Vous louez un bien en France ou en Tunisie : quel pays impose les loyers ? L’article 10 de la convention
Les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où il est situé. Un appartement loué en France reste imposable en France, même si son propriétaire vit en Tunisie. Pour un résident de France qui loue en Tunisie, c’est l’article 29 qui organise l’élimination de la double imposition.
- Les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, sont imposables dans l’État où ces biens sont situés (article 10, paragraphe 1).
- La règle vise l’exploitation directe, la location, l’affermage et toute autre forme d’exploitation (article 10, paragraphe 2).
- Elle s’applique aussi aux immeubles d’une entreprise et à ceux qui servent à une profession libérale (article 10, paragraphe 3).
- Un résident de Tunisie qui paie l’impôt en France sur ses loyers français obtient une déduction de cet impôt en Tunisie, dans une certaine limite (article 29, paragraphe 2).
Qui impose vos loyers ?
Pour un résident de France, l’article 29 exonère les revenus exclusivement imposables en Tunisie, en conservant leur prise en compte pour le taux (paragraphe 1, a) ; il ne prévoit de crédit d’impôt que pour d’autres catégories de revenus.
Le texte de la convention
« Les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, sont imposables dans l'Etat où ces biens sont situés. »
« Les dispositions du paragraphe 1 s'appliquent aux revenus provenant de l'exploitation directe, de la location ou de l'affermage ainsi que de toute autre forme d'exploitation de biens immobiliers. »
« Les revenus qui sont exclusivement imposables en Tunisie sont exonérés des impôts français visés à l'article 9 mais la France conserve le droit de calculer l'impôt au taux correspondant à l'ensemble des revenus imposables d'après sa législation ; »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Ce qu’il faut vérifier pour vos loyers
Trois points commandent le traitement d’un loyer entre les deux pays :
- 1Où est le bien ?L’État de situation est compétent pour imposer les revenus (article 10, paragraphe 1).
- 2Où résidez-vous ?L’État de résidence élimine la double imposition selon l’article 29.
- 3Côté FranceLes revenus exclusivement imposables en Tunisie sont exonérés, mais retenus pour le calcul du taux (article 29, paragraphe 1, a).
- 4Côté TunisieL’impôt payé en France est déduit, dans la limite de la fraction d’impôt tunisien correspondant à ces revenus (article 29, paragraphe 2).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Contribuable se disant installé en Tunisie mais déclarant ses revenus depuis son appartement parisien : domicile fiscal en France, et pas de résidence tunisienne faute d'imposition effective en Tunisie
Lire la décision →Retraité gérant d'une EURL tunisienne : l'administration qui a imposé l'établissement stable de la société en France ne peut pas taxer les mêmes sommes à son nom par l'article 155 A
Lire la décision →Couple installé dans une villa en Tunisie mais dirigeant toujours des sociétés françaises : domicile fiscal maintenu en France et sommes reçues de l'OFAJ imposées comme rémunérations occultes
Lire la décision →Partir vivre en Tunisie ne fait pas sortir un bien loué en France du champ de l’impôt français. À l’inverse, un résident de France qui loue un bien en Tunisie doit tenir compte de la règle du taux effectif : les loyers tunisiens peuvent alourdir le taux appliqué à ses autres revenus. Le texte de l’article 10 ne dit pas « seulement » : la qualification exacte mérite d’être vérifiée avant de déclarer.
Faire le point sur mes biens louésVisio · 30 min · sans engagementVous détenez un bien loué en France ou en Tunisie et vous changez de pays de résidence ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Je pars en Tunisie et je garde mon appartement loué à Lyon : la France peut-elle imposer les loyers ?
Oui, le bien étant situé en France (article 10, paragraphe 1). La Tunisie déduit l’impôt payé en France, dans la limite prévue à l’article 29, paragraphe 2.
Les bénéfices d’une exploitation agricole sont-ils concernés ?
Oui. L’article 10, paragraphe 1, vise expressément les bénéfices des exploitations agricoles et forestières.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier au sens de la convention ?
L’expression est définie par la législation fiscale de l’État de situation et comprend en tout cas les accessoires, l’usufruit et certains droits sur les ressources du sol ; les navires et aéronefs en sont exclus (article 5).
Source : Convention signée à Tunis le 28 mai 1973 (avec son protocole), modifiée par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par la Tunisie le 24 janvier 2018 — Version consolidée de la convention avec la Tunisie modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et les successions – Droits d'enregistrement et de timbre (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er avril 1975 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er novembre 2023 pour la Tunisie. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
