Colocation : définition, bail, fiscalité et investissement locatif

La colocation est la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur main residence, formalisée par un bail unique signé de tous ou par des baux individuels. Encadrée par la loi ALUR depuis 2014, elle est devenue un mode d’investment locatif recherché pour son rendement, notamment en meublé, au prix d’une gestion plus active.

How it works

Avec un bail unique, les colocataires sont généralement solidaires du paiement du loyer, la solidarité d’un colocataire sortant cessant au plus tard six mois après son départ ou à l’arrivée d’un remplaçant. Avec des baux individuels, chacun loue sa chambre et partage les parties communes, sans solidarité, ce qui sécurise les locataires mais complique la gestion du bailleur. Le logement doit respecter des surfaces minimales (9 m² par chambre en baux individuels, 16 m² pour deux personnes puis 9 m² par personne supplémentaire en bail unique).

Fiscalement, la colocation suit le régime de la location : rental income en nu, BIC en meublé avec depreciation au régime réel. Le meublé est le plus courant : le rendement brut atteint souvent 6 à 9 % dans les villes étudiantes, contre 3 à 5 % pour une location classique du même bien, grâce à la somme des loyers par chambre.

Concrete example

Un investisseur achète un T4 de 85 m² à 260 000 € dans une ville universitaire et le loue en colocation meublée à trois étudiants à 520 € chacun, soit 1 560 € par mois contre 1 100 € en location nue classique. Au régime réel LMNP, l’amortissement neutralise l’essentiel des loyers imposables pendant une dizaine d’années.

Points to be aware of

• La rotation des locataires est plus forte : prévoir du temps de gestion ou un mandataire, et un budget de remise en état.
• Vérifier le règlement de copropriété et l’assurance, certains contrats excluant la colocation.
• En zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique à la somme des loyers de la colocation.
• The caution solidaire des parents et la garantie Visale sécurisent les impayés.

Termes voisins

Bail d’habitation, Tense area.