Vente d’un immeuble ou de titres entre la France et l’Italie : qui impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve. Celle sur des titres ne l’est en principe que dans l’État de résidence du vendeur, sauf deux exceptions prévues par le protocole : les sociétés à prépondérance immobilière et les participations substantielles d’au moins 25 %.
- Les gains tirés de la vente d’un immeuble sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur la vente d’actions ou de parts d’une société immobilière, soumis par la loi de l’État de situation au même régime que les gains immobiliers, sont imposables dans cet État (protocole, point 8, a).
- Les gains sur une participation substantielle, ouvrant droit à 25 % ou plus des bénéfices d’une société, sont imposables dans l’État de résidence de la société selon sa législation interne (protocole, point 8, b).
- Les autres gains, notamment sur des titres hors de ces deux cas, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Qui impose votre plus-value ?
Pour un résident de France, le crédit d’impôt sur les gains visés au point 8 du protocole est égal à l’impôt payé en Italie, plafonné à l’impôt français correspondant ; pour les autres gains imposables en Italie, il est égal à l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 1, a).
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'Etat où ces biens sont situés. […] Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l'Etat dont le cédant est un résident. »
« En ce qui concerne l'article 13, les gains provenant de l'aliénation d'actions, de parts ou de participations dans une société ou une autre personne morale possédant des biens immobiliers situés dans un Etat, qui, selon la législation de cet Etat, sont soumis au même régime fiscal que les gains tirés de l'aliénation de biens immobiliers, sont imposables dans cet Etat. »
« Nonobstant les dispositions du paragraphe 4 de l'article 13, les gains provenant de l'aliénation d'actions ou de parts autres que celles visées à l'alinéa a et faisant partie d'une participation substantielle dans le capital d'une société qui est un résident d'un Etat sont imposables dans cet Etat, selon les dispositions de sa législation interne. On considère qu'il existe une participation substantielle lorsque le cédant, seul ou avec des personnes apparentées, dispose directement ou indirectement d'actions ou de parts dont l'ensemble ouvre droit à 25 pour cent ou plus des bénéfices de la société. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Quatre cas à distinguer
Le pays qui impose dépend de ce qui est vendu :
- 1Immeuble détenu en directImposable dans le pays où il se trouve (art. 13 § 1).
- 2Société immobilièreImposable dans le pays des immeubles si sa loi traite ces gains comme des gains immobiliers ; les immeubles affectés à l’exploitation propre de la société ne comptent pas (protocole, point 8 a).
- 3Participation d’au moins 25 %Imposable dans l’État de résidence de la société, en tenant compte des titres des personnes apparentées (protocole, point 8 b).
- 4Autres titresImposables seulement dans l’État de résidence du vendeur (art. 13 § 4).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
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Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Je réside en Italie et je vends des actions d’une société française : la France peut-elle imposer la plus-value ?
Non en principe : hors société immobilière et hors participation substantielle, le gain n’est imposable que dans l’État de résidence du vendeur (article 13, paragraphe 4).
Comment s’apprécie le seuil de 25 % ?
Le protocole retient les actions ou parts détenues directement ou indirectement par le cédant, seul ou avec des personnes apparentées, dont l’ensemble ouvre droit à 25 % ou plus des bénéfices de la société (point 8, b).
La vente d’un appartement en Italie par un résident de France est-elle imposée deux fois ?
Elle est imposable en Italie et entre aussi dans la base française, mais la France accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (articles 13, paragraphe 1, et 24, paragraphe 1, a).
Source : Convention signée à Venise le 5 octobre 1989, avec un protocole et un échange de lettres du même jour — Convention avec l'Italie – Impôt sur le revenu – Impôt sur la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mai 1992 ; elle a remplacé la convention du 29 octobre 1958, dont seuls les articles 25 et 26 restent applicables. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
