Bouquet en viager : définition et fiscalité

Le bouquet est la somme payée comptant par l’acheteur au vendeur le jour de la signature d’une vente en viager. Le reste du prix est converti en rente viagère, versée jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier).

How it works

Le prix du bien est d’abord estimé à sa valeur de marché, réduite d’une décote d’occupation lorsque le vendeur garde l’usage du logement (viager occupé). On fixe ensuite la part versée au comptant (le bouquet) et on convertit le solde en rente selon l’âge du vendeur et des tables d’espérance de vie. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Le bouquet est librement fixé entre les parties ; il n’est pas obligatoire.

Taxation

Pour le vendeur, le bouquet fait partie du prix de vente : il entre dans le calcul de l’éventuelle plus-value immobilière, exonérée s’il s’agit de la résidence principale. La rente, elle, est imposée à l’impôt sur le revenu pour une fraction qui dépend de l’âge du crédirentier au premier versement (article 158-6 du CGI).

Concrete example

Une veuve de 78 ans vend en viager occupé un appartement estimé 400 000 € libre. Après décote d’occupation, la valeur retenue est de 240 000 €. Elle choisit un bouquet de 60 000 € pour aider ses enfants dès maintenant ; les 180 000 € restants sont convertis en rente mensuelle.

Points to be aware of

• Un bouquet très élevé réduit la protection du vendeur si l’acheteur cesse de payer la rente : prévoir une clause résolutoire et le privilège du vendeur.
• L’acheteur doit financer le bouquet ; un crédit est possible, mais la rente reste due en plus.
• Le partage des charges (taxe foncière, travaux) se négocie dans l’acte.