Vous louez un bien en Bulgarie ou en France : quel pays impose les loyers ? L’article 5 de la convention
Les loyers d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien se trouve. Le pays de résidence du propriétaire en tient compte, mais l’article 20 organise l’élimination de la double imposition.
- Les revenus qu’un résident d’un État tire de biens immobiliers situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État (article 5, paragraphe 1).
- La règle vise la location, l’affermage, l’exploitation directe et toute autre forme d’exploitation des biens immobiliers (article 5, paragraphe 3).
- Pour un résident de France, les loyers de source bulgare imposés en Bulgarie sont aussi imposables en France, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (article 20, paragraphe 2).
- Pour un résident de Bulgarie, les loyers imposables en France sont exonérés en Bulgarie, qui peut en tenir compte pour l’impôt sur ses autres revenus (article 20, paragraphe 1, a et c).
Qui impose vos loyers ?
L’expression « biens immobiliers » a le sens que lui donne le droit de l’État où les biens sont situés (article 5, paragraphe 2).
Le texte de la convention
« Les revenus qu'un résident d'un Etat contractant tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l'autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat. »
« Les revenus qui ont leur source en Bulgarie et qui y ont été imposés conformément aux dispositions de la présente Convention sont également imposables en France lorsqu'ils reviennent à un résident de France. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Le circuit des loyers bulgares d’un résident de France
Pour un résident de France qui loue un bien situé en Bulgarie :
- 1Imposition en BulgarieLa Bulgarie peut imposer les loyers du bien situé sur son territoire (article 5, paragraphe 1).
- 2Déclaration en FranceLes loyers imposés en Bulgarie sont également imposables en France (article 20, paragraphe 2).
- 3Impôt bulgare non déductibleL’impôt payé en Bulgarie ne se déduit pas du revenu imposable en France (article 20, paragraphe 2).
- 4Tax creditLe crédit est égal au montant de l’impôt français correspondant à ces loyers (article 20, paragraphe 2).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Virement de 50 000 € depuis un compte bulgare non déclaré : le prêt allégué n'est pas prouvé, mais l'année 2014 est déchargée faute de saisine de la commission départementale
Lire la décision →Ressortissant bulgare dont la famille vit à Paris : résident fiscal français malgré la convention franco-bulgare, mais déchargé de la CRDS faute d'affiliation prouvée à l'assurance maladie française
Lire la décision →Salarié de ses sociétés bulgares mais gérant de fait de sociétés françaises : domicilié en France par son activité principale, sans protection de la convention franco-bulgare
Lire la décision →Pour un résident de France, le crédit égal à l’impôt français neutralise l’impôt français sur les loyers bulgares, mais ceux-ci restent inclus dans la base de calcul. Il faut toutefois que les loyers aient été imposés en Bulgarie conformément à la convention : c’est la condition posée par l’article 20. Un investissement locatif en Bulgarie se documente donc dans les deux pays dès la première année.
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Les autres sujets de la convention
Frequently asked questions
Les loyers d’un appartement à Varna sont-ils imposés en France si je suis résident français ?
Oui, ils sont également imposables en France, mais un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant évite la double imposition (article 20, paragraphe 2).
L’impôt payé en Bulgarie peut-il être déduit de mes revenus en France ?
Non : il n’est pas déductible pour le calcul du revenu imposable en France ; il donne droit à un crédit d’impôt (article 20, paragraphe 2).
La règle vaut-elle pour la location meublée de courte durée ?
L’article 5, paragraphe 3, vise la location et toute autre forme d’exploitation des biens immobiliers, sans distinguer selon la durée.
Source : Convention signée à Sofia le 14 mars 1987 (avec un protocole), modifiée par la Convention multilatérale (CML) signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec la Bulgarie modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mai 1988 ; la CML s’applique à la convention depuis son entrée en vigueur pour la Bulgarie, le 1er janvier 2023. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
