En 2026, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier ; l’impôt se calcule alors dès 800 000 €, au barème de 0,50 % à 1,50 %. La résidence principale compte pour 70 % de sa valeur, les dettes immobilières se déduisent et la déclaration 2042-IFI se dépose avec celle des revenus. Voici l’assiette, le barème, des calculs chiffrés et un cas type.
Qui est assujetti à l’IFI ?
L’article 964 du CGI fixe le seuil : le foyer est assujetti si la valeur nette de son patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le seuil doit être dépassé : à 1 300 000 € pile, il n’y a ni impôt ni déclaration.
- Foyer : une personne seule ou un couple. Le patrimoine du concubin compte, pas celui des enfants majeurs rattachés ; les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale s’ajoutent.
- Domicile fiscal en France : l’IFI porte sur les biens situés en France et à l’étranger. Hors de France, seuls les biens situés en France sont imposables ; le cas d’un bien étranger est traité dans notre article sur l’IFI et le bien immobilier à l’étranger.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F563 (vérifiée le 6 mars 2026) ; impots.gouv.fr, brochure pratique IR 2026 (consulté le 30/10/2026).
Ce qui entre dans l’assiette (articles 965 et suivants)
L’IFI taxe les immeubles bâtis et non bâtis, occupés ou loués, et la fraction des parts de sociétés qui représente de l’immobilier. Les biens professionnels nécessaires à votre profession sont exonérés ; les forêts le sont à 75 %. L’usufruit relève de l’article 968, les actifs exonérés des articles 975 et 976.
Source : impots.gouv.fr, « Patrimoine taxable à l’IFI » (modifié le 8 avril 2026) ; service-public.gouv.fr, fiche F563 (consulté le 30/10/2026).
Le barème de l’IFI (article 977)
| Portion of taxable net worth | Rate |
|---|---|
| Up to €800,000 | 0% |
| From €800,001 to €1,300,000 | 0.50% |
| From €1,300,001 to €2,570,000 | 0.70% |
| From €2,570,001 to €5,000,000 | 1% |
| From €5,000,001 to €10,000,000 | 1.25% |
| Over €10,000,000 | 1.50% |
Une décote s’applique quand le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : elle vaut 17 500 € − (1,25 % × valeur nette taxable) et se retranche de l’impôt calculé au barème.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F138 (vérifiée le 6 mars 2026) ; impots.gouv.fr, « Calcul de l’IFI » (modifié le 8 avril 2026) ; BOFiP BOI-PAT-IFI-40-10 (consulté le 30/10/2026).
Trois calculs chiffrés
- 2 000 000 € de patrimoine net taxable. 500 000 € × 0,50 % = 2 500 €, puis 700 000 € × 0,70 % = 4 900 €. IFI : €7,400.
- 1 350 000 € de patrimoine net taxable. Barème : 2 500 € + 50 000 € × 0,70 % (350 €) = 2 850 €. Décote : 17 500 € − 1,25 % × 1 350 000 € = 625 €. IFI : €2,225.
- L’effet de seuil. À 1 300 000 €, l’IFI est nul. À 1 300 001 €, le foyer est assujetti et paie environ 1 250 € (2 500 € de barème moins 1 250 € de décote). Quelques euros de patrimoine en plus, et l’impôt apparaît.
Source : barème et décote des pages service-public.gouv.fr (F138) et impots.gouv.fr ci-dessus ; calculs vérifiés par script (consulté le 30/10/2026).
Résidence principale : l’abattement de 30 % (article 973)
La valeur vénale de la résidence principale est réduite de 30 %. Une résidence de 1 100 000 € entre donc dans l’assiette pour 770 000 €.
- Un couple en imposition commune ne l’applique qu’à un seul immeuble ; deux époux imposés séparément à l’IFI peuvent l’appliquer chacun à leur résidence.
- Les résidences secondaires et les biens loués n’y ouvrent pas droit.
- Les parts d’une SCI de gestion non plus, même si la société détient votre logement.
Source : BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-20 (version du 5 juin 2024) ; impots.gouv.fr, « Patrimoine taxable à l’IFI » (consulté le 30/10/2026).
