remplacer est le revenu disponible avant impôt. Nous le calculons en retirant des commissions les cotisations sociales (15 360 €), en supposant des frais professionnels nuls : 44 640 € par an. Une retraite à 70 % de ce revenu représente 31 248 € par an. La pension estimée de 19 893 € en couvre 44,6 %. Il manque 11 355 € par an (946 € par mois). Si vos frais sont réels, votre revenu de référence est plus bas et l’écart se réduit d’autant : le calcul se refait avec vos chiffres.
Pour financer 11 355 € par an pendant 25 ans de retraite (de 67 à 92 ans) avec un rendement de 3 % pendant la retraite, il faut un capital de €197,722 à 67 ans. Pour le constituer en 20 ans avec un rendement de 4 % par an, il faut épargner 6 640 € par an, soit 553 € par mois. Ces deux rendements sont des hypothèses de calcul, pas des promesses.
6. Impôt et plan d’épargne retraite : une déduction à 30 %
En micro-BNC, le revenu imposable est le chiffre d’affaires diminué d’un abattement forfaitaire de 34 % (minimum 305 €), sans déduction des cotisations ni des frais réels (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 13 mai 2026). Pour 60 000 €, il est de 39 600 €. Un célibataire sans autre revenu paie 4 984 € d’impôt, au barème 2026 (11 % de 11 600 € à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €) ; la décote ne joue pas à ce niveau.
Le versement libératoire est fermé à ce niveau de revenu. L’option à 2,2 % du chiffre d’affaires exige un revenu fiscal de référence inférieur à 29 579 € pour une personne seule, deux ans auparavant (service-public.gouv.fr). Avec 39 600 € de revenu imposable stable, le célibataire du cas type dépasse ce seuil. Le barème s’applique, et le PER devient utile.
Le plafond de déduction d’un versement sur un PER est le plus élevé entre 10 % du bénéfice imposable de l’année précédente (retenu jusqu’à 8 plafonds de la Sécurité sociale) et 10 % du plafond annuel de la Sécurité sociale de l’année précédente. Le BOFiP (BOI-IR-BASE-20-50-20, version du 10 août 2026) retient le « montant imposable », c’est-à-dire, en micro-BNC, le revenu après abattement. Avec 39 600 €, 10 % donnent 3 960 €, moins que le minimum : le plafond est de €4,710 pour un versement en 2026, soit 10 % du plafond de 2025 (47 100 €). Le maximum, pour un versement en 2026, est de 37 680 €. La part non utilisée du plafond se reporte sur les cinq années suivantes.
L’effort d’épargne de 6 640 € par an dépasse ce plafond de 1 930 €. Le cas type verse donc 4 710 € sur le PER et le solde sur un autre support. Le versement de 4 710 € ramène le revenu imposable de 39 600 € à 34 890 € et l’impôt de 4 984 € à 3 571 € : 1 413 € d’économie, soit 30,0 % du versement, la tranche marginale. À la sortie en capital, la part correspondant aux versements déduits est imposée au barème, sans prélèvements sociaux, et les gains supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 12 octobre 2026) ; il est possible de renoncer à la déduction, la part des versements étant alors exonérée à la sortie. Notre page PER deduction limit détaille la mécanique, et la page Individual PER les modalités.
7. Le rachat de trimestres
L’Assurance retraite permet de racheter jusqu’à 12 trimestres pour des années d’études supérieures ou des années incomplètes. Le rachat à coût réduit est ouvert jusqu’au 31 décembre de l’année des 40 ans : le cas type, qui a 47 ans, n’y est plus. Nous ne publions pas le barème de coût : le simulateur de l’Assurance retraite donne le devis.
Pour décider, voici le gain. À 39 883 € de revenu cotisé, un trimestre de plus relève la retraite de base de 50 % × 39 883 € ÷ 172 = 116 € par an, soit 464 € pour 4 trimestres et 1 391 € pour 12. Même avec 12 trimestres de plus, la retraite de base resterait proratisée (132 trimestres sur 172) : le rachat réduit l’écart, il ne le ferme pas. Il se décide si le devis se récupère en quelques années de retraite.
8. L’assurance-vie et l’immobilier
- Assurance-vie : aucun avantage fiscal à l’entrée, mais aucun plafond de versement, une épargne disponible à tout moment, une fiscalité allégée après huit ans et un outil de transmission. Elle reçoit le solde de 1 930 € par an qui dépasse le plafond du PER.
- Rental property : supplementary income, with the status of non-professional furnished rental provider pour limiter l’impôt sur les loyers, ou les parts de société civile de placement immobilier sans gestion directe.
