Au 30 octobre 2026, les loyers d’une SCPI internationale, c’est-à-dire investie hors de France, restent à déclarer en France par un résident fiscal français. Selon la convention fiscale du pays, la double imposition est évitée par un crédit d’impôt égal à l’impôt français (Allemagne, Espagne) ou par une exonération avec taux effectif (Belgique).
Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier : vous achetez des parts, la société de gestion achète et gère les immeubles, et vous percevez des loyers au prorata de vos parts. Notre article SCPI, c’est quoi détaille ce fonctionnement. Une SCPI internationale détient tout ou partie de son patrimoine hors de France, en Allemagne, en Espagne, en Belgique ou ailleurs.
Pour vous, la conséquence n’est pas immobilière mais fiscale : une partie de vos revenus devient un revenu foncier de source étrangère. Il obéit à des règles différentes d’un loyer français, et c’est là que les erreurs de déclaration se produisent. Cet article s’adresse au résident fiscal français. Si vous quittez la France, la situation change : lisez notre guide sur la déclaration fiscale du non-résident.
Pourquoi déclarer en France des loyers perçus à l’étranger ?
Un résident fiscal français est imposé en France sur l’ensemble de ses revenus, où qu’ils soient perçus (article 4 A du CGI). La déclaration 2047 est faite pour cela : elle est à remplir par une personne domiciliée en France qui perçoit des revenus de source étrangère ou les encaisse à l’étranger. Le pays où se trouve l’immeuble peut taxer le loyer aussi. C’est la convention fiscale entre les deux États qui répartit le droit d’imposer et choisit la méthode pour éviter la double imposition. Sans convention avec le pays concerné, les revenus sont imposables en France, sans élimination d’une éventuelle double imposition.
Quelles sont les méthodes pour éviter la double imposition ?
| Method | How it works | Exemples cités par l’administration |
|---|---|---|
| Crédit d’impôt égal à l’impôt français | Le loyer est imposé en France, puis neutralisé par un crédit égal à l’impôt français. Il suppose qu’un impôt ait été effectivement payé à l’étranger. | Allemagne, Espagne |
| Exemption with effective rate | Le loyer est exonéré en France, mais pris en compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus. | Belgium |
| Crédit d’impôt égal à l’impôt étranger | Le crédit correspond à l’impôt payé à l’étranger, sans pouvoir dépasser l’impôt français. L’excédent n’est ni imputable ni remboursé. | Autres catégories de revenus |
Pour les revenus immobiliers, ce sont les deux premières méthodes qui reviennent. Notre page sur l’elimination of double taxation explique le principe en détail. Votre pays précis dépend de la convention : c’est le tableau de la notice de la 2047 qui fait foi, pas la plaquette commerciale d’une SCPI. Vous pouvez aussi consulter la liste des conventions fiscales signées par la France, puis la page du pays concerné, par exemple la convention France-Allemagne or the convention France-Belgique.
Comment déclarer les loyers étrangers d’une SCPI ?
Les revenus fonciers de source étrangère se calculent sur la déclaration 2044, selon les mêmes règles que les loyers français, sauf au micro-foncier. Vous indiquez ensuite sur la 2047, en section 4, l’adresse des immeubles concernés, le pays d’origine et le montant. Les revenus en devise étrangère se convertissent en euros au cours à la date d’encaissement. Le report sur la 2042 dépend de la méthode applicable :
| Situation du loyer | Where to declare it |
|---|---|
| Taxable in France | Case 4BA de la 2042 (régime réel, avec 2044) ou 4BE (micro-foncier) |
| Crédit d’impôt égal à l’impôt français | En plus, case 4BL (réel) ou 4BK (micro-foncier) |
| Exonéré, retenu pour le taux effectif | Uniquement sur la 2042 C, case 4EA (réel) ou 4EB (micro-foncier) |
En cas de déficit foncier, il ne se saisit pas en 4BL mais en 4BB et 4BC. Les numéros de case sont ceux du millésime 2026 (revenus de 2025) : vérifiez-les sur la notice avant de déclarer pour les revenus de 2026.
Comment lire le relevé fiscal de la société de gestion ?
Chaque année, la société de gestion envoie un relevé fiscal. C’est lui qui vous donne les montants à reporter, et un relevé incomplet bloque la déclaration. Cherchez quatre informations :
- le revenu foncier français, d’un côté ;
- le revenu foncier de source étrangère, pays par pays, de l’autre ;
- l’impôt acquitté à l’étranger sur chaque pays, indispensable pour la méthode du crédit d’impôt ;
- les charges et intérêts déductibles, qui servent au calcul sur la 2044.
