Vendre un bien ou des titres en étant résident du Viêt Nam : quel État impose la plus-value ? L’article 12
La plus-value sur un immeuble reste imposable dans l’État où il est situé, comme celle sur des parts d’une société qui détient des immeubles, si cet État les traite comme des gains immobiliers. Les autres gains, y compris sur des participations importantes, ne sont imposables que dans l’État du cédant.
- Les gains tirés de la vente d’un immeuble sont imposables dans l’État où il est situé (article 12, paragraphe 1).
- Les gains sur des parts d’une société possédant directement ou indirectement des immeubles sont imposables dans l’État de situation, si sa législation les soumet au régime des gains immobiliers ; le texte ne fixe pas de seuil (article 12, paragraphe 2).
- Les gains sur les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 12, paragraphe 3).
- Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant ; la convention ne contient pas de règle de participation substantielle (article 12, paragraphe 5).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits dans une société ou une autre personne morale possédant directement ou indirectement des biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou des droits portant sur de tels biens sont imposables dans cet Etat lorsqu'ils sont soumis, selon la législation de cet Etat, au même régime fiscal que les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers. »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Classer le bien vendu
L’article 12 répartit le droit d’imposer selon la nature du bien cédé :
- 1BuildingImposable dans l’État où il est situé.
- 2Société détenant des immeublesImposable dans l’État des immeubles, si son droit traite ces gains comme immobiliers.
- 3Actifs d’un établissement stableImposables dans l’État où se trouve l’établissement ou la base fixe.
- 4Other propertyImposables seulement dans l’État de résidence du cédant.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Voir les 1 décisions qui concernent le Viêt Nam →La convention avec le Viêt Nam ne prévoit pas de règle de participation substantielle : un résident du Viêt Nam qui vend des titres d’une société française non immobilière n’est imposable qu’au Viêt Nam, quel que soit son pourcentage de détention. Les immeubles et les sociétés détenant des immeubles restent en revanche imposables dans l’État de situation. La nature des actifs de la société et la date de la cession par rapport au changement de résidence sont donc déterminantes.
Faire analyser une cession avant le départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien ou des titres en vous installant au Viêt Nam ?
Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
La vente de mon appartement en France sera-t-elle imposée en France ?
Oui : les gains tirés d’un immeuble sont imposables dans l’État où il est situé (article 12, paragraphe 1).
La vente de mes parts dans une société française d’exploitation est-elle imposable en France ?
Pour un résident du Viêt Nam, non au regard de l’article 12, paragraphe 5, sauf si la société possède des immeubles et que la législation française traite ces gains comme immobiliers (paragraphe 2).
Un résident de France qui vend un bien au Viêt Nam est-il imposé deux fois ?
Pour les gains des paragraphes 1 et 2, la France accorde un crédit égal à l’impôt payé au Viêt Nam, dans la limite de l’impôt français correspondant (article 22, paragraphe 1, a, ii).
Source : Convention signée à Hanoï le 10 février 1993 (avec un protocole), modifiée par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par le Viêt Nam le 9 février 2022 — Convention avec le Viêt Nam; Version consolidée de la convention avec le Vietnam modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (version consolidée intégrant la Convention multilatérale, entrée en vigueur pour le Viêt Nam le 1er septembre 2023). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