- Les autres solutions : THE tax optimization solutions se choisissent selon la tranche d’imposition, ici 30 %.
Typical case
Situation. Un agent immobilier mandataire installé à Lyon à 37 ans, 47 ans aujourd’hui, célibataire, sans enfant et sans autre revenu, qui exerce comme agent commercial sous la carte professionnelle d’un réseau (bénéfices non commerciaux) et a opté pour la micro-entreprise. Ses commissions brutes hors taxes sont de 60 000 € par an, stables, avec des frais supposés nuls. Il partira à 67 ans, après 30 ans de cotisations et 120 trimestres, sans autre carrière retenue. Les valeurs 2026 sont figées et les montants sont en euros constants.
Issue. Il cotise 15 360 € par an, dont 10 353 € alimentent la retraite, et valide ses 4 trimestres chaque année. Le calcul donne 19 893 € bruts par an, soit 1 658 € par mois (44,6 % de son revenu après cotisations de 44 640 €) : 13 913 € de retraite de base et 5 981 € de retraite complémentaire. Il vise 70 % de son revenu, soit 31 248 € : il manque 11 355 € par an.
Strategy. À un rendement de 3 % pendant la retraite (hypothèse), ce flux demande un capital de €197,722 à 67 ans. Pour l’atteindre en 20 ans avec un rendement de 4 % par an (hypothèse), il épargne 6 640 € par an, soit 553 € par mois : 4 710 € sur un PER, au plafond, et 1 930 € en assurance-vie. Il vérifie son relevé de carrière et demande un devis de rachat : chaque trimestre racheté ajoute 116 € par an.
Result. Son plafond de déduction est de €4,710 en 2026. Son revenu imposable de 39 600 € (60 000 € moins l’abattement de 34 % de l’article 102 ter du code général des impôts) le place à 30 % : le versement de 4 710 € lui fait économiser €1,413 d’impôt, soit 30,0 %. Son statut d’agent commercial, et non d’agent soumis à la loi du 2 janvier 1970, est la condition qui lui ouvre la micro-entreprise. L’effort réel est de 5 227 € par an.
Ce calcul est un ordre de grandeur. Il fige les valeurs de 2026 sur toute la carrière, suppose des commissions constantes en euros constants, la même activité pendant 30 ans, une retraite à 67 ans, et ne retient aucune autre carrière (des années de salarié avant l’installation ajouteraient des droits, que nous ne chiffrons pas). Il ignore l’inflation et les revalorisations. Il suffit à poser le constat : la retraite d’un mandataire en micro-entreprise est proportionnelle à ses commissions et à sa durée de cotisation, et à 60 000 € elle remplace moins de la moitié du revenu après cotisations.
Frequently asked questions
Un agent immobilier mandataire peut-il être en micro-entreprise ?
Oui, s’il exerce comme agent commercial : ses revenus relèvent alors des bénéfices non commerciaux et le seuil du micro-BNC est de 83 600 € hors taxes en 2026. Un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, soumis à la loi du 2 janvier 1970, relève des bénéfices industriels et commerciaux au régime réel et est exclu de la micro-entreprise (réponse ministérielle à la question écrite n° 39967).
Quel taux de cotisations pour un mandataire immobilier en micro-entreprise en 2026 ?
Nous retenons 25,6 % des commissions, taux des professions libérales non réglementées hors Cipav (24,6 % en 2025), puisque l’agent commercial relève des bénéfices non commerciaux et ne figure pas sur la liste des professions de la Cipav. Les sources officielles consultées ne le nomment pas : l’Urssaf confirme la catégorie à l’immatriculation.
Combien de trimestres valide-t-on avec 60 000 € de commissions ?
Quatre par an, le maximum : il faut 10 850 € de commissions pour valider les 4 trimestres (seuil calculé avec la formule de service-public.gouv.fr). Au bout de 30 ans, cela représente 120 trimestres sur 172.
Combien de retraite pour 60 000 € de commissions ?
Environ 19 900 € bruts par an après 30 ans (1 660 € par mois), avec les valeurs 2026 figées, soit 44,6 % du revenu après cotisations. Il manque environ 11 400 € par an pour atteindre 70 %.
Un mandataire en micro-entreprise peut-il déduire un versement sur un PER ?
Oui. À 60 000 € de commissions, le versement libératoire de l’impôt n’est pas ouvert (revenu fiscal de référence supérieur à 29 579 € pour une personne seule) et le barème s’applique. Le plafond de déduction est de 4 710 € pour un versement en 2026, et l’économie d’impôt est de 30,0 % du versement dans la tranche à 30 %.
