Servitude : définition, types et effets sur un terrain

A servitude est une charge qui pèse sur un terrain ou un immeuble, appelé fonds servant, au profit d’un autre terrain ou immeuble appartenant à un autre propriétaire, appelé fonds dominant. Elle limite le droit du premier propriétaire au bénéfice du second.

Comment naît et fonctionne une servitude ?

Quelles sont ses origines ?

Une servitude peut découler de la situation des lieux, comme l’écoulement naturel des eaux. Elle peut aussi être établie par la loi, comme le passage en cas d’enclave. Enfin, elle peut résulter d’un acte : convention, testament ou destination du père de famille, lorsque deux terrains appartenaient au même propriétaire. Certaines servitudes visibles et permanentes peuvent aussi s’acquérir par une possession prolongée.

Quels sont les types les plus courants ?

• La servitude de passage, qui permet d’accéder à la voie publique.
• La servitude de vue, qui encadre les ouvertures donnant chez le voisin.
• La servitude de réseaux, pour des canalisations ou des câbles.

Une servitude est attachée aux terrains, non aux personnes : elle suit le bien en cas de vente ou de succession.

Un exemple fictif

Une parcelle A n’a aucun accès à la route. Elle obtient un droit de passage sur la parcelle voisine B, de 1 200 m², par une bande de 3 mètres de large sur 40 mètres de long, soit 120 m². Cette bande représente 10 % de la surface de B (120 / 1 200). Le propriétaire de B peut recevoir une indemnité pour le préjudice subi.

Quels sont les points de vigilance ?

• Une servitude doit figurer dans l’acte de vente : l’acheteur la subit, le vendeur doit la déclarer.
• Elle peut diminuer la valeur du fonds servant et augmenter celle du fonds dominant.
• Elle peut s’éteindre, par exemple par réunion des deux terrains entre les mêmes mains ou par un non-usage prolongé.
• Les servitudes d’utilité publique, liées à l’urbanisme ou aux réseaux, relèvent d’un autre régime : le notaire les vérifie avec le titre de propriété.
• Une servitude peut gêner un projet de construction ou de division du terrain : il faut la vérifier avant tout achat destiné à bâtir.

Pour un investisseur immobilier, les servitudes entrent dans l’analyse de la valeur du bien et de ses possibilités d’usage ou de revente.

Termes voisins

Unité foncière, bornage, cadastre, usufruit, droit d’usage et d’habitation, valeur vénale.

À consulter aussi dans le lexique

• Seuil de rentabilité
• Service bancaire de base
• SFDR
• SEPA
• Short squeeze
• SELARL

See also