Foncière cotée (SIIC) : définition, fonctionnement, fiscalité et comparaison avec les SCPI

Une foncière cotée est une société immobilière dont les actions s’échangent en bourse et qui détient et exploite un patrimoine d’immeubles (bureaux, commerces, logistique, santé, logements). En France, la plupart ont opté pour le statut de SIIC (société d’investissement immobilier cotée), équivalent du REIT américain : exonération d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’une distribution obligatoire d’au moins 95 % des loyers et 70 % des plus-values.

How it works

L’investisseur achète des actions de foncières (Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Covivio, Gecina, Icade, Argan) sur un compte-titres ou, pour les foncières européennes hors SIIC, dans un PEA. Il perçoit des dividendes élevés, souvent 5 à 8 %, et s’expose à la variation du cours, qui reflète la valeur des immeubles (actif net réévalué) avec une décote ou une surcote selon le sentiment de marché et les taux d’intérêt.

Fiscalement, les dividendes de SIIC relèvent du PFU de 30 % sans possibilité d’abattement de 40 % au barème, et les SIIC françaises sont exclues du PEA depuis 2011. Les ETF immobiliers cotés permettent une diversification mondiale en un titre. À la différence des SCPI, la liquidité est immédiate mais la volatilité élevée : les foncières ont perdu 30 à 50 % en 2022-2023 avec la hausse des taux avant de rebondir.

Concrete example

Un investisseur place 20 000 € dans un panier de cinq foncières européennes rendant 6 % de dividendes. Il perçoit 1 200 € bruts par an, soit 840 € nets après PFU, et accepte que la valeur de son panier varie de 20 % dans l’année selon les taux et les marchés.

Points to be aware of

• La foncière cotée se comporte comme une action : elle ne protège pas des baisses de marché à court terme.
• La décote sur actif net réévalué peut être une opportunité ou le signe d’un endettement excessif : lire le ratio LTV (dette sur valeur des actifs).
• Les secteurs divergent : bureaux en difficulté, logistique et santé porteurs ; diversifier.
• In assurance-vie, les foncières sont accessibles via des units of account et des ETF immobiliers.

Termes voisins

rock paper, Actif net réévalué.