Our position
Nous partons de votre relevé de carrière et de vos déclarations de commissions, pas d’une moyenne. Nous ne rédigeons pas d’actes et ne donnons pas de conseil juridique ou comptable : votre expert-comptable valide votre catégorie fiscale (agent commercial ou agent soumis à la loi Hoguet), votre régime et vos frais, et vous obtenez votre devis de rachat auprès de l’Assurance retraite. Nous mesurons l’écart entre votre pension et le revenu que vous voulez conserver, puis nous construisons la combinaison PER, assurance-vie et immobilier qui le ferme au coût fiscal le plus bas. Nous percevons des commissions sur les contrats souscrits via notre cabinet.
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Alexis Sagnier, financial and real estate investment advisor, insurance broker, AMF certified. ORIAS 13003497. Updated on 28/10/2026.
Official sources consulted
- BOFiP, BOI-BNC-CHAMP-10-30-50 (agents commerciaux en bénéfices non commerciaux, paragraphes 110 à 140 ; agents immobiliers et loi du 2 janvier 1970 en bénéfices industriels et commerciaux, paragraphes 150 et 160), version du 12/05/2021 : bofip.impots.gouv.fr
- Assemblée nationale, question écrite n° 39967 (classement des revenus des conseillers indépendants en immobilier), réponse publiée au Journal officiel du 25 janvier 2022, page 523 : questions.assemblee-nationale.fr
- Service-Public Entreprendre, « Agent commercial indépendant : statut » (bénéfices non commerciaux, négociateur indépendant, attestation de collaborateur) : entreprendre.service-public.gouv.fr
- BOFiP, BOI-BNC-DECLA-20-10 (champ d’application du régime déclaratif spécial, recettes des agents rémunérés par commissions, paragraphe 50), version du 19/08/2026 : bofip.impots.gouv.fr
- Service-Public Entreprendre, « Micro-entreprise : seuils de chiffre d’affaires » (activité libérale : 83 600 € pour les revenus 2026) : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-Public Entreprendre, « Régime micro-social » (taux globaux 2026 : 25,6 % pour les professions libérales non réglementées hors Cipav, 23,2 % pour la Cipav) : entreprendre.service-public.gouv.fr
- La Cipav, « Qui est assuré à la Cipav ? » (liste des professions) : lacicav.fr
- Service-Public Entreprendre, « Régime de retraite du micro-entrepreneur » (calcul du revenu cotisé et des trimestres, 17,87 %, 1 803 €, point à 21,726 €) : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-Public Entreprendre, « Régime de retraite de l’entrepreneur individuel » (formule de la retraite de base, 172 trimestres, âge, décote), vérifiée le 13 mai 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-Public Entreprendre, « Régime fiscal de la micro-entreprise » (abattement de 34 %, versement libératoire de 2,2 %, seuil de revenu fiscal de référence de 29 579 € pour une personne seule), vérifiée le 13 mai 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- Service-Public Entreprendre, « Contribution à la formation professionnelle » (0,2 % pour une activité libérale), vérifiée le 1er janvier 2026 : entreprendre.service-public.gouv.fr
- L’Assurance retraite, circulaire Cnav 2026-12 du 7 avril 2026 (taux de 25,6 %, répartition du forfait, 17,87 %) : legislation.lassuranceretraite.fr
- L’Assurance retraite, circulaire Cnav 2025-31 du 22 décembre 2025 (régime complémentaire des indépendants : valeur de service 1,347 € et valeur d’acquisition 21,726 € du point) : legislation.lassuranceretraite.fr
- L’Assurance retraite, circulaire Cnav 2025-33 du 23 décembre 2025 (validation des trimestres des indépendants en 2026 : 1 803 €, cotisation de 1 289 € pour 4 trimestres) : legislation.lassuranceretraite.fr
- L’Assurance retraite, « Racheter des trimestres » (12 trimestres au maximum, coût réduit jusqu’au 31 décembre de l’année des 40 ans) : lassuranceretraite.fr
- BOFiP, BOI-IR-BASE-20-50-20 (plafond de déduction des versements d’épargne retraite des travailleurs non salariés, montant imposable retenu, report sur cinq ans), version du 10/08/2026 : bofip.impots.gouv.fr
- Service-Public, « Plan d’épargne retraite (PER) individuel » (déduction, option de non-déduction, imposition à la sortie), vérifiée le 12 octobre 2026 : service-public.gouv.fr
- Service-Public, « Calcul de l’impôt sur le revenu » (barème 2026, décote), vérifiée le 15 avril 2026 : service-public.gouv.fr
- Loi n° 2026-103 de finances pour 2026, article 4 (barème de l’impôt sur le revenu) ; plafond annuel de la Sécurité sociale : 48 060 € en 2026, 47 100 € en 2025.