Si le relevé mélange tous les pays dans une seule ligne, demandez le détail avant de remplir la 2047. Une somme globale ne permet pas de choisir la bonne case.
Et les prélèvements sociaux sur les loyers étrangers ?
Pour un résident français, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, selon la fiche F2329 de service-public.fr vérifiée le 30 juin 2026. La notice de la 2047 précise que l’impôt français s’entend en général de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux, et que le crédit d’impôt est limité au montant de l’impôt français calculé sur les mêmes revenus. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, selon service-public. Le traitement exact des prélèvements sociaux dépend donc de votre affiliation et de la convention applicable.
| Your situation | Taux de prélèvements sociaux | Sur 6 000 € de loyers |
|---|---|---|
| Résident français, cas général | 17.2% | €1,032 |
| Affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse | 7.5 % (solidarity levy) | €450 |
L’écart de 582 € par an sur 6 000 € de loyers justifie de vérifier votre affiliation avant de déclarer.
Que demander à la société de gestion avant de souscrire ?
- La répartition des loyers par pays, car chaque pays a sa méthode.
- Un relevé fiscal annuel qui sépare les revenus français et les revenus étrangers, pays par pays.
- L’impôt acquitté à l’étranger, indispensable pour le crédit d’impôt égal à l’impôt français.
- L’existence d’une convention fiscale entre la France et chaque pays concerné.
Quelles erreurs éviter à la déclaration ?
- Ranger tous les loyers en 4BA. Un loyer belge déclaré en 4BA est imposé au barème comme un loyer français, alors qu’il devrait être exonéré avec taux effectif.
- Oublier la 2047. Sans elle, l’administration ne connaît ni le pays, ni la méthode applicable.
- Oublier la case de crédit d’impôt. Pour l’Allemagne ou l’Espagne, le loyer en 4BA seul est taxé sans correction : sans la case 4BL, vous payez deux fois.
- Convertir au mauvais cours. En devise étrangère, le cours à retenir est celui du jour de l’encaissement, pas celui du 31 décembre.
- Prendre la plaquette de la SCPI pour la règle fiscale. C’est la convention et la notice de la 2047 qui fixent la méthode.
- Imputer un déficit foncier étranger en 4BL. Le déficit se saisit en 4BB et 4BC.
Combien coûte le taux effectif sur un loyer belge ?
Un loyer exonéré n’est pas gratuit : il relève le taux appliqué à vos autres revenus. Le tableau ci-dessous prend un célibataire à 40 000 € de revenu net imposable (barème 2026, revenus de 2025) et un loyer belge de montant variable. Le coût est comparé à celui d’un loyer déclaré à tort en 4BA.
| Loyer belge | Impôt sans loyer belge | Effective rate | Impôt avec la bonne case (4EA) | Coût du loyer belge | Coût si déclaré en 4BA |
|---|---|---|---|---|---|
| €1,800 | €5,103.99 | 13,502 % | €5,400.95 | €296.96 | €540.00 |
| €5,000 | €5,103.99 | 14,676 % | €5,870.21 | €766.22 | €1,500.00 |
| €10,000 | €5,103.99 | 16,208 % | €6,483.19 | €1,379.20 | €3,000.00 |
Plus le loyer est élevé, plus le choix de la bonne case compte : l’erreur coûte 243,04 € par an pour 1 800 € de loyer, 733,78 € pour 5 000 € et 1 620,80 € pour 10 000 €. Ces montants portent sur l’impôt sur le revenu seul.
Cas concret : Marc, cadre lyonnais, et sa SCPI en France, en Allemagne et en Belgique
Situation. Marc, 48 ans, célibataire, cadre à Lyon, détient des parts d’une SCPI internationale. Son relevé annuel indique 3 200 € de loyers français, 5 000 € de loyers allemands et 1 800 € de loyers belges. Son revenu imposable est de 65 000 €, parts françaises et allemandes comprises.
Issue. Marc range les trois montants dans la même case. Il pense qu’un loyer étranger se déclare comme un loyer français.
Strategy. Il déclare chaque montant à sa place. Case 4BA : 8 200 € (France et Allemagne, imposables en France). Case 4BL : 5 000 € (Allemagne, crédit d’impôt égal à l’impôt français). Case 4EA de la 2042 C : 1 800 € (Belgique, exonéré avec taux effectif). Le détail par pays figure sur la 2047.