Les dettes déductibles (article 974)
Une dette se déduit si elle existe au 1er janvier, si le foyer la supporte réellement et si elle finance un bien taxable. Sont déductibles le capital restant dû et les intérêts courus des emprunts d’acquisition, de construction, de travaux et d’entretien, ainsi que la taxe foncière.
- Prêt in fine : la dette déductible diminue chaque année. Pour 300 000 € empruntés sur 15 ans, après 4 années écoulées il reste 300 000 € − (300 000 € × 4 / 15) = 220 000 € déductibles.
- Prêt familial : un prêt consenti par un ascendant, un descendant ou un frère ou une sœur n’est déductible que si vous prouvez qu’il suit des conditions normales (échéances, montant, remboursements réels).
- Ceiling : au-delà de 5 000 000 € de patrimoine, si les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l’excédent n’est déductible qu’à 50 %.
- Non déductibles : la taxe d’habitation et l’impôt sur les revenus fonciers.
Source : BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-10 (version du 5 juin 2024), BOI-PAT-IFI-20-40-20 (2 mai 2019) et BOI-PAT-IFI-20-40-30 (8 juin 2018) ; service-public.gouv.fr, fiche F138 (consulté le 30/10/2026).
Declaration and payment
La déclaration se fait sur le formulaire 2042-IFI, déposé avec la déclaration de revenus. Les personnes qui n’ont pas de déclaration de revenus joignent aussi le formulaire 2042-IFI-COV. Sous 1 300 000 € de patrimoine net, aucune déclaration IFI n’est à déposer.
| Déclaration 2026 | Date limite |
|---|---|
| Papier | 19 mai 2026 |
| En ligne, départements 01 à 19, Monégasques et résidents à l’étranger | May 21, 2026 |
| En ligne, départements 20 à 54 | May 28, 2026 |
| En ligne, départements 55 à 976 | June 4, 2026 |
L’avis d’IFI arrive en août ; le paiement se fait au plus tard le 15 septembre 2026, en ligne au-delà de 300 €, avec 10 % de majoration en cas de retard. Une déclaration tardive coûte 0,20 % d’intérêts par mois, puis 10 % de majoration dans les 30 jours d’une mise en demeure, 40 % au-delà. La campagne 2027 s’ouvre en avril ; ses dates ne sont pas publiées à ce jour.
Source : impots.gouv.fr, notice 2042-IFI 2026 et « Quand dois-je acquitter mon IFI » ; service-public.gouv.fr, fiche F31444 (vérifiée le 6 mars 2026) (consulté le 30/10/2026).
Cas type : un couple lyonnais à 1 420 000 € nets
Situation. Un couple détient sa résidence principale à Lyon (1 100 000 €) et deux appartements locatifs (900 000 €), avec 250 000 € de crédit restant dû sur les appartements.
Issue. Leur notaire parle de 2 000 000 € de patrimoine. Ils ne savent ni s’ils doivent déclarer, ni combien ils paieraient.
Strategy. Appliquer l’abattement de 30 % à la résidence principale (770 000 €), ajouter les appartements (900 000 €), puis déduire les 250 000 € de dettes. Base nette : 770 000 + 900 000 − 250 000 = 1 420 000 €, au-dessus du seuil de 1 300 000 € et de la zone de décote.
Result. IFI : 500 000 € × 0,50 % (2 500 €) + 120 000 € × 0,70 % (840 €) = €3,340. Sur la base brute de 2 000 000 €, l’impôt serait de 7 400 € : l’abattement et les dettes économisent 4 060 € par an. Cas illustratif, barème 2026.
To go further
Les foyers assujettis se posent vite la question de la transmission : voir combien donner à ses enfants sans impôt.
Frequently asked questions
À partir de quand paie-t-on l’IFI ?
Au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Une fois le seuil dépassé, l’impôt se calcule dès 800 000 €.
La résidence principale est-elle exonérée d’IFI ?
Non. Elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du CGI), pour un seul immeuble en cas d’imposition commune.
Les emprunts immobiliers sont-ils déductibles ?
Oui, pour le capital restant dû et les intérêts courus au 1er janvier, si l’emprunt finance un bien taxable.
Quand déclarer l’IFI en 2026 ?
Avec la déclaration de revenus : au plus tard le 19 mai en papier, et du 21 mai au 4 juin en ligne selon le département. Le paiement intervient avant le 15 septembre.
