Dernière mise à jour : 9 novembre 2026 — Alexis Sagnier, Balmont Conseil, Lyon.
Immobilier en France depuis l’Italie : que reste-t-il à payer quand on vit à Milan ou Florence ? Trois lignes structurent le dossier. Les loyers d’abord : imposés en France au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus nets imposables, 30 % au-delà, avec des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les affiliés à un régime italien. L’IFI ensuite : l’immobilier français au-delà de 1,3 million d’euros reste dans son champ, résidence italienne ou pas. La vente enfin : impôt de plus-value prélevé par le notaire sur le prix, abattement de 6 % par an au-delà de la cinquième année de détention, sans représentant fiscal pour un résident de l’Union. Et côté italien, l’IVIE ajoute 1,06 % par an sur la valeur de vos immeubles français. Le dossier complet, ligne par ligne.
Les loyers français : le taux minimum et les prélèvements sociaux
Résident italien, vos revenus fonciers français restent imposables en France, lieu de situation des biens — c’est la convention de 1989 qui l’impose. Le régime est celui des non-résidents : imposition au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus nets imposables et 30 % au-delà, ou option pour le taux moyen — le mécanisme que notre article sur le taux minimum de 20 % et 30 % des non-résidents détaille, démonstration à l’appui. Le revenu foncier net (loyers moins charges déductibles, travaux et intérêts d’emprunt compris) se déclare dans la déclaration annuelle des non-résidents, dont notre workflow complet de la déclaration 2026 donne le déroulé.
Les prélèvements sociaux suivent votre affiliation : rattaché à un régime de sécurité sociale italien — membre de l’Union européenne — vous relevez du taux réduit de 7,5 %, la CSG et la CRDS étant écartées ; notre article sur l’exonération de CSG-CRDS et le prélèvement de solidarité détaille les preuves d’affiliation à fournir. C’est l’un des rares points où le statut européen réduit réellement la facture : la qualité d’affilié italien se documente une fois, et s’applique à tous les revenus immobiliers français.
L’IFI : le seuil de 1,3 million d’euros ne disparaît pas au-delà des Alpes
L’impôt sur la fortune immobilière frappe l’immobilier français des non-résidents dès 1,3 million d’euros de valeur nette au 1er janvier — la résidence italienne ne vous en exonère pas. La déclaration spécifique se dépose chaque printemps, avec les dettes déductibles contractées auprès d’établissements financiers dans les conditions de droit commun, et la valeur vénale des biens à justifier. Pour un résident italien qui conserve un patrimoine locatif français conséquent, l’IFI se combine avec le taux minimum sur les loyers : le rendement net d’impôt d’un immeuble parisien détenu depuis Milan se calcule avec les deux lignes, pas avec le seul loyer brut.
Le point d’arbitrage : conserver, vendre ou alléger. Vendre déclenche la plus-value du non-résident (voir ci-dessous) ; conserver maintient l’IFI et les loyers au taux minimum ; alléger par un démembrement ou une donation renvoie à la planification successorale, que notre article sur l’optimisation sécurisée du patrimoine des expatriés traite. Chaque option se chiffre avant d’être décidée — et l’IFI, dont le barème court de 0,5 % (fraction comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, une fois le seuil franchi) à 1,5 %, pèse d’autant plus que le patrimoine est concentré sur l’immobilier.
Vendre depuis l’Italie : impôt prélevé à la source et abattements
La vente d’un immeuble français par un non-résident suit l’article 244 bis A du CGI : le notaire calcule la plus-value sur la déclaration 2048-IMM et prélève l’impôt sur le prix le jour de la vente. Le calcul : abattement de 6 % par an de détention au-delà de la cinquième année pour l’impôt sur le revenu (exonération complète après 22 ans), prélèvements sociaux suivant leur propre calendrier (30 ans). Notre article sur la vente d’un bien en France en tant que non-résident détaille les étapes et le calcul, et la documentation BOFiP du régime des non-résidents est accessible via notre page BOFiP international dédiée.
Un point pratique commande la vente — résident de l’Union, vous êtes dispensé de représentant fiscal — : la reconstitution de la base : le calcul des abattements nécessite la date d’acquisition, le prix d’origine et les travaux déductibles, pièces que le dossier réunit avant la signature du compromis, pas après.
Côté italien : l’IVIE, la taxe sur votre immobilier français
Le sujet se complique d’une ligne italienne : l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero) taxe à 1,06 % par an la valeur des immeubles détenus hors d’Italie par les résidents italiens — taux officiel en vigueur depuis 2024 selon l’Agenzia delle Entrate. Les impôts de propriété acquittés en France sur le même bien s’imputent sur l’IVIE, dans la limite de son montant : l’imposition totale reste bornée, mais la déclaration italienne (le quadro RW de la déclaration annuelle) doit porter la valeur, la durée de détention et les crédits — une ligne de plus dans un dossier qui en compte déjà beaucoup. La résidence principale étrangère non de luxe bénéficie d’exonérations selon les règles italiennes ; un investissement locatif parisien, lui, est dans le champ plein.
Ce cumul France-Italie sur un même immeuble — taux minimum français, IFI éventuel, IVIE italienne avec imputation — se chiffre globalement : c’est le rendement net de tout qui décide de conserver ou vendre, jamais le rendement brut affiché par l’annonce de location.