Résultat chiffré. Sur le barème 2026, l’impôt sur 65 000 € est de 12 603,99 €. Si les 1 800 € belges avaient été déclarés en 4BA, l’impôt sur 66 800 € aurait été de 13 143,99 €, soit 540 € de plus (30 % de 1 800 €). Avec la bonne case, le loyer belge est exonéré et ne fait que relever le taux de l’impôt sur les autres revenus : taux de 19,677 % (13 143,99 € / 66 800 €) appliqué à 65 000 €, soit 12 789,81 €. Surcoût réel : 185,82 €. Écart évité : 354,18 € par an. Ce calcul porte sur l’impôt sur le revenu seul, les prélèvements sociaux se calculent à part.
Deuxième cas : un couple avec 6 000 € de loyers belges
Situation. Nadia et Thomas, mariés, forment un foyer à 2 parts. Leur revenu net imposable en France est de 70 000 €. Leur SCPI leur verse en plus 6 000 € de loyers belges nets.
Issue. Thomas a repris les 6 000 € dans la case 4BA, comme les années précédentes avec ses loyers français.
Strategy. Le couple reporte les 6 000 € en case 4EA de la 2042 C, avec le détail sur la 2047, et laisse la 2042 sans ce loyer dans le revenu imposable.
Résultat chiffré. Le barème s’applique par part. Sur 70 000 € à 2 parts (35 000 € par part), l’impôt est de 7 207,98 €. En 4BA, le revenu passerait à 76 000 € et l’impôt à 9 007,98 €, soit 1 800 € de plus (30 % de 6 000 €). Avec la case 4EA, le taux effectif est de 9 007,98 € / 76 000 € = 11,853 %. Appliqué à 70 000 €, il donne 8 296,82 € : le loyer belge coûte 1 088,84 € au lieu de 1 800 €. La bonne case fait économiser 711,16 € par an. Les prélèvements sociaux s’ajoutent à part : 1 032 € à 17,2 %.
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FAQ
Une SCPI internationale est-elle plus ou moins taxée qu’une SCPI française ?
Cela dépend du pays et de la convention fiscale. Un loyer étranger est déclaré en France, mais la double imposition est évitée par un crédit d’impôt ou par une exonération avec taux effectif. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent à examiner à part.
Quel formulaire utiliser pour les loyers étrangers d’une SCPI ?
La 2044 pour calculer le revenu foncier, la 2047 pour indiquer l’origine des revenus étrangers, puis la 2042 (et la 2042 C selon la méthode) pour les reports. La case dépend de la convention applicable au pays.
Quels pays donnent droit au crédit d’impôt égal à l’impôt français ?
L’administration cite notamment l’Allemagne et l’Espagne. La Belgique relève de l’exonération avec taux effectif. La liste complète par pays figure dans le tableau de la notice de la déclaration 2047.
Que se passe-t-il s’il n’y a pas de convention fiscale avec le pays ?
Les revenus sont imposables en France et aucune élimination de la double imposition n’est prévue. Avant de souscrire à une SCPI investie dans un pays donné, vérifiez qu’une convention existe avec la France.
Comment convertir des loyers perçus dans une autre devise ?
Les revenus en devise étrangère se convertissent en euros au cours à la date d’encaissement. Dans la zone euro, la question ne se pose pas : les montants figurent directement en euros.
Un loyer exonéré avec taux effectif augmente-t-il quand même mon impôt ?
Oui. Le loyer n’est pas imposé en lui-même, mais il sert à calculer le taux appliqué à vos autres revenus. Pour un célibataire à 40 000 € de revenu net imposable, un loyer belge de 5 000 € coûte 766,22 € d’impôt sur le revenu.
Que faire si le relevé de la SCPI ne détaille pas les pays ?
Demandez à la société de gestion un relevé fiscal séparant les revenus français et étrangers, pays par pays, avec l’impôt payé à l’étranger. Sans ce détail, il est impossible de choisir la bonne case et la bonne méthode.
Le loyer étranger est-il soumis aux prélèvements sociaux ?
Le résident français supporte en principe 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers. S’il est affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de la Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, selon service-public.fr.
Sources : notice 2047-NOT, revenus de 2025 (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; déclaration 2047, revenus de source étrangère, revenus de 2025 (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; « Si vous êtes domicilié en France et si vous avez perçu des revenus de source étrangère », brochure pratique de l’impôt sur le revenu (impots.gouv.fr, consultée le 30 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu » (service-public.gouv.fr, fiche F1419, vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; consultés le 31 octobre 2026.