La fiscalité locale française complète la lecture : la taxe foncière reste due par le propriétaire quel que soit son domicile, et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est maintenue dans les communes qui l’ont votée. Le budget d’un immeuble parisien détenu depuis Milan additionne donc la taxe foncière, éventuellement la taxe d’habitation de seconde résidence, l’IFI au-delà du seuil et l’IVIE italienne avec son imputation. C’est la somme de ces lignes, rapportée au loyer, qui donne le rendement net réel — et lui seul.
Cas pratique : un T3 parisien détenu depuis Milan
Une cadre installée à Milan depuis 2023 conserve un T3 parisien loué 2 400 € par mois, acquis 450 000 € il y a douze ans. Chaque année : revenu foncier net d’environ 21 000 € (après charges, taxe foncière et intérêts résiduels), imposé au taux minimum de 20 % — la tranche des 29 579 € n’étant pas atteinte avec ses autres revenus français — plus 7,5 % de prélèvements de solidarité sur les mêmes revenus fonciers. Pas d’IFI (la valeur de l’immeuble, 650 000 € en 2026, reste sous le seuil de 1,3 million). Côté italien : IVIE de 1,06 % sur la valeur de l’immeuble, avec imputation de la taxe foncière française dans la limite du montant de l’IVIE, déclarée au quadro RW. Si elle vendait à 650 000 € : plus-value réduite par les abattements de 6 % par an au-delà de la cinquième année — la détention de douze ans efface une large part de l’impôt sur le revenu —, impôt prélevé par le notaire le jour de la vente, sans représentant fiscal. Résultat : un immeuble qui rapporte, mais dont le rendement net se surveille ligne par ligne.
Chiffres clés 2026
| Item | Valeur 2026 | Source |
|---|---|---|
| Loyers français (taux minimum) | 20 % ≤ 29 579 € ; 30 % au-delà | impots.gouv (barème 2026) |
| Social security contributions (rent) | 7,5 % pour les affiliés à un régime UE (dont Italie) | CGI, art. 235 ter |
| IFI | Immobilier français > 1,3 M€ net au 1er janvier | CGI |
| Paiement de l’impôt (vente) | Prélevé par le notaire sur le prix | CGI, art. 244 bis A |
| Tax representative | Non requis pour un résident de l’UE | CGI, art. 244 bis A |
| Abattement de détention | 6 %/an au-delà de la 5e année (IR) ; exonération à 22 ans | CGI |
| IVIE (Italie) | 1,06 %/an de la valeur de l’immobilier étranger | Agenzia delle Entrate |
| Imputation IVIE | Impôts de propriété français imputés, dans la limite de l’IVIE | Agenzia delle Entrate |
Frequently asked questions
Les loyers français d’un résident italien sont-ils imposés en Italie ?
Oui, mais sans double imposition : la France les impose d’abord, comme État de situation du bien ; l’Italie les intègre ensuite à l’IRPEF du résident et accorde un crédit égal à l’impôt français, selon la convention de 1989. L’IVIE, elle, taxe la valeur de l’immeuble lui-même, à 1,06 % par an, avec imputation des impôts fonciers français dans la limite de son montant. Deux lignes distinctes, deux déclarations distinctes.
Faut-il vraiment un représentant fiscal pour vendre ?
Non pour un résident italien : depuis 2015, les vendeurs résidant dans un État de l’Union européenne sont dispensés de représentant fiscal, quel que soit le prix. Le notaire calcule et acquitte lui-même l’impôt de plus-value sur le prix de vente.
La plus-value d’un non-résident est-elle exonérée après 22 ans de détention ?
Pour l’impôt sur le revenu, oui : l’abattement de 6 % par an au-delà de la cinquième année efface la plus-value imposable à 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux suivent leur propre timeline (30 ans), et l’impôt dû est prélevé par le notaire le jour de la vente. Le calendrier de vente se choisit avec le compteur d’abattements sous les yeux.
L’IFI s’applique-t-il à un résident italien ?
Oui, sur l’immobilier français au-delà de 1,3 million d’euros de valeur nette : la résidence hors de France ne change rien au champ de l’impôt, qui frappe les immeubles situés en France quel que soit le domicile du propriétaire. Les dettes déductibles suivent les règles de droit commun, et la déclaration spécifique se dépose chaque année — un point que la comparaison avec l’Italie, qui ne connaît pas d’équivalent, rend parfois surprenant pour les nouveaux résidents.
Vaut-il mieux vendre avant ou après s’installer en Italie ?
Cela dépend du compteur d’abattements et du prix : la plus-value ne change pas avec la résidence, mais le régime des non-résidents s’applique dès le départ — et le produit de la vente, lui, change de statut (le cash devient un avoir étranger déclarable en Italie, au quadro RW, avec IVAFE de 2 ‰ sur les produits financiers détenus hors d’Italie). La chronologie complète — vente, transfert, placement du produit — se chiffre avant le départ, avec les deux fiscalités sous les yeux.
Rédigé par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances — Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n° 13003497.
Pour chiffrer votre immobilier français depuis l’Italie — loyers, IFI, vente, IVIE — prenez rendez-vous avec Balmont Conseil : c’est le rendement net qui décide, et il se calcule.
